แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ผู้ร้องทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวที่โจทก์นำยึด มีกำหนด 15 ปี โดยจดทะเบียนการเช่า มีข้อสัญญาว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า 3 ครั้งติด ๆ กัน ยอมยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ ดังนี้ ก่อนเจ้าพนักงานบังคับคดีนำยึดตึกแถวพิพาท จำเลยยังไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยยังไม่ผิดสัญญา ตึกพิพาทยังเป็นของผู้ร้องผู้ให้เช่าอยู่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย หรือตามกฎหมายย่อมไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
จำเลยปลูกสร้างตึกพิพาทลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ซึ่งมีกำหนดระยะเวลา 15 ปีจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบอายุ ตึกพิพาทยังไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
ย่อยาว
คดี ๒ สำนวนนี้ ศาลพิจารณาและพิพากษารวมกัน เนื่องจากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดตึกแถว ๒ ชั้น เลขที่ ๑๕/๒๑ ถึง ๑๕/๒๖ รวม ๖ ห้อง เพื่อขายทอดตลาดเอาเงินชำระหนี้ตามคำพิพากษา
ผู้ร้องต่างร้องขัดทรัพย์ต้องกันว่า เฉพาะตึกแถวเลขที่ ๑๕/๒๔ นั้น ปลูกอยู่บนที่ดินโฉนดที่ ๑๕๔๘๑ ซึ่งพลเรือจัตวาขุนจำกัดโยธาพาธผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และนางจัน รัตนผล ผู้ร้องเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ฯลฯ
นางจันได้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึกแถวที่โจทก์นำยึดมีกำหนด ๑๕ ปี จดทะเบียนการเช่า ข้อสัญญามีว่า หากผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ๓ ครั้งติด ๆ กันยอมยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ จำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า ฯลฯ เป็นผลให้ตึกแถวตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางจัน จึงไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
ส่วนพลเรือจัตวาขุนจำกัดโยธาพาธ อ้างว่าจำเลยได้ปลูกตึกแถวลงในที่ดินของผู้ร้อง โดยลักษณะถาวร ฯ เจตนาจะให้เป็นส่วนควบ ฯลฯ ตึกแถวย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตั้งแต่วันที่ปลูก
ผู้ร้องทั้งสองต่างขอให้ปล่อยการยึด
โจทก์ให้การต่อสู้อย่างเดียวกันทั้งสองคดีว่า สัญญาเช่ามีกำหนด ๑๕ ปี เมื่อครบสัญญาแล้วยอมให้สิ่งปลูกสร้างเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่อาคารที่ปลูกสร้างย่อมไม่กลายเป็นส่วนควบของที่ดิน สัญญาเช่ายังไม่ครบอายุและจำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเช่า ฯลฯ
คู่ความรับกันว่า สัญญาเช่าลงวันที่ ๑๘ กุมภาพันธ์ ๒๕๐๖ เป็นสัญญาเช่าที่ดินเพื่อปลูกตึกพิพาทเลขที่ ๑๕/๒๔ โดยจำเลยทำกับนางจัน
ศาลชั้นต้นให้งดสืบพยาน วินิจฉัยว่าตึกแถวเลขที่ ๑๕/๒๔ ยังเป็นของจำเลย ให้ยกคำร้องขัดทรัพย์เสียทั้ง ๒ สำนวน
ผู้ร้องทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า ผลของการถูกยึดถือว่าอย่างน้อยจำเลยไม่มีสิทธิครอบครองตึกพิพาท ตึกพิพาทตกเป็นของผู้ร้องตามสัญญา คดีจึงอยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๘๕ (๒) กล่าวคือ เป็นทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้หรือไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับของโจทก์ พิพากษากลับ ให้ถอนการยึด
โจทก์ทั้งสองคดีฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ก่อนเจ้าพนักงานยึด จำเลยยังไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า ๒ ครั้งติด ๆ กัน และยังไม่ได้ออกจากตึกพิพาท จำเลยยังไม่ผิดสัญญาข้อ ๔ ฉะนั้น ขณะเจ้าพนักงานยึด ตึกพิพาทยังเป็นของจำเลยผู้เช่าอยู่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย เพราะปัญหาในชั้นนี้มีว่าขณะยึดตึกพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิของผู้ร้องหรือยัง กรณีไม่ใช่ปัญหาเรื่องที่ว่า เมื่อตึกถูกยึดแล้วจำเลยจะต้องออกจากตึกที่เช่าโดยปริยาย กรณีไม่อยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๘๕ (๒) เพราะตึกพิพาทไม่ใช่ทรัพย์สินที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย หรือตามกฎหมายย่อมไม่อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดี
ส่วนที่พลเรือจัตวาขุนกำจัดโยธาพาธร้องขัดทรัพย์ว่า ตึกพิพาทปลูกบนที่ดินของผู้ร้อง โดยลักษณะถาวร และเจตนาจะให้ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน จึงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตั้งแต่วันที่ปลูกนั้น เห็นว่า จำเลยปลูกสร้างตึกพิพาทลงในที่ดินรายนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดิน ซึ่งมีกำหนดระยะเวลา ๑๕ ปีจึงจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบอายุ ตึกพิพาทก็ยังไม่เป็นส่วนควบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๐๙ กรรมสิทธิ์ในตึกพิพาทยังไม่เป็นของผู้ร้อง
คดีเป็นอันฟังได้ว่า ตึกพิพาทยังไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องทั้งสองคดี แต่ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้โจทก์ตามคำพิพากษา โจทก์จึงมีสิทธิยึดได้
พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
