แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด และในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 194,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 179,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสามให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน 103,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 20 มีนาคม 2538 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดอกเบี้ยคำนวณถึงวันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2541 ต้องไม่เกิน 15,000 บาท ยกฟ้องจำเลยที่ 2 และที่ 3
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยที่ 1 ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์รับรองว่า มีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้เป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของผู้ดำเนินการโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ วันที่ 20 มีนาคม 2538 จำเลยที่ 1 ตกลงจะขายห้องชุด 1 ห้อง ของอาคารชุดดังกล่าวให้แก่โจทก์ในราคา 464,000 บาท โดยมีข้อสัญญาว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการโครงการอาคารชุดจนเสร็จการ และจะทำการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 20 กันยายน 2540 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 ระหว่างสัญญาโจทก์ได้ผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 103,000 บาท ต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือลงวันที่ 15 กันยายน 2540 แจ้งแก่โจทก์ว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดแล้วเสร็จตามสัญญาให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากจำเลยที่ 1 พร้อมกับชำระราคาส่วนที่เหลือแก่จำเลยที่ 1 ตามหนังสือเอกสารหมาย ล.1 ส่วนโจทก์มีหนังสือลงวันที่ 1 ตุลาคม 2540 บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามสัญญากับขอให้จำเลยที่ 1 คืนเงินที่จำเลยที่ 1 ได้รับชำระไว้แก่โจทก์ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.9 สิ่งปลูกสร้างที่ก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาคือกำแพงด้านหน้าอาคารชุด ตามรูปถ่ายหมาย จ.7 จำเลยที่ 1 ฎีกาในข้อ 3 ว่า กำแพงด้านหน้าอาคารชุดตามรูปถ่ายหมาย จ.7 มิใช่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง และในข้อ 4 อีกว่า แม้กำแพงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การก่อสร้างกำแพงไม่แล้วเสร็จก็มิใช่เป็นการขาดตกบกพร่องถึงขนาดที่โจทก์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ศาลฎีกา เห็นว่า การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารตามรูปถ่ายหมาย จ.7 ที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ ในคดีนี้แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุดและในหนังสือเลิกสัญญาเอกสารหมาย จ.9 โจทก์ระบุว่าแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดตามรูปถ่ายหมาย จ.7 จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและพิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 4 ฟังขึ้น และเมื่อวินิจฉัยดังนี้ จึงไม่ต้องวินิจฉัยฎีกาจำเลยที่ 1 ข้อ 3 อีกต่อไป”
พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
