แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยที่1และจำเลยที่3เป็นสัญญาต่างตอบแทนผู้จะซื้อเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ผู้จะซื้อจะโอนสิทธิของตนตามบทบัญญัติของการโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาไม่ได้ต้องทำเป็นแปลงหนี้ใหม่มีผู้จะขายเข้ามาเป็นคู่สัญญากับผู้รับโอนด้วยผู้รับโอนจึงจะมีสิทธิฟ้องบังคับผู้จะขายได้เมื่อไม่มีการแปลงหนี้ใหม่โจทก์ผู้รับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายจากจำเลยที่1ก็ไม่อาจฟ้องบังคับจำเลยที่3ผู้จะขายได้เพราะมีมีนิติสัมพันธ์ต่อกันเมื่อโจทก์ผู้รับโอนไม่อาจฟ้องจำเลยที่3ผู้จะขายได้และจำเลยที่1ก็มิได้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินที่จะขอจดทะเบียนโอนที่ดินได้จึงไม่อาจบังคับจำเลยที่1ให้ร่วมกับจำเลยที่3จดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยที่ 2 กับพวกได้นำที่ดินที่จำเลยที่ 2 ซื้อมาจากเจ้าของที่ดินเดิมรวม 16 แปลงเนื้อที่รวม 179 ไร่ 70 ตารางวา มาจะขายให้จำเลยที่ 1 และยินยอมให้จำเลยที่ 1 โอนขายให้บุคคลอื่นได้ แต่เนื่องจากที่ดินที่จะขายบางแปลงไม่มีทางออกถนน จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 2ไปติดต่อซื้อที่ดินของจำเลยที่ 3 ตามโฉนดเลขที่ 249 เฉพาะส่วนแนบถนนเนื้อที่ 5 ไร่ จำเลยที่ 3 ยอมตกลงขายให้จำเลยที่ 1และยอมให้เปลี่ยนมือไปยังบุคคลอื่นได้ด้วย ต่อมาวันที่ 9 กันยายน2532 จำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินที่ซื้อจากจำเลยที่ 2 และจำเลยที่ 3ดังกล่าวมาขายให้โจทก์ในราคาไร่ละ 72,000 บาท เป็นเงินทั้งสิ้น12,900,600 บาท ตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 จะโอนกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองที่ดินทั้งหมดให้โจทก์ในวันที่ 24 พฤษภาคม 2533ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ได้สลักหลังในหนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ฉบับลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำนวน 2 ฉบับมอบอำนาจให้โจทก์มาเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามสัญญาดังกล่าว ครั้งถึงกำหนดวันที่ 24 พฤษภาคม 2533 ปรากฏว่าจำเลยทั้งสามกับพวกไม่อาจโอนที่ดินบางแปลงให้แก่โจทก์ได้ และจำเลยที่ 3 ไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนที่แนบถนนท้องถิ่นประมาณ 5 ไร่ ให้แก่โจทก์ อันเป็นผิดสัญญา ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินและส่งมอบที่ดินเฉพาะส่วนแนบถนนท้องถิ่นเนื้อที่ประมาณ 5 ไร่ ตามโฉนดเลขที่ 249 ตำบลโพธิ์แทนอำเภอองครักษ์ จังหวัดนครนายก ให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสามไม่ดำเนินการข้างต้น ให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม และชดใช้ค่าเสียหายจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า เมื่อวันที่ 24 พฤษภาคม 2532 จำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายตามฟ้องจากจำเลยที่ 2 และนายจันทร์ยิ่งศิลป์ ไม่ใช่ซื้อจากจำเลยที่ 2 เพียงคนเดียว และจำเลยที่ 1ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 249 จากจำเลยที่ 3 จำนวน5 ไร่ โดยจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 3 และนายจันทร์ ตกลงให้จำเลยที่ 1 โอนเปลี่ยนมือไปยังบุคคลอื่นได้ จำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้จะขายและเจ้าของที่ดินไปบางส่วนแล้ว ต่อมาวันที่ 9กันยายน 2532 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1ซึ่งโจทก์ทราบดีถึงสิทธิและหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่มีต่อจำเลยที่ 2 และที่ 3 แล้ว โจทก์ได้ชำระราคาที่ดินบางส่วนให้จำเลยที่ 1แล้วยังคงค้างชำระราคาค่าที่ดินอยู่ 8,734,782 บาท ซึ่งส่วนนี้เป็นส่วนที่โจทก์จะต้องชำระให้แก่จำเลยที่ 3 เป็นเงิน 243,750บาท ต่อมาวันที่ 22 พฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ได้มอบสัญญาจะซื้อขายทั้งหมดให้แก่โจทก์ เพื่อให้โจทก์จะได้นำไปแสดงต่อจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 3 และเจ้าของที่ดินรายอื่น ต่อมาวันที่ 24พฤษภาคม 2533 จำเลยที่ 1 ทราบว่าโจทก์ได้รับโอนที่ดินตามฟ้องบางแปลงเรียบร้อยแล้ว แต่การชำระราคาค่าที่ดินบางแปลงโจทก์ยังไม่ได้ชำระ สำหรับที่ดินแปลงพิพาทคือที่ดินแปลงของจำเลยที่ 3นั้น จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายจากจำเลยที่ 3 จำนวน 5 ไร่ไร่ละ 65,000 บาท ค้างชำระอยู่ 243,750 บาท ซึ่งส่วนที่เหลือนี้โจทก์จะต้องไปชำระให้แก่จำเลยที่ 3 โดยตรง ซึ่งโจทก์และจำเลยที่ 3 ก็ยอมตกลงโอนสิทธิเรียกร้องในสัญญาส่วนนี้กันแล้วแต่ทั้งโจทก์และจำเลยที่ 3 ต่างฝ่ายต่างอ้างว่าอีกฝ่ายเป็นผู้ผิดสัญญา ซึ่งความจริงแล้วโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาเพราะไม่ยอมรับโอนที่ดินจำนวน 55 ไร่ จากจำเลยที่ 3 และไม่ยอมชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 3 ซึ่งเรื่องการผิดสัญญาเป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 2 ไม่เกี่ยวข้องด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 1 จริง แต่ไม่ได้เป็นผู้ติดต่อซื้อที่ดินจากจำเลยที่ 3 ให้แก่จำเลยที่ 1จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 ติดต่อซื้อขายกันเอง โดยจำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนเกี่ยวข้องด้วย สัญญาที่จำเลยที่ 2 ทำกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ก็ปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 2 ไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 249 และตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 จริง ทั้งนี้จำเลยที่ 1 ได้ชำระเงินบางส่วนให้แก่จำเลยที่ 3 ส่วนที่เหลือตกลงชำระกันในวันโอนคือวันที่ 24พฤษภาคม 2533 ครั้นถึงวันที่ 24 พฤษภาคม 2533 ซึ่งเป็นวันนัดจำเลยที่ 3 ได้ปฏิบัติตามสัญญาทุกประการ โดยได้ไปรอที่สำนักงานที่ดินจังหวัดนครนายก ตั้งแต่เวลา 7 นาฬิกา แต่จำเลยที่ 1 ไม่มารับโอนที่ดินตามสัญญา มีแต่โจทก์อ้างเป็นผู้รับมอบอำนาจโดยไม่มีหลักฐาน และจำเลยที่ 1 ก็ไม่ได้มาติดต่อแจ้งให้จำเลยที่ 3ทราบ โจทก์จะให้จำเลยที่ 3 ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจแก่โจทก์และโจทก์จะชำระค่าที่ดินโดยใช้เช็ค จำเลยที่ 3 จึงไม่ยอมลงชื่อในใบมอบอำนาจ และเมื่อจำเลยที่ 3 เห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 1ไม่มีเงินมาชำระค่าที่ดินภายในวันที่ 24 พฤษภาคม 2533 ตามสัญญาจำเลยที่ 3 จึงแจ้งต่อโจทก์ว่าขอเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำความจริงแล้ว จำเลยที่ 3 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 3 ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาโจทก์ขอถอนฟ้องจำเลยที่ 2 ศาลชั้นต้นอนุญาต
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 และที่ 3ร่วมกันจดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินตามโฉนดเลขที่ 249 เลขที่ดิน 5และโฉนดเลขที่ 12751 เลขที่ดิน 59 (ซึ่งเป็นที่ดินแบ่งแยกมาจากโฉนดเลขที่ 249) โดยให้แบ่งหน้าที่ดินส่วนที่ติดถนน จากหลักเขตหมายเลข 2670 ถึงหลักเขตหมายเลข 7334 ออกเป็นสองส่วน จากด้านติดถนนดังกล่าวตรงไปยังทิศตะวันออกให้เป็นเนื้อที่ 5 ไร่โดยให้ที่ดินจำนวน 5 ไร่ นี้จดกับที่ดินแปลงที่โจทก์ซื้อไว้จากจำเลยที่ 1 แล้ว และให้จดทะเบียนโอนที่ดินจำนวน 5 ไร่ดังกล่าวแก่โจทก์โดยให้โจทก์ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือ 243,750 บาทแก่จำเลยที่ 3 หากจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลย ที่ 1 ที่ 3 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “มีปัญหาต้องวินิจฉัยในข้อแรกว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 3 หรือไม่ จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่บังคับให้จำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 3จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินและโอนที่ดินให้แก่โจทก์ สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนร่วมกับจำเลยที่ 3 ได้เพราะจำเลยที่ 1 คงมีเพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 เท่านั้น และสิทธิของจำเลยที่ 1ก็ได้โอนไปยังโจทก์แล้ว ตามสัญญาจะซื้อขายฉบับลงวันที่ 9กันยายน 2532 ตามเอกสารหมาย จ.2 ส่วนจำเลยที่ 3 มิได้ผิดสัญญานั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 3 ตามเอกสารหมาย จ.4 เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้จะซื้อเป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ ผู้จะซื้อจะโอนสิทธิของตนตามบทบัญญัติของการโอนสิทธิเรียกร้องธรรมดาหาได้ไม่ ต้องทำเป็นแปลงหนี้ใหม่มีผู้จะขายเข้ามาเป็นคู่สัญญากับผู้รับโอนด้วย ผู้รับโอนจึงจะมีสิทธิฟ้องบังคับผู้จะขายได้ เมื่อไม่มีการแปลงหนี้ใหม่โจทก์ผู้รับโอนก็ไม่อาจฟ้องบังคับจำเลยที่ 3 ผู้จะขายได้เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ปัญหาข้อนี้แม้จำเลยที่ 3 มิได้ยกขึ้นฎีกา แต่ก็เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาย่อมมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(5) ประกอบมาตรา 246, 247ในเมื่อโจทก์ผู้รับโอนไม่อาจฟ้องจำเลยที่ 3 ผู้จะขายได้ดังกล่าวและจำเลยที่ 1 ก็มิได้มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินที่จะขอจดทะเบียนแบ่งแยกได้ จึงไม่อาจบังคับจำเลยที่ 1 ให้ร่วมกับจำเลยที่ 3จดทะเบียนแบ่งแยกที่ดินให้แก่โจทก์ได้ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้นไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา”
พิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ตาม คำพิพากษา ศาลชั้นต้น
