แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การที่หนังสือสัญญาเช่าข้อ11ระบุว่าถ้าผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าก็ดีหรือประพฤติผิดสัญญาหรือไม่ปฎิบัติหน้าที่ตามกฎหมายก็ดีหรือถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าถูกอายัดหรือยึดตามคำสั่งศาลก็ดีหรือผู้เช่าถูกฟ้องร้องเป็นคดีล้มละลายก็ดีหรือทำความตกลงหรือขอลดหนี้กับเจ้าหนี้ประการใดก็ดีผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะขับไล่ผู้เช่ากับบริวารและกลับเข้ายึดถือครอบครองสถานที่เช่าได้ทันทีโดยให้ถือว่าสัญญานี้สิ้นสุดลงแล้วนั้นเมื่อข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ระบุว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเกิดขึ้นจากการกระทำของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าหรือทั้งสองฝ่ายจึงต้องตีความสัญญาไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยการเช่ารายนี้มีกำหนดเช่า28ปีแสดงว่าคู่สัญญาประสงค์จะให้สัญญาเช่ามีอยู่จนครบกำหนดและย่อมไม่ประสงค์จะให้ผู้ให้เช่าสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดจึงต้องตีความว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลต้องเกิดจากการกระทำของผู้เช่าผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิขับไล่ผู้เช่าหรือเลิกสัญญาเช่าได้ฉะนั้นเมื่ออาคารตึกแถวถูกยึดตามคำสั่งศาลเพราะการกระทำของนางก.ผู้ให้เช่าเดิมมิใช่เกิดจากการกระทำของจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าสัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลงโจทก์ผู้รับโอนอาคารตึกแถวย่อมต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า จำเลยเป็นผู้เช่าอาคารตึกแถว3 ชั้น เลขที่ 16/7 ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 135976 มีกำหนด28 ปี นับแต่วันที่ 10 มีนาคม 2519 เป็นต้นไป จากนางกาญจนาพร มินสาคร ผู้ให้เช่า โดยมีข้อสัญญาข้อ 11 ว่า ถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าถูกอายัดหรือถูกยึดตามคำสั่งศาลก็ดี ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิจะขับไล่ผู้เช่ากับบริวารและกลับเข้ายึดถือครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที โดยให้ถือว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ระหว่างอายุสัญญาเช่าดังกล่าวผู้ให้เช่าถูกบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ธรากร จำกัด ฟ้องเป็นจำเลยที่ศาลแพ่งและศาลแพ่งมีคำสั่งบังคับคดียึดทรัพย์ที่ดินโฉนดเลขที่ 135976พร้อมสิ่งปลูกสร้างอาคารตึกแถว 3 ชั้น เลขที่ 16/7 นำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ได้ในราคา 2,050,000 บาทโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ในที่ดิน และอาคารตึกแถวของโจทก์ต่อไป ขอให้บังคับจำเลยพร้อมทั้งบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 135976 และอาคารตึกแถว 3 ชั้นเลขที่ 16/7 ถนนสุขาภิบาล 3 แขวงหัวหมาก เขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร และห้ามจำเลยพร้อมบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินและอาคารตึกแถวของโจทก์ต่อไป ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์28,333.33 บาท และนับแต่วันฟ้องอีกเดือนละ 10,000 บาท จนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินและอาคารตึกแถวของโจทก์
จำเลยให้การว่า ไม่เคยกระทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดโจทก์เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่เช่าย่อมต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย และตามสัญญาเช่าข้อ 11 (สัญญาต่อท้าย)ให้ถือว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลงนั้น จะต้องเป็นกรณีที่ผู้เช่าเป็นฝ่ายกระทำผิดหรือเป็นฝ่ายก่อให้เกิดเหตุการณ์ขึ้นตามเงื่อนไขอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งระบุไว้ กรณีนี้ผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายกระทำผิดก่อนประมูลซื้อทรัพย์ที่เช่า โจทก์ทราบอยู่แล้วว่าจำเลยเช่าและครอบครองทรัพย์อยู่ ค่าเสียหายหากจะพึงมีก็ไม่เกินเดือนละ100 บาท เท่ากับอัตราค่าเช่า
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษายืน
โจทก์ ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “คดีมีปัญหาตามฎีกาของโจทก์ว่า สัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามความในข้อ 11 หรือไม่ หนังสือสัญญาเช่าข้อ 11ระบุว่า ถ้าผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าก็ดีหรือประพฤติผิดสัญญาหรือไม่ปฎิบัติ หน้าที่ตามกฎหมายก็ดี หรือถ้าสถานที่เช่าหรือสิ่งของที่อยู่ในสถานที่เช่าถูกอายัดหรือยึดตามคำสั่งศาลก็ดี หรือผู้เช่าถูกฟ้องร้องเป็นคดีล้มละลายก็ดี หรือทำความตกลงหรือขอลดหนี้กับเจ้าหนี้ประการใดก็ดี ผู้ให้เช่าทรงไว้ซึ่งสิทธิที่จะขับไล่ผู้เช่ากับบริวารและกลับเข้ายึดถือครอบครองสถานที่เช่าได้ทันทีโดยให้ถือว่าสัญญานี้สิ้นสุดลงแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าข้อ 11 ดังกล่าวมิได้ระบุว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเกิดขึ้นจากการกระทำของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าหรือทั้งสองฝ่ายดังนี้จึงต้องตีความ ซึ่งการตีความสัญญาจะต้องตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริตโดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 การเช่ารายนี้คู่สัญญาทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีกำหนดจนครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้และจนครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามที่ได้จดทะเบียนการเช่าไว้และย่อมไม่ประสงค์จะให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดหากตีความว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเกิดจากการกระทำของผู้ให้เช่า ก็เท่ากับว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนครบกำหนดระยะเวลาเช่า 28 ปี ที่ตกลงทำสัญญาเช่ากันทั้งที่ผู้เช่าไม่ตกลงด้วยและไม่ได้เป็นผู้ก่อให้สถานที่เช่าถูกยึดเพราะผู้ให้เช่าย่อมกระทำให้สถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลเมื่อใดก็ได้อันเป็นการขัดต่อความประสงค์ของคู่สัญญา ดังนี้จึงต้องตีความว่าสถานที่เช่าถูกยึดตามคำสั่งศาลต้องเกิดจากการกระทำของผู้เช่า ผู้ให้เช่าจึงจะมีสิทธิขับไล่ผู้เช่าหรือเลิกสัญญาเช่าได้ และการตีความดังกล่าวสอดคล้องกับข้อความในหนังสือสัญญาเช่าข้อ 11 ซึ่งบังคับให้ผู้เช่าปฎิบัติหรืองดเว้นการปฎิบัติแต่ฝ่ายเดียว เช่น ไม่ชำระค่าเช่า ไม่ปฎิบัติตามสัญญา ไม่ปฎิบัติหน้าที่ตามกฎหมาย เป็นต้นเมื่อการที่อาคารตึกแถวถูกยึดตามคำสั่งศาลเพราะการกระทำของนางกาญจนาพรผู้ให้เช่าเดิม มิใช่เกิดจากการกระทำของจำเลยสัญญาเช่าจึงไม่สิ้นสุดลง โจทก์เป็นผู้รับโอนอาคารตึกแถวตามฟ้องโจทก์ย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
