แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุแจ้งชัดว่าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินให้แก่จำเลยตามกำหนด สัญญาเป็น อันเลิกกันทันทีแม้เช็คที่โจทก์สั่งจ่ายให้แก่จำเลยเป็นการ ชำระราคาส่วนที่เหลือซึ่งสั่งจ่ายเงินตรงกับวันนัดจดทะเบียน ได้ถูกธนาคารปฏิเสธการสั่งจ่ายเงินก็ตาม แต่วัตถุประสงค์ แห่งสัญญานั้น โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่ กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 จึงต้อง บังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ ไม่ชำระจำเลยจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนการที่โจทก์และจำเลยผู้ขายไม่ไปสำนักงานที่ดินในวันที่จำเลยจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้โจทก์ โดยโจทก์ไม่อยู่ในฐานะ พร้อมที่จะชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ จะถือว่าจำเลยผิดสัญญาอันจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับ และใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ยังไม่ได้ คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ที่ว่า หากไม่อาจถือเอาคำพิพากษา แทนการแสดงเจตนาของจำเลยซึ่งเป็นผู้ขายในการจดทะเบียน โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จะซื้อขายให้โจทก์ได้ ก็ให้ใช้ ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นั้น เป็นคำขอที่อาศัย ข้อตกลงในสัญญาเกี่ยวกับเบี้ยปรับเป็นเกณฑ์เมื่อจำเลยผิดสัญญา เมื่อไม่มีการตกลงกันไว้เช่นนั้นและข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญา จึงพิพากษากำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ไว้ล่วงหน้าไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2531 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากจำเลยทั้งสองจำนวน 3 แปลง ตามโฉนดเลขที่ 201เนื้อที่ 44 ไร่ 1 งาน 47 ตารางวา ตามโฉนดเลขที่ 202 เนื้อที่30 ไร่ 44 ตารางวา แต่แบ่งขาย 9 ไร่ และตาม น.ส. 3 ก.เลขที่ 481 เนื้อที่ 47 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา รวมเนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ ราคา 1,180,000 บาท วางมัดจำในวันทำสัญญา100,000 บาท ตกลงไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินภายในวันที่15 กุมภาพันธ์ 2532 และโจทก์จะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการจดทะเบียนโอน หากจำเลยทั้งสองผิดสัญญายอมให้โจทก์ปรับเป็น 2 เท่าของราคาที่ดินที่ซื้อขายเป็นเงิน2,360,000 บาท ต่อมาโจทก์ชำระราคาที่ดินให้จำเลยทั้งสองเพิ่มอีก5 ครั้ง ครั้งละ 100,000 บาท คงเหลือราคาที่ดิน 580,000 บาทก่อนถึงวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2532 โจทก์เตือนให้จำเลยทั้งสองร้องขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อจัดการแบ่งแยกที่ดินส่วนที่จะต้องแบ่งแยก และให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ภายในกำหนด แต่จำเลยทั้งสองไม่ดำเนินการ กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาโดยอ้างว่าโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญา ต่อมาโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ภายใน 15 วัน แต่จำเลยทั้งสองเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 201 และที่ดิน น.ส. 3 ก. เลขที่ 481 ให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 202 เนื้อที่ 9 ไร่ ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยทั้งสองชำระค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอน และค่าภาษีอากรที่จะต้องชำระทั้งหมดแก่พนักงานเจ้าหน้าที่ พร้อมทั้งรับชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือจำนวน 580,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่ยอมแบ่งแยกและจดทะเบียนโอนให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองในการแบ่งแยกและจดทะเบียนโอน กับใช้ค่าเสียหายจำนวน 2,360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ หากไม่อาจถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองได้ ขอให้จำเลยทั้งสองชำระเงินจำนวน 600,000 บาท ที่จำเลยทั้งสองรับชำระค่าที่ดินบางส่วนไปจากโจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี กับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเสียหายจำนวน 2,360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้อง เป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยทั้งสองให้การว่า จำเลยทั้งสองพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาได้นำเช็คของโจทก์ฉบับสุดท้ายไปเรียกเก็บเงินที่ธนาคารแต่ธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงิน จำเลยทั้งสองทวงถามโจทก์ให้ชำระหนี้ เพื่อจำเลยทั้งสองจะได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แต่โจทก์เพิกเฉย โจทก์และจำเลยทั้งสองถือว่ากำหนดชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทินเป็นสาระสำคัญของสัญญา โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยทั้งสองจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ เมื่อวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2532 ขอให้ยกฟ้อง และขอให้โจทก์รับเงินค่าที่ดินจำนวน 500,000 บาท คืนไปด้วย
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์ คำขออื่นให้ยก โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและจะต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ให้ไว้แก่โจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.2 หรือตามเอกสารหมาย ล.1ไม่ได้ระบุแจ้งชัดว่าหากโจทก์ผิดนัดไม่ชำระเงินให้แก่จำเลยทั้งสองตามกำหนด สัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกันทันที แม้เช็คตามเอกสารหมาย ล.8 ที่โจทก์สั่งจ่ายจำนวน 580,000 บาท ให้แก่จำเลยทั้งสองซึ่งเป็นการชำระเงินส่วนที่เหลือของราคาที่ซื้อขาย ธนาคารตามเช็คจะปฏิเสธการสั่งจ่ายเงินก็ตาม แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นเห็นได้ว่า โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงต้องบังคับตามมาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยทั้งสองจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อน ถ้าโจทก์ไม่ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าวนั้น จำเลยทั้งสองจึงจะบอกเลิกสัญญาเสียได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2532ซึ่งเป็นวันที่เช็คตามเอกสารหมาย ล.8 ถึงกำหนดที่โจทก์สั่งจ่ายที่ตรงกับวันสุดท้ายตามสัญญา ที่โจทก์จะต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยทั้งสองทราบว่าธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงิน จำเลยทั้งสองไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินต่อมาจำเลยทั้งสองได้มีหนังสือลงวันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2532บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อโจทก์เช่นนี้ เห็นว่าจำเลยทั้งสองยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่การที่โจทก์ไม่ไปสำนักงานที่ดินในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2532 โดยให้นายดนัยนันทโรจนาพร ไปแทนแต่ไม่มอบเงิน 580,000 บาท ให้นายดนัยและโจทก์อ้างว่าได้ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความให้นายดนัยไปรออยู่ที่สำนักงานที่ดินแต่ไม่ปรากฎว่าโจทก์ส่งมอบหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวต่อศาลเพื่อสนับสนุนคำกล่าวอ้างของโจทก์โดยที่การซื้อขายที่ดินเป็นกิจการที่บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องทำเป็นหนังสือ การตั้งตัวแทนเพื่อกิจการอันนั้นก็ต้องทำเป็นหนังสือการที่โจทก์ลงชื่อในกระดาษเปล่าจึงไม่สมบูรณ์ด้วย นอกจากนี้ได้ความจากคำเบิกความของนายมนะ เอี่ยมศิลป์ และนายสุพจน์ รุ่งเรืองผลเจ้าพนักงานที่ดินว่าหากมีการขอไถ่ถอนจำนองและโอนในวันเดียวกันโดยมีหลักฐานพร้อมสามารถทำเสร็จในวันเดียวกันรวมทั้งการแบ่งขายที่ดินหากโฉนดยังไม่ได้แบ่งแยกจะโอนเป็นกรรมสิทธิ์รวมก่อนโดยระบุจำนวนเนื้อที่ที่ซื้อขายและผู้ซื้อผู้ขายทำแผนที่ระบุอาณาเขตแล้วยื่นคำของแบ่งแยกได้ ซึ่งสามารถทำได้ในวันเดียวกันแต่ต้องไปรังวัดภายหลัง ซึ่งข้อนี้โจทก์รับว่าที่ดินที่จะแบ่งแยกจำนวน 9 ไร่ ตามสัญญาได้มีการเขียนเส้นประสีแดงเพื่อให้รู้เขตแน่นอนตามแผนที่ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.3 เห็นได้ว่าแม้ที่ดินพิพาททั้งสามแปลงจะติดจำนองและที่ดินตามโฉนดเลขที่ 202จะต้องแบ่งออกไป 9 ไร่ โดยจำเลยทั้งสองยังไม่ได้ไถ่ถอนจำนองและแบ่งแยกก่อนวันโอนก็ตามก็สามารถที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินให้เป็นของโจทก์ได้ในวันเดียวกัน โจทก์อ้างว่าจำเลยทั้งสองไม่พร้อมที่จะโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ไม่อาจรับฟังได้และโดยที่การซื้อขายที่ดินพิพาทนั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ จึงเห็นว่าการที่โจทก์ไม่ไปสำนักงานที่ดินในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2532 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยทั้งสองจะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์โดยโจทก์ไม่ได้มอบเงินให้แก่นายดนัยเพื่อชำระเงินส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสองและหลังจากที่โจทก์ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากจำเลยแล้วหลังจากนั้นโจทก์ได้ให้ทนายมีหนังสือลงวันที่ 27 มีนาคม 2532ให้จำเลยทั้งสองจัดการแบ่งแยกที่ดินจำนวน 9 ไร่ ให้เรียบร้อยก่อนแล้วขอให้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสามแปลงให้โจทก์พร้อมกับรับชำระราคาส่วนที่เหลือโดยที่ไม่ปรากฏหลักฐาน เช่นวางเงินส่วนที่เหลือ ณ สำนักงานวางทรัพย์ อันจะแสดงว่าโจทก์มีเงินที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสองได้แต่ข้อเท็จจริงกลับปรากฏตามที่โจทก์นำสืบว่าวันที่ 17 กุมภาพันธ์2532 โจทก์นำเงินที่ยืมจำนวน 500,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยซึ่งเป็นเงินที่โจทก์อ้างว่าเพื่อจะชำระให้แก่จำเลยทั้งสองคือให้แก่นายประชิต ศรีวิโรจน์ ผู้ให้ยืมแล้ว ทั้งโจทก์รับว่าในวันที่15 กุมภาพันธ์ โจทก์เป็นหนี้ธนาคารอยู่ 4,000,000 บาทตามเอกสารหมาย ล.11 ด้วย จึงเห็นว่า ที่โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยทั้งสองอ้างว่าพร้อมจะชำระราคาที่ดินเป็นการกล่าวอ้างลอย ๆของโจทก์ฟังไม่ได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะพร้อมที่จะสามารถชำระหนี้ได้ดังนี้จะถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาอันจะต้องรับผิดชำระเบี้ยปรับและใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ยังไม่ได้ ส่วนคำขอของโจทก์ท้ายฟ้องว่าหากไม่อาจถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองได้ก็ให้ใช้ค่าเสียหายจำนวน 2,360,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์อาศัยข้อตกลงในสัญญาเกี่ยวกับเบี้ยปรับเป็นเกณฑ์เมื่อจำเลยทั้งสองผิดสัญญานั้น เห็นว่าไม่มีการตกลงกันไว้และข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองไม่ได้ผิดสัญญาจึงไม่ชอบที่จะกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ไว้ล่างหน้า ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยทั้งสองชำระเงิน 500,000 บาทแก่โจทก์ ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้โจทก์ชำระราคาที่ดินที่ค้างจำนวน 580,000บาท ให้แก่จำเลยทั้งสองและให้จำเลยทั้งสองโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 201, น.ส. 3 ก. เลขที่ 481 ตามฟ้อง และให้แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 202 เนื้อที่ 9 ไร่ ตามแผนที่สังเขปท้ายฟ้องให้แก่โจทก์กับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนด้วย คำขอของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
