แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินได้ระบุข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไว้ในข้อ 2.2 ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท เมื่อเช็คฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายนไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญามาครั้งหนึ่งแล้ว แสดงให้เห็นว่าจำเลยถือเอาข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินตามเช็คดังกล่าวซึ่งเป็นเช็คชำระดอกเบี้ยในงวดที่ 2โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญา จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 47883,47886, 47884, 4753, 4005, 4006, 3990, 55323, 3985, 75431,51345, 3687, 73622, 78270, 3986, 4015 และ 3675 ตำบลบางระมาดอำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์โดยปลอดภาระติดพันใด ๆ พร้อมกับให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าใช้จ่าย และค่าภาษีในการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าวและให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินจำนวน246,860,000 บาท จากโจทก์ ให้จำเลยไถ่ถอนจำนองที่ดินดังกล่าว หากจำเลยเพิกเฉยให้โจทก์นำเงินค่าที่ดินที่เหลือชำระให้แก่ผู้รับจำนองเพื่อไถ่ถอนจำนองได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์วันละ 1,289,041.10 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขายที่ดินให้แก่โจทก์ครบถ้วน
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ ฟ้องแย้งและแก้ไขคำฟ้องแย้งว่าโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหาย และไม่ได้รับความเสียหาย ขอให้ยกฟ้องโจทก์ไม่มีสิทธิอยู่อาศัยในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารออกจากที่ดินพิพาท ให้โจทก์ชดใช้ค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ในต้นเงิน 256,860,000 บาท คิดเป็นดอกเบี้ยวันละ105,558 บาท นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2538 ไปจนกว่าจะส่งมอบที่ดินพิพาทคืนจำเลย ดอกเบี้ยถึงวันฟ้องเป็นเงิน 7,177,944 บาท
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์และบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 47883, 47886, 47884, 4753, 4005, 4006, 3990, 45323,3985, 75431, 51345, 3687, 73622, 78270, 3986, 4015 และ 3675ตำบลบางระมาด อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความนำสืบรับกันฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลยจำนวน 17 แปลง ในราคา 256,860,000 บาท วันทำสัญญาโจทก์ชำระเงินมัดจำเป็นเงิน 10,000,000 บาท ส่วนที่เหลือ 246,860,000 บาทโจทก์จะชำระในวันที่ 8 ธันวาคม 2538 ซึ่งเป็นวันเดียวกับที่โจทก์จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากจำเลย โจทก์ตกลงชำระดอกเบี้ยแก่จำเลยเป็นเงิน 18,463,775.34 บาท โดยชำระเป็นเช็คธนาคารกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) สาขาตลิ่งชัน รวม 2 ฉบับ คือ ฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายน 2538 และฉบับลงวันที่ 9 กันยายน 2538ฉบับละ 9,231,887.67 บาท ต่อมาเช็คดังกล่าวธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า การชำระดอกเบี้ยตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสาระสำคัญของสัญญาหรือไม่โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระบุไว้ชัดว่าตกลงซื้อขายที่ดินราคา 256,860,000 บาท ข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไม่ได้รวมอยู่ในราคาที่ดินแสดงว่าคู่สัญญาตกลงแยกเงินสองส่วนออกจากกันข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไม่ใช่สาระสำคัญของสัญญา โจทก์ผิดนัดเฉพาะเรื่องดอกเบี้ย ไม่ได้ผิดนัดชำระราคาที่ดินจำเลยจึงไม่มีสิทธิเลิกสัญญานั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2ได้ระบุข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยไว้ในข้อ 2.2 ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ซึ่งจากคำเบิกความของโจทก์ได้ความว่า เมื่อเช็คฉบับลงวันที่ 9 มิถุนายน 2538 ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ จำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.22 มาครั้งหนึ่งแล้ว แสดงให้เห็นว่าจำเลยถือเอาข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายด้วยเมื่อธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินตามเช็คฉบับลงวันที่ 9 กันยายน 2538ซึ่งเป็นเช็คชำระดอกเบี้ยในงวดที่ 2 โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า ในการเจรจาเลื่อนระยะเวลาชำระหนี้แก่จำเลยมีการบันทึกเฉพาะดอกเบี้ยงวดแรกเท่านั้น ไม่มีการระบุเรื่องการผิดนัดในเงินดอกเบี้ยงวดหลังแสดงว่าจำเลยมิได้ถือเอาระยะเวลาชำระหนี้ดอกเบี้ยเป็นสาระสำคัญนั้น เห็นว่า ตามบันทึกเอกสารหมาย จ.24 ระบุในหมายเหตุว่า “คู่สัญญาตกลงกันให้ดอกเบี้ยงวดวันที่ 9 กันยายน2538 นั้น ผู้จะขายตกลงนำเช็คไปเข้าในวันที่ 24 กันยายน 2538″ บันทึกดังกล่าวเป็นเพียงข้อตกลงให้จำเลยเลื่อนการนำเช็คไปเรียกเก็บเงินเป็นวันที่ 24 กันยายน 2538 เท่านั้น กำหนดระยะเวลาชำระเงินจึงยังคงมีอยู่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังว่าข้อตกลงเรื่องดอกเบี้ยเป็นสาระสำคัญของสัญญาจะซื้อจะขายกำหนดระยะเวลาชำระดอกเบี้ยจึงเป็นสาระสำคัญด้วย ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน”
พิพากษายืน
