แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ทั้งจำเลยทั้งสองยังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายตามมาตรา 391 วรรคสี่ การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันตามสัญญาเช่าพื้นที่ ข้อ 4.1 วรรคสองว่า หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า… และหากการผิดนัดดังกล่าวดำเนินไปเกินกว่า 30 วัน ถือว่าผู้เช่าจงใจประพฤติผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ทันที และผู้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่ามาแล้วทั้งหมด และที่โจทก์กับจำเลยที่ 2 ตกลงกันตามสัญญาบริการ ข้อ 5.3 ว่า ผู้รับบริการยินยอมให้ผู้ให้บริการริบเงินประกันการบริการได้ทันที หากผู้รับบริการผิดข้อสัญญาข้อใดข้อหนึ่งหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้กำหนดกันไว้ในสัญญาบริการฉบับนี้หรือสัญญาเช่าพื้นที่ จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบค่าเช่าและค่าประกันการบริการที่โจทก์ชำระในงวดแรกได้ แต่ข้อตกลงตามสัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าเป็นเบี้ยปรับ เมื่อโจทก์ไม่ชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 379 ถึงมาตรา 381 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามมาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของจำเลยทั้งสองทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้วเห็นสมควรลดเบี้ยปรับในส่วนที่เป็นค่าเช่าพื้นที่ลงเหลือประมาณ 7 ใน 8 ส่วน ค่าประกันการบริการลงเหลือประมาณ 7 ใน 8 ส่วน จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินที่ริบไว้แก่โจทก์จำนวน 398,816 บาท จำเลยที่ 2 ต้องคืนเงินที่ริบไว้แก่โจทก์จำนวน 17,284 บาท และการที่จำเลยทั้งสองริบเงินที่โจทก์ชำระไปทั้งหมดไว้เป็นการใช้สิทธิตามข้อตกลงในสัญญาโดยชอบ เมื่อศาลพิพากษาให้ลดเบี้ยปรับลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เป็นผลให้จำเลยทั้งสองต้องคืนเบี้ยปรับบางส่วนให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้ดอกเบี้ยจากเบี้ยปรับที่ได้รับคืนเพราะเป็นฝ่ายผิดสัญญา ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 (ที่ใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง) และ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระเงิน 5,086,933.88 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องคดีจำเลยที่ 1 ใหม่สำหรับเงินค่าเช่าที่โจทก์ชำระไปแล้วในส่วนที่เหลือภายในอายุความ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์ 3,198,816 บาท ให้จำเลยที่ 2 คืนเงินแก่โจทก์ 133,284 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินแต่ละยอดดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 9 กรกฎาคม 2553) ไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลที่โจทก์ได้รับยกเว้น โดยให้นำมาชำระต่อศาลในนามของโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท
จำเลยทั้งสองฎีกา โดยศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคอนุญาตให้ฎีกา
ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่คู่ความรับกันและไม่โต้เถียงกันรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ ชื่อ คริสตัล ดีไซน์ เซ็นเตอร์ หรือเรียกชื่อย่อว่า “ซีดีซี” ได้เปิดดำเนินโครงการตั้งแต่ปลายเดือนพฤศจิกายน 2552 จำเลยที่ 2 เป็นบริษัทในเครือของจำเลยที่ 1 และเป็นผู้ได้รับสิทธิจากจำเลยที่ 1 ให้เป็นผู้ดูแลและให้บริการทรัพย์ส่วนกลางทางด้านสาธารณูปโภค ความสะอาด และความปลอดภัยแก่ผู้มาเช่าพื้นที่ในโครงการ เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2552 โจทก์เช่าพื้นที่บางส่วนของอาคารเอฟ ห้องเลขที่ 106 และ 107 ในโครงการดังกล่าวของจำเลยที่ 1 เนื้อที่ 225.30 ตารางเมตร อายุการเช่า 25 ปี นับแต่วันที่ผู้เช่าเปิดดำเนินกิจการ โจทก์ตกลงชำระค่าตอบแทนการเช่าแก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,814,400 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกจำนวน 3,244,320 บาท ชำระในวันทำสัญญา งวดที่ 2 จำนวน 7,570,080 บาท ชำระในวันส่งมอบพื้นที่เช่าแก่ผู้เช่า โจทก์ชำระค่าตอบแทนการเช่างวดแรกแล้ว ในวันเดียวกันนั้น โจทก์ทำสัญญาบริการกับจำเลยที่ 2 อันเป็นส่วนหนึ่งของเงื่อนไขตามสัญญาเช่าพื้นที่กับจำเลยที่ 1 โดยโจทก์ต้องวางเงินประกันการบริการเท่ากับอัตราค่าบริการในปีแรกจำนวน 6 เดือน เป็นเงิน 270,360 บาท โจทก์วางเงินในวันทำสัญญาแล้ว 3 เดือน เป็นเงิน 135,180 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระเงินในวันส่งมอบพื้นที่เช่า หลังจากทำสัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการแล้วประมาณ 3 เดือน การก่อสร้างอาคารและพื้นที่เช่าแล้วเสร็จ จำเลยที่ 1 ติดต่อให้โจทก์ไปวัดพื้นที่เช่ายังสถานที่เช่าจริงปรากฏว่าพื้นที่เช่าลดลงเหลือ 222.14 ตารางเมตร ทำให้อัตราค่าเช่าลดลงไป จำเลยที่ 1 จึงทำบันทึกแนบท้ายสัญญาเช่าพื้นที่และบันทึกแนบท้ายสัญญาบริการ เพื่อแก้ไขขนาดพื้นที่เช่าตามสัญญาเช่าพื้นที่จากเดิมเป็นพื้นที่เช่าจำนวน 222.14 ตารางเมตร และโจทก์ต้องชำระค่าตอบแทนการเช่าแก่จำเลยที่ 1 เป็นเงิน 10,662,720 บาท แบ่งชำระเป็น 2 งวด งวดแรกชำระในวันทำสัญญา 3,198,816 บาท งวดที่ 2 ชำระในวันที่ส่งมอบพื้นที่เช่า 7,463,904 บาท และแก้ไขสัญญาบริการเป็นโจทก์ต้องวางเงินประกันการบริการเท่ากับอัตราค่าบริการในปีแรกจำนวน 6 เดือน รวมเป็นเงิน 266,568 บาท ในวันทำสัญญาบริการ โจทก์ชำระเงินประกันจำนวน 3 เดือน เป็นเงิน 133,284 บาท และโจทก์จะชำระเงินประกันการบริการอีก 3 เดือน ในวันส่งมอบสถานที่เช่าตามที่กำหนดในสัญญาเช่าพื้นที่เป็นเงิน 133,284 บาท ต่อมาวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2553 จำเลยทั้งสองมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และริบเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมด สำหรับค่าเสียหายเป็นค่าตกแต่งสถานที่เช่าและค่าเสียโอกาสจัดซื้อสินค้าไว้เตรียมจำหน่าย โจทก์ไม่ฎีกาจึงยุติไปตามคำพิพากษาของศาลล่างทั้งสองว่าจำเลยทั้งสองไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองมีว่า จำเลยทั้งสองมีสิทธิริบเงินค่าเช่าและค่าประกันการบริการที่โจทก์ชำระในงวดแรกหรือไม่ จำเลยทั้งสองฎีกาว่า ศาลอุทธรณ์จะนำเอาหลักกฎหมายเรื่องการกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง มาใช้บังคับแก่คดีนี้ไม่ได้ เพราะตามสัญญาเช่าพื้นที่ ข้อ 4.1 วรรคสอง กำหนดว่า “หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า… และหากการผิดนัดดังกล่าวดำเนินไปเกินกว่า 30 วัน ถือว่าผู้เช่าจงใจประพฤติผิดสัญญาเช่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ทันที และผู้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่ามาแล้วทั้งหมด” และสัญญาบริการ ข้อ 5.3 กำหนดว่า “ผู้รับบริการยินยอมให้ผู้ให้บริการริบเงินประกันการบริการได้ทันที หากผู้รับบริการผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง หรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้กำหนดกันไว้ในสัญญาบริการฉบับนี้หรือสัญญาเช่าพื้นที่ และไม่ตัดสิทธิของผู้ให้บริการที่จะเรียกร้องค่าเสียหายตามความเป็นจริงตามที่พิสูจน์ได้ทั้งหมด” สัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการจึงมีข้อตกลงยกเว้นหลักกฎหมายเรื่องการกลับคืนสู่ฐานะเดิมไว้ ซึ่งข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมมีผลผูกพันใช้บังคับระหว่างกันได้ นั้น เห็นว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ทั้งจำเลยทั้งสองยังมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายตามมาตรา 391 วรรคสี่ การที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันตามสัญญาเช่าพื้นที่ ข้อ 4.1 วรรคสองว่า “หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า… และหากการผิดนัดดังกล่าวดำเนินไปเกินกว่า 30 วัน ถือว่าผู้เช่าจงใจประพฤติผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าฉบับนี้ได้ทันที และผู้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่าริบเงินที่ผู้เช่าได้ชำระให้แก่ผู้ให้เช่ามาแล้วทั้งหมด” และที่โจทก์กับจำเลยที่ 2 ตกลงกันตามสัญญาบริการ ข้อ 5.3 ว่า “ผู้รับบริการยินยอมให้ผู้ให้บริการริบเงินประกันการบริการได้ทันที หากผู้รับบริการผิดข้อสัญญาข้อใดข้อหนึ่งหรือไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่ได้กำหนดกันไว้ในสัญญาบริการฉบับนี้หรือสัญญาเช่าพื้นที่…” จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบค่าเช่าและค่าประกันการบริการที่โจทก์ชำระงวดแรกได้ แต่ข้อตกลงตามสัญญาเช่าพื้นที่และสัญญาบริการดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าเป็นเบี้ยปรับ เมื่อโจทก์ไม่ชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 ถึงมาตรา 381 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจใช้ดุลพินิจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามมาตรา 383 วรรคหนึ่ง นายปริญญาหัวหน้างานฝ่ายกฎหมายของจำเลยทั้งสองเบิกความว่า เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยทั้งสองใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยทั้งสองจึงมีสิทธิริบเงินของโจทก์ได้ตามข้อกำหนดในสัญญาเช่าพื้นที่ และสัญญาบริการ เพื่อเป็นการชำระค่าเสียหายจากการเสียโอกาสในเชิงธุรกิจ เพื่อจำเลยที่ 1 ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะได้นำพื้นที่เช่าตามสัญญาออกให้บุคคลอื่นที่มีคุณสมบัติที่จะเป็นผู้เช่าที่ดีได้มาเช่าเพื่อประกอบกิจการค้าในพื้นที่ดังกล่าวต่อไป อีกทั้งยังเป็นการบรรเทาความเสียหายที่จำเลยที่ 1 ต้องชำระภาระหนี้ค่าก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ในโครงการให้แก่สถาบันการเงิน ทั้งข้อเท็จจริงได้ความจากคำเบิกความตอบคำถามค้านของนางสาวอารีย์ พนักงานฝ่ายการตลาดของจำเลยทั้งสองว่า หลังจากที่จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้วประมาณ 2 ถึง 3 เดือน จึงมีบุคคลภายนอกมาขอเช่าพื้นที่ดังกล่าวจากจำเลยที่ 1 แต่เช่าระยะเวลาเพียง 3 ปี ส่วนโจทก์เช่าระยะเวลาที่ยาวกว่าคือ 25 ปี เมื่อคำนวณแล้ว จำเลยที่ 1 จะได้ผลตอบแทนจากโจทก์มากกว่า แต่หากคำนวณเป็นปี ผู้เช่ารายใหม่จะให้ค่าตอบแทนมากกว่า จึงเห็นว่าการที่โจทก์ผิดสัญญาเช่าพื้นที่และบริการทำให้จำเลยทั้งสองเสียหายเป็นอย่างยิ่ง แม้จำเลยที่ 1 จะได้รับค่าเช่าต่อปีจากผู้เช่ารายใหม่สูงกว่าโจทก์ แต่ระยะเวลาเช่าของผู้เช่ารายใหม่สั้นกว่าของโจทก์กว่า 8 เท่า และหลังจากครบกำหนด 3 ปี ตามสัญญาเช่าของผู้เช่ารายใหม่ จำเลยที่ 1 อาจหาผู้เช่ามาเช่าต่อทันทีไม่ได้ และแม้หาได้ก็อาจเป็นการเช่าในระยะสั้นเช่นเดิม เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าก็ต้องหาผู้เช่ารายใหม่อยู่เรื่อยไป ผิดกับโจทก์ที่เช่าระยะยาวรวดเดียวถึง 25 ปี ค่าตอบแทนการเช่าที่จำเลยที่ 1 ได้รับจึงเป็นเงินจำนวนมากสามารถนำมาแบ่งเบาภาระหนี้ค่าก่อสร้างอาคารต่าง ๆ ในโครงการของจำเลยที่ 1 ได้ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ชำระค่าเช่าพื้นที่งวดแรกในวันทำสัญญาเป็นเงิน 3,198,816 บาท ค่าประกันการบริการ 3 เดือน ในวันทำสัญญาบริการเป็นเงิน 133,284 บาท เมื่อพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของจำเลยทั้งสองทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรลดเบี้ยปรับในส่วนที่เป็นค่าเช่าพื้นที่ลงเหลือประมาณ 7 ใน 8 ส่วน เป็นเงิน 2,800,000 บาท ค่าประกันการบริการลงเหลือประมาณ 7 ใน 8 ส่วน เป็นเงิน 116,000 บาท จำเลยที่ 1 จึงต้องคืนเงินที่ริบไว้แก่โจทก์จำนวน 398,816 บาท จำเลยที่ 2 ต้องคืนเงินที่ริบไว้แก่โจทก์จำนวน 17,284 บาท ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังขึ้นบางส่วน และการที่จำเลยทั้งสองริบเงินที่โจทก์ชำระไปทั้งหมดไว้เป็นการใช้สิทธิตามข้อตกลงในสัญญาโดยชอบ เมื่อศาลพิพากษาให้ลดเบี้ยปรับลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เป็นผลให้จำเลยทั้งสองต้องคืนเบี้ยปรับบางส่วนให้แก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้ดอกเบี้ยจากเบี้ยปรับที่ได้รับคืนเพราะเป็นฝ่ายผิดสัญญา ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาแผนกคดีผู้บริโภคมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247 (ที่ใช้บังคับขณะยื่นฟ้อง) และพระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 คืนเงิน 398,816 บาท ให้จำเลยที่ 2 คืนเงิน 17,284 บาท แก่โจทก์ โดยไม่ต้องชำระดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในชั้นฎีกา 30,000 บาท แทนจำเลยทั้งสอง
