แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยที่ 1(ผู้ให้เช่าซื้อ) และจำเลยที่ 2(ธนาคารผู้รับจำนองที่ดินที่ให้เช่าซื้อ) ได้ทำสัญญาตกลงกันเพื่อรักษาประโยชน์ของผู้เช่าซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 แต่เดิม ให้มีโอกาสได้ที่ดินโดยแน่นอน ซึ่งอาจจะเป็นที่ดินที่เช่าซื้อเดิมและจำเลยที่ 1 โอนชำระหนี้จำนองแก่จำเลยที่ 2 ไปแล้ว หรือที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะจัดหาให้ใหม่แห่งใดแห่งหนึ่งเมื่อจำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปติดต่อ โจทก์แสดงความประสงค์ว่าจะได้ที่ดินที่เช่าซื้อเดิม จำเลยที่ 2 ก็รับว่าเมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ โจทก์จึงผ่อนชำระค่าเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 เรื่อยมาจนครบ เห็นได้ว่าสัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังกล่าว เป็นสัญญาตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกได้แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 2 ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นแล้ว จำเลยที่ 2 จึงมีความผูกพันต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ กรณีหาใช่เป็นการจัดสรรที่ดินขายอันจะถือว่าเป็นกิจการนอกวัตถุประสงค์ของธนาคารจำเลยที่ 2 ไม่ แต่จำเลยที่ 2มิได้เป็นคู่สัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและเพิ่มเติมฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินของจำเลยที่ 1เป็นเงิน 120,000 บาท ได้ชำระเงินวันทำสัญญา 46,000 บาท ส่วนที่เหลือต้องชำระให้เสร็จภายใน 37 เดือน โดยให้นำไปเข้าบัญชีที่ธนาคารจำเลยที่ 2 หากจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาไม่โอนที่ดินให้ ยอมคืนเงินที่ชำระแล้วและยอมให้ปรับอีก1 เท่า ต่อมาโจทก์ได้นำเงินไปชำระ โดยนำเข้าบัญชีของจำเลยที่ 1 ที่เปิดไว้กับธนาคารจำเลยที่ 2 ตามสัญญาในระหว่างที่ชำระเงินยังไม่ครบ จำเลยที่ 1 ได้โอนที่ดินตามสัญญาเช่าซื้อให้แก่จำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 2 ได้บันทึกต่อเติมยอมรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อ ครั้นเมื่อโจทก์นำเงินไปชำระครบถ้วนตามสัญญาแล้ว ได้ติดต่อให้จำเลยทั้งสองโอนที่ดินให้ จำเลยทั้งสองเพิกเฉยจึงขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันคืนเงิน 120,000 บาทและเบี้ยปรับแก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การและเพิ่มเติมคำให้การว่า โจทก์เป็นหญิงมีสามีและไม่ได้รับความยินยอมจากสามีให้ดำเนินคดีนี้ จึงไม่มีอำนาจฟ้อง โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบถ้วนตามสัญญา จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลย โจทก์ไม่เคยทวงเตือนให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ โจทก์ไม่มีอำนาจขอให้บังคับจำเลยคืนเงินตามคำขอท้ายฟ้อง จำเลยที่ 1 ได้ทำความตกลงกับจำเลยที่ 2 ว่า หากโจทก์ต้องการที่ดินหรือขอเงินคืน จำเลยที่ 2 จะต้องโอนที่ดินหรือคืนเงินให้ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิด
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ประกอบกิจการธนาคารพาณิชย์ ไม่มีวัตถุประสงค์จัดสรรที่ดินให้ประชาชนเช่าซื้อ จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่สัญญา และมีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยที่ 2 ให้รับผิดตามสัญญาเช่าซื้อ ที่โจทก์นำเงินค่าเช่าซื้อที่ดินฝากเข้าบัญชีธนาคารจำเลยที่ 2 ในนามบัญชีเงินฝากของจำเลยที่ 1 นั้น จำเลยที่ 2 เป็นเพียงผู้รับเงินไว้แทนจำเลยที่ 1 เท่านั้นเอกสารท้ายฟ้องไม่ได้เป็นบันทึกต่อเติมสัญญารับผิดชอบตามสัญญาเช่าซื้อโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 2
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว เห็นว่า โจทก์มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 2 ได้เข้าผูกพันเป็นคู่สัญญาเช่าซื้อรายพิพาทกับโจทก์ร่วมกับจำเลยที่ 1 ซึ่งยังมีหน้าที่ต้องรับผิดตามสัญญาอยู่และจำเลยทั้งสองผิดสัญญา พิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้โจทก์ ถ้าจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ ให้จำเลยร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์ ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้รับอนุญาตให้ถอนฟ้องอุทธรณ์ได้
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นคู่สัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ตกลงทำสัญญาเกี่ยวกับสิทธิของบุคคลภายนอกที่เช่าซื้อที่ดินว่า ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าซื้อต้องการที่ดินแปลงที่เช่าซื้อ จำเลยที่ 2 ก็ยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้นให้ โจทก์ได้แสดงเจตนาว่าจะถือเอาประโยชน์ตามสัญญานั้นแล้ว จำเลยที่ 2 มีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อให้โจทก์ แต่ไม่ต้องรับผิดเรื่องเบี้ยปรับ พิพากษาแก้ เป็นว่า ให้จำเลยที่ 2 ร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1คืนเฉพาะเงินค่าเช่าซื้อแก่โจทก์เป็นเงิน 120,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยที่ 2 รับผิดเบี้ยปรับด้วย จำเลยที่ 2 ฎีกาขอให้ยกฟ้อง
ศาลฎีกาพิจารณาแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ตกลงทำหนังสือสัญญาเกี่ยวกับสิทธิของผู้เช่าซื้อที่ดินไว้ตามเอกสารหมาย จ.43 ข้อ 2 ความว่า “เกี่ยวกับกรณีมีบรรดาผู้เช่าซื้อที่ดินซึ่งได้เช่าซื้อที่ดินตามโฉนดต่าง ๆ จากคู่สัญญาฝ่ายที่สอง (จำเลยที่ 1) และเป็นที่ดินบางส่วนซึ่งคู่สัญญาฝ่ายที่สองได้ตกลงโอนกรรมสิทธิ์ชำระหนี้จำนองให้กับคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่ง (จำเลยที่ 2) ไว้แล้วดังปรากฏตามหนังสือสัญญารับสภาพหนี้ฉบับลงวันที่ 15 กันยายน 2513คู่สัญญาฝ่ายที่สองตกลง ณ ที่นี้ว่า หากบรรดาผู้เช่าซื้อที่ดินตามโฉนดดังกล่าวไม่ประสงค์จะได้ที่ดินจากคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งในโฉนดที่เช่าซื้อเดิมต่อไป และตกลงจะขอรับที่ดินแห่งใหม่ ซึ่งคู่สัญญาฝ่ายที่สองได้จัดให้และได้นำไปจดทะเบียนบุริมสิทธิในที่ดินแปลงใหม่ให้แล้วนั้น เมื่อผู้เช่าซื้อดังกล่าวและคู่สัญญาฝ่ายที่สองได้แสดงตนและทำหนังสือแจ้งความประสงค์ดังกล่าวต่อคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญาฝ่ายที่สองขอเบิกเงินของบรรดาผู้เช่าซื้อในส่วนที่ผู้เช่าซื้อได้ชำระให้กับคู่สัญญาฝ่ายที่สองโดยผ่านธนาคารคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่ง ตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2513 เป็นต้นมา เท่านั้น แต่ถ้าบรรดาผู้เช่าซื้อรายใดไม่ประสงค์จะเปลี่ยนแปลงที่ดินที่คู่สัญญาฝ่ายที่สองจัดให้ใหม่ และผู้เช่าซื้อนั้นมีความประสงค์จะได้ที่ดินที่เช่าซื้อเดิม ก็คงให้ผู้เช่าซื้อตกลงขอซื้อกับคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งต่อไปได้เองโยตรงดังเดิม แต่ถ้าผู้เช่าซื้อรายใดไม่ประสงค์ที่ดินและต้องการเงินคืน คู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งตกลงจะคืนเงินให้เฉพาะในส่วนที่คู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งได้รับภายหลังวันที่ 15 กันยายน 2513เป็นต้นมา จนหมดเท่านั้น
บรรดาผู้เช่าซื้อดังกล่าวในวรรคต้นหมายถึงผู้เช่าซื้อซึ่งได้ทำสัญญาเช่าซื้อไว้กับคู่สัญญาฝ่ายที่สอง และยังชำระค่าเช่าซื้อกับคู่สัญญาฝ่ายที่หนึ่งตลอดมาอยู่”เห็นว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำสัญญาตกลงกันเพื่อรักษาประโยชน์ของผู้เช่าซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 1 แต่เดิม ให้มีโอกาสได้ที่ดินโดยแน่นอน ซึ่งอาจจะเป็นที่ดินที่เช่าซื้อเดิมและจำเลยที่ 1 โอนชำระหนี้จำนองแก่จำเลยที่ 2 ไปแล้ว หรือที่ดินที่จำเลยที่ 1 จะจัดหาให้ใหม่แห่งใดแห่งหนึ่ง เมื่อจำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปติดต่อ โจทก์แสดงความประสงค์ว่าจะได้ที่ดินที่เช่าซื้อเดิม จำเลยที่ 2ก็รับว่า เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงผ่อนชำระค่าเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 เรื่อยมาจนครบ สัญญาระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นสัญญาตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374 โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ได้แสดงเจตนาต่อจำเลยที่ 2 ว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นแล้ว จำเลยที่ 2 จึงมีความผูกพันต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ กรณีเช่นนี้หาใช่เป็นการจัดสรรที่ดินขาย อันจะถือว่าเป็นกิจการนอกวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 2 ดังข้อฎีกาของจำเลยที่ 2 ไม่ แต่จำเลยที่ 2มิได้เป็นคู่สัญญาเช่าซื้อกับโจทก์ จึงไม่ต้องรับผิดใช้เบี้ยปรับ
พิพากษายืน
