แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ป. พี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจาก ซ. แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไป พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอก ย. ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี ป. ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนด เวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจาก ป. พี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอก ย. ฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่า ที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอก ย. ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอก ย. ซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัท บ. อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัท เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหามีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินไม่ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอมโดยจำเลยยินยอมรื้อถอนบ้านเลขที่ 77/22 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าโฉนดเลขที่ 39412 ตำบลบางมด (บางค้อ) อำเภอ (บางขุนเทียน) จอมทอง กรุงเทพมหานคร พร้อมส่งมอบแก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่โจทก์แจ้งเป็นหนังสือให้จำเลยทราบว่าคดีที่โจทก์พิพาทเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 39412 กับร้อยตำรวจเอกประยุทธ ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น ซึ่งศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 39412 เป็นของโจทก์ถึงที่สุด โดยโจทก์เป็นฝ่ายชนะคดีหรือที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ และเพื่อตอบแทนที่โจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินจำเลยตกลงชำระค่าตอบแทนแก่โจทก์เดือนละ 8,000 บาท ภายในวันที่ 5 ของแต่ละเดือน เริ่มตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2552 เป็นต้นไป โดยส่วนแรกเดือนละ 4,000 บาท ชำระให้โจทก์ อีกส่วนหนึ่งเดือนละ 4,000 บาท นำไปวางชำระต่อศาลชั้นต้นโดยนำสมุดบัญชีเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารวางศาล หากผิดนัดชำระเงินหรือผิดนัดนำเงินเข้าบัญชี 2 งวด ถือว่าผิดนัดทั้งหมดยอมให้โจทก์บังคับคดีทันที โดยไม่ต้องรอให้คดีแพ่งหมายเลขแดงดังกล่าวของศาลชั้นต้น ถึงที่สุด และในครั้งแรกจำเลยจะเปิดบัญชีธนาคารที่ต้องนำมาวางศาลจำนวนเงิน 16,000 บาท กับชำระให้โจทก์ 16,000 บาท หากคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น ถึงที่สุดว่าที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ให้โจทก์มีสิทธิรับเงินตามสมุดเงินฝากของจำเลยที่วางศาล หากที่ดินพิพาทมิใช่ของโจทก์ให้จำเลยรับเงินตามสมุดเงินฝากคืนจากศาล โจทก์ยื่นคำขอให้ออกหมายบังคับคดีว่าจำเลยศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดี
วันที่ 10 กรกฎาคม 2555 ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการบังคับคดีและหมายบังคับคดี
โจทก์ยื่นคำคัดค้านขอให้ยกคำร้อง
ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งยกคำร้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้ผู้ร้องใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 10,000 บาท แทนโจทก์
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้ฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 นายประเสริฐ ซึ่งเป็นพี่ผู้ร้องทำสัญญาเช่าที่ดินทำโรงงานอุตสาหกรรมและอยู่อาศัยกับร้อยตำรวจเอกประยุทธ จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าในวันที่ 1 กันยายน 2543 ผู้ร้องทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวกับร้อยตำรวจเอกประยุทธต่อเนื่องกับสัญญาเช่าของนายประเสริฐ มีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี หลังจากครบกำหนดเวลาเช่า วันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธจำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 31 สิงหาคม 2561 และคดีนี้ตามคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความจำเลยตกลงรื้อถอนบ้านเลขที่ 77/22 ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินที่เช่าโฉนดเลขที่ 39412 ตำบลบางมด (บางค้อ) อำเภอ (บางขุนเทียน) จอมทอง กรุงเทพมหานคร ชั้นบังคับคดี เจ้าพนักงานบังคับคดีปิดประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีให้ผู้ที่อ้างว่าไม่ใช่บริวารของจำเลยยื่นคำร้องแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลที่บ้านเลขที่ 77/22 หมู่ที่ 1 แขวงจอมทอง เขตจอมทอง กรุงเทพมหานคร ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินซึ่งเช่า
คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องว่า บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง จะต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอมหรือไม่ ในข้อนี้ ผู้ร้องมีหน้าที่ต้องนำสืบแสดงให้เห็นว่าผู้ร้องมีอำนาจพิเศษในที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ เห็นว่า นายประเสริฐพี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจากนายเซ่งเพ้ง แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธ เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไปตามหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอกประยุทธผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี นายประเสริฐผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอกประยุทธจำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจากนายประเสริฐพี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอกประยุทธฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่าที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอกประยุทธไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดินจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอกประยุทธซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัทบางกอกแคนส์ จำกัด อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัทตามหนังสือรับรอง เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหาได้มีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินได้ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม ที่ศาลล่างทั้งสองมีคำสั่งและคำพิพากษามาชอบแล้ว ฎีกาของผู้ร้องข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
