แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
หนังสือมอบอำนาจที่โจทก์มอบอำนาจให้ ด. ฟ้องคดีระบุว่า ให้เป็นผู้มีอำนาจฟ้องร้องและดำเนินคดีแพ่งกับจำเลย รวมทั้งแต่งทนายความถอนฟ้อง ประนีประนอมยอมความ ใช้สิทธิหรือสละสิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา ผู้รับมอบอำนาจจึงเป็นตัวแทนโจทก์ในการดำเนินคดีฟ้องจำเลยในคดีเกี่ยวกับทางจำเป็นเท่านั้น การที่ผู้รับมอบอำนาจได้แถลงต่อศาลตกลงจะขายที่ดินของโจทก์ให้แก่จำเลย จึงเป็นการกระทำนอกเหนือขอบอำนาจของโจทก์ ย่อมไม่ผูกพันตัวการ แต่หลังจากผู้รับมอบอำนาจกับจำเลยได้ตกลงจะซื้อที่ดินกันแล้ว โจทก์ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินหมดสิ้นตามเงื่อนไขที่ผู้รับมอบอำนาจและจำเลยตกลงกัน ถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่นิติกรรมที่ผู้รับมอบอำนาจได้กระทำนอกเหนือขอบอำนาจแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 โจทก์จึงต้องผูกพันตามนิติกรรมนั้นด้วย
การที่โจทก์ยินยอมจ่ายค่ารื้อถอนให้ผู้อาศัยในที่ดินเป็นการกระทำเพื่อมิให้โจทก์ผิดข้อตกลงกับจำเลย ค่ารื้อถอนที่โจทก์จ่ายไปจึงเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่โจทก์ได้รับจากการที่จำเลยผิดข้อตกลงไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า โจทก์มอบอำนาจให้นายเดชา ดำเนินคดีนี้แทน โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 5 ตำบลประเวศ (คลองประเวศฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง จังหวัดกรุงเทพมหานคร (แขวงเมืองนครเขื่อนขันธ์) จำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 2 ตำบลสวนหลวง (คลองประเวศฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ที่ดินของโจทก์ถูกปิดล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงขอใช้ที่ดินของจำเลยดังกล่าวบางส่วนเพื่อเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะแต่จำเลยไม่ยินยอมโจทก์จึงยื่นฟ้องจำเลยขอให้เปิดทางจำเป็นตามคดีแพ่งหมายเลขดำที่ 855/2539 ของศาลชั้นต้น ในระหว่างการพิจารณาคดี ศาลได้ทำการไกล่เกลี่ย โดยจำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5 จากโจทก์ โฉนดเลขที่ 103966 และเลขที่ 103967 ตำบลประเวศ อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานครจากนาวาอากาศเอกบรรเจิดและนายกิติวุฒ ในราคารวม 25,000,000 บาท จำเลยตกลงชำระเงินจำนวน 10,000,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอน ส่วนที่เหลือจำเลยตกลงยืมเงินโจทก์ นาวาอากาศเอกบรรเจิดและนายกิตติวุฒิรวม 15,000,000 บาท โดยจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสามแปลงดังกล่าวไว้เป็นประกันและจะชำระเงินคืนโดยผ่อนชำระ โจทก์ตกลงดำเนินการให้ผู้อยู่อาศัยบนที่ดินซื้อขายออกจากที่ดินดังกล่าวภายใน 4 เดือน หากโจทก์ดำเนินการดังกล่าวแล้ว จำเลยไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงจำเลยยอมให้ปรับ 300,000 บาท ต่อมาโจทก์ดำเนินการให้ผู้อยู่อาศัยบนที่ดินที่ซื้อขายออกไปจนหมด เสียค่ารื้อถอนและขนย้ายเป็นเงิน 290,000 บาท แต่จำเลยไม่ทำสัญญาซื้อขายที่ดินตามที่ตกลงและไม่ยอมชำระค่าปรับเป็นเหตุให้โจทก์เสียหาย จำเลยจึงต้องรับผิดชำระค่ารื้อถอนและขนย้าย 290,000 บาท ค่าปรับ 300,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2540 ถึงวันฟ้องเป็นเงิน 9,062 บาท และ 9,375 บาท ตามลำดับ รวมเป็นค่าเสียหายทั้งสิ้น 608,437 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินให้แก่โจทก์ 608,437 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 590,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 290,000 บาท และ 300,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินค่าเสียหายและค่าปรับแก่โจทก์รวม 470,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2540 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นที่ยุติว่า โจทก์เคยฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นตามคดีหมายเลขดำที่ 855/2539 โดยโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 5 ตำบลประเวศ (คลองประเวศฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง จังหวัดกรุงเทพมหานคร (แขวงเมืองนครเขื่อนขันธ์) ซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ขอให้จำเลยเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 2 ตำบลสวนหลวง (คลองประเวศฝั่งใต้) อำเภอพระโขนง กรุงเทพมหานคร ออกสู่ทางสาธารณะในการพิจารณานัดสืบพยานโจทก์ในคดีดังกล่าวเมื่อวันที่ 1 สิงหาคม 2540 ผู้รับมอบอำนาจโจทก์และจำเลยได้แถลงต่อศาล โดยศาลได้จดบันทึกในรายงานกระบวนพิจารณาว่า จำเลยตกลงจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5 จากโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 103966 จากนาวาเอกบรรเจิด และจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 103967 จากนายกิติวุฒิ ในราคารวม 25,000,000 บาท โดยจะวางมัดจำซื้อขายจำนวน 10,000,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอน ส่วนที่เหลือจำเลยจะกู้ยืมเงินคนทั้งสามซึ่งเป็นฝ่ายขายที่ดินพร้อมทั้งจดทะเบียนจำนองที่ดินทั้งสามแปลงให้ไว้แก่ผู้ขายเป็นเงินจำนอง 15,000,000 บาท เงินจำนวน 15,000,000 บาทนี้ ทางจำเลยจะแบ่งชำระให้ผู้ขายเป็น 4 งวด ทุก 6 เดือน… แต่ก่อนที่ทำการซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวโจทก์จะต้องดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินของฝ่ายผู้จะขายรวมทั้งบริวารออกจากที่ดินที่จะขายทั้งหมดก่อนที่จะทำการซื้อขาย ในกรณีที่ฝ่ายผู้ขายไม่สามารถตกลงให้ผู้อาศัยในที่ดินออกให้หมดสิ้นไป ถือว่าข้อตกลงนี้ยกเลิกกัน ฝ่ายผู้จะขายจะดำเนินการให้ผู้อาศัยออกให้เสร็จสิ้นภายใน 4 เดือน และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาซื้อขายกับผู้จะขายภายใน 4 เดือน เช่นกัน หากโจทก์ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินออกแล้ว จำเลยไม่ยินยอมจะซื้อ จำเลยยินยอมจะชำระค่าปรับให้โจทก์เป็นเงิน 300,000 บาท… ศาลจึงเลื่อนนัดสืบพยานโจทก์ไปในวันที่ 19 ธันวาคม 2540 ตามรายงานกระบวนพิจารณาต่อมาโจทก์ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินโจทก์ออกจากที่ดินโจทก์ แต่จำเลยไม่มาตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและวางมัดจำกับโจทก์ตามข้อตกลง โจทก์จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ ขอให้ชำระค่าเสียหายและค่าปรับ คดีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า นายเดชา ในฐานะผู้รับมอบอำนาจโจทก์ในคดีหมายเลขดำที่ 855/2539 ของศาลชั้นต้นมีอำนาจตกลงขายที่ดินแทนโจทก์ และบันทึกข้อตกลงตามรายงานกระบวนพิจารณามีผลผูกพันจำเลยหรือไม่ เห็นว่า หนังสือมอบอำนาจที่โจทก์มอบอำนาจให้นายเดชาฟ้องคดี ระบุว่า ให้เป็นผู้มีอำนาจฟ้องร้องและดำเนินคดีแพ่งกับนางอรุณศรี รวมทั้งแต่งทนายความถอนฟ้อง ประนีประนอมยอมความใช้สิทธิหรือสละสิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา ผู้รับมอบอำนาจจึงเป็นตัวแทนโจทก์ในการดำเนินคดีฟ้องจำเลยในคดีเกี่ยวกับทางจำเป็นเท่านั้น การที่ผู้รับมอบอำจาจได้แถลงต่อศาลตกลงจะขายที่ดินของโจทก์ จึงเป็นการกระทำนอกเหนือขอบอำนาจของโจทก์ย่อมไม่ผูกพันตัวการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823 โดยจำเลยฎีกาว่า บันทึกตามรายงานกระบวนพิจารณาเป็นเพียงบันทึกการเจรจาไม่อาจถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จำเลยจะต้องรับผิด เห็นว่า บันทึกรายงานกระบวนพิจารณามีข้อความระบุว่าจำเลยจะซื้อที่ดินที่มีที่ตั้งจำเพาะเจาะจงของเจ้าของที่ดิน กำหนดราคาแน่นอน กำหนดเวลาชำระหนี้ เวลาวางมัดจำและราคาที่ดินส่วนที่เหลือจะแปลงหนี้เป็นสัญญากู้ให้ไว้แก่โจทก์ ทำนองเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขาย อย่างไรก็ตามผู้ร้บมอบอำนาจโจทก์และจำเลยได้กำหนดเงื่อนไขบังคับก่อนว่าโจทก์จะต้องดำเนินการให้ผู้อาศัยอยู่ในที่ดินออกจากที่ดินที่จะขายทั้งหมดก่อนที่จะทำการซื้อขาย ในกรณีที่ผู้ขายไม่สามารถตกลงให้ผู้อาศัยออกจากที่ดินให้หมดสิ้น ถือว่าข้อตกลงนี้ยกเลิก ทางฝ่ายผู้จะขายจะดำเนินการให้ผู้อาศัยออกให้เสร็จสิ้นภายใน 4 เดือน และฝ่ายจำเลยจะทำสัญญาซื้อขายกับผู้จะขายภายใน 4 เดือน เช่นกัน หากโจทก์ดำเนินการให้ผู้อาศัยอยู่บนที่ดินของฝ่ายผู้จะขายออกเสร็จสิ้นแล้ว จำเลยไม่ยินยอมจะซื้อ จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้โจทก์เป็นเงิน 300,000 บาท ข้อความดังกล่าวแปลเจตนาของผู้รับมอบอำนาจโจทก์และจำเลยได้ว่า เมื่อโจทก์ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์ออกไปหมดสิ้นแล้วภายใน 4 เดือน โจทก์และจำเลยตกลงจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายภายใต้เงื่อนไขข้างต้น อันจะมีผลทำให้สัญญาจะซื้อจะขายสมบูรณ์ ดังนี้ บันทึกรายงานกระบวนพิจารณาจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามบันทึกในรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวจำเลยตกลงว่าจะมาทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์ภายใน 4 เดือน หากจำเลยไม่ยินยอมจะซื้อ จำเลยยินยอมชำระค่าปรับให้โจทก์ ข้อตกลงดังกล่าวเป็นนิติกรรมที่มีผลผูกพันให้จำเลยจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ข้อเท็จจริงฟังว่าหลังจากผู้รับมอบอำนาจโจทก์กับจำเลยได้ตกลงจะซื้อที่ดินตามบันทึกรายงานกระบวนพิจารณาต่อศาลชั้นต้นแล้ว โจทก์ได้ดำเนินการให้ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์ออกจากที่ดินหมดสิ้นตามเงื่อนไข ถือได้ว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่นิติกรรมที่ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ได้กระทำนอกเหนือขอบอำนาจแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 823 เมื่อจำเลยไม่มาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดข้อตกลงดังกล่าวกรณีมิใช่จำเลยทำสัญญาโดยสำคัญผิด จำเลยจึงต้องรับผิดต่อโจทก์
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อมาว่า จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายที่โจทก์ได้จ่ายเป็นค่ารื้อถอนให้แก่ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์จำนวน 290,000 บาท ให้แก่โจทก์หรือไม่ จำเลยฎีกาว่า ผู้อยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ดังกล่าวได้ตกลงกับโจทก์ตามหนังสือสัญญาอาศัย ซึ่งระบุว่าถ้าผู้ให้อาศัยต้องการขายที่ดินผู้ให้อาศัยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้อาศัยทราบล่วงหน้ามีกำหนดระยะเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน ผู้อาศัยยินยอมจะรื้อบ้านออกไปจากที่ดินทันที การที่โจทก์จ่ายเงินค่ารื้อถอนแก่ผู้อาศัยดังกล่าวจึงเป็นเงินช่วยเหลือที่โจทก์จ่ายไปโดยเสน่หามิใช่มีหน้าที่ตามกฎหมายต้องจ่าย จำเลยไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายจำนวนนี้แก่โจทก์ เห็นว่า ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินทั้งสามแปลง มิได้มีเพียงผู้อาศัยอยู่ในที่ดินของโจทก์แต่มีผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินของผู้จะขายอื่นด้วยโจทก์จึงจะอาศัยเพียงหนังสือสัญญาอาศัยดังกล่าวให้ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินทั้งสามแปลงทั้งหมดออกไปไม่ได้ การที่โจทก์จ่ายเงินค่ารื้อถอนจึงเป็นการที่โจทก์ต้องกระทำ มิใช่ไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายตามที่จำเลยฎีกาทั้งการที่โจทก์ผู้ให้อาศัยจะให้ผู้อาศัยในที่ดินของโจทก์หรือไม่อย่างไร เป็นเรื่องภายในแต่เมื่อโจทก์ขอให้ผู้อาศัยออกจากที่ดินโดยพลันเพื่อที่จะได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ผู้รับมอบอำนาจโจทก์ตกลงกับจำเลย จนเป็นเหตุให้ผู้อาศัยต้องรื้อถอนบ้านและจำต้องไปหาที่อยู่อาศัยใหม่ ผู้อาศัยย่อมได้รับความเสียหายและเดือดร้อน หากผู้อาศัยขัดขืนไม่ยอมออกจากที่ดิน โจทก์ย่อมจะต้องฟ้องร้องขับไล่ผู้อาศัยซึ่งอาจเป็นเหตุให้โจทก์ผิดข้อตกลงกับจำเลยได้ การที่โจทก์ยินยอมจ่ายค่ารื้อถอนจึงเป็นการกระทำเพื่อมิให้โจทก์ผิดข้อตกลงกับจำเลยและนับว่าเป็นคุณธรรมอย่างหนึ่งเนื่องจากผู้อาศัยให้ความร่วมมือโดยดี นับว่าค่ารื้อถอนที่โจทก์จ่ายให้กับผู้อาศัยเป็นค่าเสียหายโดยตรงที่โจทก์ได้รับ จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายดังกล่าวรวมกับค่าปรับจำนวน 180,000 บาท มานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
