แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้องและที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้ การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม
ย่อยาว
โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายฉลาด อรรถวิโรจน์ภิญโญฟ้องขับไล่ให้จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 ผู้เช่าช่วงออกไปจากตึกแถวที่ให้เช่า และใช้ค่าเสียหาย จำเลยที่ 1 ให้การและฟ้องแย้งว่าได้เช่าตึกแถวพิพาทจากนายฉลาด มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1จะต้องก่อสร้างตึกแถวพิพาทแทนห้องแถวเดิมที่ถูกเพลิงไหม้นายฉลาดจะให้เช่า 25 ปี และจำเลยที่ 1 มีสิทธิให้เช่าช่วงได้จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ต่อมาจำเลยที่ 1ให้จำเลยที่ 2 เข้าอยู่ในตึกแถวพิพาท และสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่า จำเลยที่ 2ขาดนัดยื่นคำให้การ โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่าสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นายฉลาดถึงแก่กรรมเกิน 1 ปีแล้ว ฟ้องแย้งขาดอายุความ
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยที่ 1 โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยทั้งสองขนย้ายออกจากตึกแถวพิพาทและส่งมอบคืนแก่โจทก์พร้อมกับใช้ค่าเสียหายจำเลยที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติว่า เมื่อปี พ.ศ. 2514 นายฉลาด อรรถโรจน์ภิญโญ ก่อสร้างตึกแถวพิพาทแล้วให้จำเลยที่ 1 เช่าในอัตราค่าเช่าเดือนละ 100 บาท ตั้งแต่วันที่ 5 ธันวาคม 2515 ต่อมาเดือนสิงหาคม 2525 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่า มีปัญหาว่า จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท ซึ่งทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า เงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทเป็นของนายฉลาด เมื่อก่อสร้างเสร็จแล้ว จำเลยที่ 1มาขอเช่าให้เงินกินเปล่า 50,000 บาท ไม่มีกำหนดเวลาเช่าและให้เช่าช่วงไม่ได้ แต่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า นายฉลาดตกลงกับจำเลยที่ 1 ให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท เสียภาษีโรงเรือน แล้วให้จำเลยที่ 1 เช่ามีกำหนดเวลา 25 ปี และให้เช่าช่วงได้เห็นว่า ข้อนำสืบทั้งสองฝ่ายมีแต่พยานบุคคลและนำสืบยืนยันกัน สัญญาเช่าไม่ได้ทำเป็นหนังสือ แต่โจทก์ยอมรับว่าจำเลยที่ 1 เป็นผู้เสียภาษีโรงเรือนตึกแถวพิพาท และนายฉลาดรับเงินจำนวน 50,000 บาท จากจำเลยที่ 1 อ้างว่าเป็นเงินกินเปล่าไม่ใช่เงินช่วยค่าก่อสร้าง หากจำเลยที่ 1 จ่ายเงิน 50,000 บาทเป็นเงินกินเปล่า แล้วเช่าตึกแถวพิพาทโดยไม่มีกำหนดเวลาเช่าซึ่งนายฉลาดจะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อใดก็ได้ เช่นหลังจากเช่า1 เดือน หรือ 1 ปี และข้อเท็จจริงก็ไม่ได้ความว่าตึกแถวพิพาทตั้งอยู่ในย่านการค้าที่ดีมากเป็นพิเศษมีคนต้องการเช่ามากจึงไม่มีเหตุผลที่จำเลยที่ 1 จะยอมเสี่ยงทำสัญญาเช่าที่ไม่มีระยะเวลาเช่าที่แน่นอน โดยต้องเสียเงินกินเปล่าที่สูงเกินสมควรทั้งปรากฏว่า จำเลยที่ 1 เช่าตึกพิพาทตั้งแต่ปี 2515 จนกระทั่งถึงปี 2525 จึงเกิดเหตุพิพาทนับเป็นเวลานานประมาณ 10 ปี ซึ่งเป็นระยะเวลาที่นานมาก ในช่วงเวลาดังกล่าว นายฉลาดหรือโจทก์น่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นระยะ ๆ ได้หลายครั้ง เพราะเมื่อมีการเช่าใหม่อาจเรียกเงินกินเปล่าได้จำนวนมาก หรือขอขึ้นค่าเช่าได้เป็นระยะ ๆเช่นกัน เพราะตึกแถวพิพาทให้เช่าเดือนละ 100 บาท ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่ต่ำมากผิดปกติ การเช่ารายนี้ได้เช่าเพื่อทำการค้าโดยเฉพาะ ไม่น่าเชื่อว่านายฉลาด หรือโจทก์จะคิดอนุเคราะห์จำเลยที่ 1 เป็นพิเศษ ประกอบกับการเช่ารายนี้จำเลยที่ 1 ต้องเสียภาษีโรงเรือนตึกแถวพิพาทอีกยิ่งแสดงให้เห็นยิ่งขึ้นว่า ผิดลักษณะสัญญาเช่าธรรมดา ดังนั้น เหตุที่จำเลยที่ 1 เช่าอยู่เป็นเวลานานมีเหตุผลให้น่าเชื่อว่าเป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลา แต่มีข้อตกลงเป็นพิเศษ ทั้งโจทก์นำสืบว่า ตึกแถวพิพาท 2 ห้อง ใช้เงินลงทุนก่อสร้างจำนวน 110,000 บาท เมื่อให้จำเลยที่ 1 เช่า จำเลยที่ 1ให้เงินกินเปล่า 50,000 บาท เท่ากับว่าได้เงินค่าก่อสร้างคืน50,000 บาท คงเหลือเงินค่าก่อสร้าง 60,000 บาท เงินจำนวนนี้หากนายฉลาดกู้จากธนาคารในขณะนั้น หรือกู้ยืมจากที่อื่นอาจต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี เป็นค่าดอกเบี้ยปีละ9,000 บาท เมื่อหักค่าเช่าที่ได้ปีละ 1,200 บาทออก นายฉลาดจะต้องขาดทุนปีละ 7,800 บาท ยิ่งเช่านานยิ่งขาดทุนมาก หากตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่า 20 ปี นายฉลาดจะต้องเสียดอกเบี้ยมากกว่าราคาค่าก่อสร้างโดยไม่มีค่าเช่าเหลือเป็นกำไรเลย ดังนั้น จึงไม่มีเหตุผลที่นายฉลาดหรือเจ้าของที่ดินจะยอมลงทุนในลักษณะเช่นนี้ทั้งจำเลยที่ 1 นำสืบว่า นายฉลาดตกลงให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้าง 110,000 บาท เสียภาษีโรงเรือน โดยตกลงให้จำเลยที่ 1เช่าตึกแถวพิพาท 25 ปี และยอมให้เช่าช่วงได้ กรณีดังกล่าวแม้นายฉลาดจะได้ค่าเช่าน้อย แต่ไม่ต้องใช้เงินทุนในการก่อสร้างและได้ตึกแถวเป็นกรรมสิทธิ์ แม้พยานจำเลยที่ 1 จะเบิกความแตกต่างกันบ้างก็ไม่ใช่ข้อสาระสำคัญ เป็นข้อนำสืบที่มีเหตุผลและน้ำหนักดีกว่าพยานโจทก์ ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า นายฉลาดตกลงให้จำเลยที่ 1 ออกเงินค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาท 110,000 บาทเสียภาษีโรงเรือน ตกลงให้จำเลยที่ 1 เช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด20 ปี และให้เช่าช่วงได้ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลง และถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตายสิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท เมื่อจำเลยที่ 1 เช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาโจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง
ปัญหาว่า จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับนายฉลาดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ที่จำเลยที่ 1ฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
ส่วนปัญหาว่า ฟ้องแย้งจำเลยที่ 1 ขาดอายุความหรือไม่เห็นว่า การจดทะเบียนสิทธิการเช่าเป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของนายฉลาดที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่จำเลยที่ 1 เมื่อนายฉลาดถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่า ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จำเลยที่ 1 จะต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ทราบว่านายฉลาดถึงแก่กรรมเมื่อปี พ.ศ. 2521 แต่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งเมื่อวันที่ 29 พฤศจิกายน2525 จึงพ้นกำหนด 1 ปี ฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 จึงขาดอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาจำเลยที่ 1ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
