แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
ในโครงการอาคารชุด ร. จำเลยจัดทำภาพจำลองอาคารและแผ่นโฆษณาระบุว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด โดยมีสระน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของอาคารชุดเพื่อจูงใจลูกค้าให้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์ผู้จะซื้อเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าจำเลยตกลงจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถควบคู่ไปกับการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าด้วย การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่และอาคารศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้พรรณนาไว้ การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างจำเลยผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะก่อสร้างอาคารชุดที่จะขายติดกับอาคารศูนย์สรรพสินค้าในโครงการอาคารชุดและโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเพราะเห็นว่าห้องชุดที่จะซื้อมีอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ติดกับอาคารชุดนั้น อันจะทำให้โจทก์ได้รับความสะดวกสบายในการซื้อสินค้าต่างๆตามที่ต้องการและประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วย ดังนี้ แม้ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดและก่อสร้างศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด แต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำและศูนย์สรรพสินค้าดังกล่าวตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ เพราะแผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารชุดและอาคารศูนย์สรรพสินค้าถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย
เมื่อปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในปี 2541 ในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุผลความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยยอมที่จะคืนเงินที่โจทก์ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อเมื่อจำเลยยังดำเนินการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าไม่เสร็จและมิได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดภายในกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่โจทก์กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ จึงเท่ากับโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินอันจะต้องใช้คืนนั้นนับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2545 แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินที่จำเลยได้รับไว้นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 อันเป็นวันผิดนัดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 247 ประกอบ 246 และ142
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 827,811 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 827,811 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ 3,000 บาท
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่โจทก์และจำเลยไม่โต้แย้งกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่าเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2536 โจทก์ผู้จะซื้อกับจำเลยผู้จะขายทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดแบบเอในอาคารชุดรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์ อาคารมณเฑียร 2 ชั้นที่ 35 จำนวน 1 ห้อง เนื้อที่จำนวนประมาณ 70.61 ตารางเมตร บนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 1204 แขวงอรุณอมรินทร์ เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ในราคา 3,796,023 บาท โดยโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำและผ่อนชำระค่างวดไปแล้วจำนวน 13 งวด รวมจำนวนทั้งสิ้น 827,811 บาท เมื่อวันที่ 4 พฤษภาคม 2544 จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ให้ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในวันที่ 28 พฤษภาคม 2544 และให้โจทก์ชำระเงินส่วนที่เหลือจำนวน 2,968,212 บาท ที่สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาบางกอกน้อยโจทก์ได้รับหนังสือนั้นแล้ว แต่โจทก์มิได้ไปตามกำหนดนัดเนื่องจากโจทก์ไปตรวจสอบอาคารชุดในโครงการดังกล่าวแล้ว ปรากฏว่าการก่อสร้างอาคารยังไม่เสร็จเรียบร้อยตามข้อตกลง โจทก์จึงไปร้องเรียนต่อคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคและมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดนี้แก่จำเลยและขอให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระให้จำเลยไปแล้วจำนวน 827,811 บาท แก่โจทก์
พิเคราะห์แล้ว คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และต้องชำระเงินคืนแก่โจทก์จำนวน 827,811 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จดังที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาหรือไม่ …เห็นว่า ในการโฆษณาขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์ของจำเลย จำเลยได้จัดทำภาพจำลองอาคารในโครงการดังกล่าวมีอาคารศูนย์การค้าขนาดใหญ่เชื่อมต่อกับอาคาชุดจำนวน 2 อาคารที่อยู่ทางด้านขวาของศูนย์การค้านั้น แสดงให้เห็นว่าในโครงการอาคารชุดรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์จำเลยมีเจตนาก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุดมณเฑียร 1 และมณเฑียร 2 โดยมีสระน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของอาคารชุดนั้นเพื่อจูงใจลูกค้าให้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์ผู้จะซื้อเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าจำเลยตกลงจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถควบคู่ไปกับการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าด้วย การที่โจทก์ให้ทนายความบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายห้องชุดและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่และอาคารศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้พรรณนาไว้ การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างจำเลยผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อ จึงมีเหตุผลให้เชื่อว่าเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะก่อสร้างอาคารชุดที่จะขายติดกับอาคารศูนย์สรรพสินค้าในโครงการอาคารชุดรัตนโกสินทรัพย์ไอส์แลนด์ และโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเพราะเห็นว่าห้องชุดที่จะซื้อมีอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ติดกับอาคารชุดนั้นอันจะทำให้โจทก์ได้รับความสะดวกสบายในการซื้อสินค้าต่างๆ ตามที่ต้องการและประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วย ดังนี้ แม้ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดและก่อสร้างศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุดดังที่จำเลยฎีกาก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำและศูนย์สรรพสินค้าดังกล่าวตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ เพราะแผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารชุดและอาคารศูนย์สรรพสินค้าที่ตั้งอยู่ที่สำนักงานขายชั่วคราวของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดโครงการรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์ลงวันที่ 27 กันยายน 2536 ข้อ 11 ว่า จำเลยผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี 2541 ในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนดเว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุผลความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยยอมที่จะคืนเงินที่โจทก์ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ และปรากฏว่าเมื่อวันที่ 15 สิงหาคม 2541 อันเป็นวันที่จำเลยมีหนังสือแจ้งโจทก์ให้ไปตรวจรับห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด และตามภาพถ่ายที่ได้ถ่ายไว้เมื่อต้นเดือนมกราคม 2542 จำเลยยังดำเนินการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าไม่เสร็จและมิได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดภายในกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โดยไม่ปรากฏเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าวโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วจำนวน 827,811 บาท ให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสองแต่ปรากฏว่าโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยลงวันที่ 29 สิงหาคม 2545 ให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยจำนวน 827,811 บาท ภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือนั้น จึงเท่ากับโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินอันจะต้องใช้คืนนั้นนับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2545 ตามใบไปรษณีย์ตอบรับ แต่จำเลยเพิกเฉยจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินจำนวน 827,811 บาท ดังกล่าวนับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 อันเป็นวันผิดนัดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247 ประกอบมาตรา 246 และ 142 ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่พิพากษาให้จำเลยชำระเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องนั้น ปรากฏว่าศาลอุทธรณ์กลับวินิจฉัยให้จำเลยคืนเงินจำนวน 827,811 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์นั้นจึงคลาดเคลื่อนไป (ที่ถูกนับจากวันฟ้อง) ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
