แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพ แสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้องโดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร5 ห้องพร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวในสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเน้น แผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรมโรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติมตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าว ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายใน 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินรวม 5 ห้อง กับจำเลยในราคา 2,025,000 บาท ทั้งนี้เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนาของจำเลยที่ว่าจะตั้งศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ให้เสร็จภายใน 1 ปี โจทก์ผ่อนชำระราคาให้จำเลยรับไปแล้วหลายครั้ง รวมเป็นเงิน 625,000 บาท ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้สร้างศูนย์การค้าตามคำพรรณนา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลย ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งโจทก์ได้รับมอบอาคารและที่ดินดังกล่าวแล้ว เป็นการซื้อขายธรรมดา ไม่ใช่เป็นการซื้อขายตามคำพรรณนา
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยคืนเงินจำนวน 325,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า ก่อนโจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 นั้นจำเลยได้ทำการโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดิน ตามสำเนาภาพถ่ายใบโฆษณาทางหนังสือพิมพ์ สำเนารายการออกอากาศโฆษณาทางสถานีโทรทัศน์ ช่อง 10หาดใหญ่ และแผนผังโฆษณาบริเวณก่อสร้างศูนย์การค้า เอกสารหมายจ.7 จ.8 และ จ.9 ตามลำดับ ต่อมาวันที่ 11 มิถุนายน 2522 และวันที่ 25 มิถุนายน 2522 จำเลยจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลาจำนวน 5 ห้อง แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 หลังจากโจทก์ได้ผ่อนชำระค่าซื้อจำนวนรวม625,000 บาท จำเลยได้สร้างอาคารตึกแถวประมาณ 200 ห้อง แต่ยังไม่ได้สร้างโรงภาพยนตร์ โรงแรม และตลาดสดตามคำโฆษณา ปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.12 โจทก์ยังไม่ได้รับโอนโฉนดที่ดินจึงให้ทนายความทำหนังสือบอกเลิกสัญญาและขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 จำเลยไม่ยอมคืนเงินให้โจทก์ คดีมีปัญหาตามฎีกาจำเลยว่า การที่โจทก์นำสืบว่า สัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.6 เป็นการตกลงซื้อขายกันตามแบบแปลนแผนผังและการโฆษณาว่าจะเป็นศูนย์การค้าใหญ่ เป็นทำเลที่เจริญ เป็นการนำสืบข้อความเพิ่มเติมจากสัญญาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 หรือไม่และโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์นำสืบว่า ได้เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตาม ส่วนจำเลยนำสืบว่าโจทก์ชำระเงินค่าซื้อครั้งสุดท้ายเมื่อวันที่ 2มิถุนายน 2525 แล้วไม่ชำระอีกจนถึงวันที่ 1 พฤศจิกายน 2528 จำเลยให้ทนายความมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ยังค้างอยู่จำนวน 1,400,000 บาท ในข้อนี้โจทก์เบิกความว่าโจทก์ชำระเงินครั้งสุดท้ายเกิน 3 ปีแล้ว ก่อน พ.ศ. 2530 และหลังจากได้รับหนังสือจากจำเลยแล้วจึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาตามเอกสารหมาย จ.10และ จ.11 เมื่อพิเคราะห์เอกสารหลักฐานที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.7 จ.8 และ จ.9 แล้ว ปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพร้อมที่ดินตามเอกสารหมาย จ.2ถึง จ.6 ดังนี้ แม้จะปรากฏข้อความในสัญญาดังกล่าวข้อ 1 เพียงว่า”ผู้จะซื้อและผู้จะขายได้ตกลงจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์ 2 ชั้นพร้อมที่ดินแปลงหมายเลข…ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโฉนดที่ดินเลขที่…ตามแผนผังแนบท้ายในหนังสือสัญญานี้ตั้งอยู่ในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา …” ซึ่งไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวข้างต้นในสัญญาก็ตาม แต่เมื่อดูแผนผังแนบท้ายสัญญาอันถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาแล้ว ก็ปรากฏว่าเป็นแผนผังศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าหาดใหญ่สแควร์ภายในเวลา 1 ปี แม้ไม่ปรากฏหลักฐานว่า โจทก์หรือจำเลยได้ทวงถามให้อีกฝ่ายปฏิบัติตามสัญญาก่อนหน้าหนังสือทวงถามของจำเลยลงวันที่ 1 พฤศจิกายน2528 ตามเอกสารหมาย ล.1 และ ล.2 หรือหนังสือบอกเลิกสัญญาขอเงินคืนของโจทก์ลงวันที่ 25 ธันวาคม 2529 ตามเอกสารหมาย จ.10 และจ.11 ก็ตาม แต่ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญาโจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้องวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11 แล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อจำนวน 625,000 บาท แก่โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391″
พิพากษายืน.
