แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่าซื้อที่ดินมีข้อความระบุไว้ในข้อ 7 ว่า “ผู้ให้เช่าซื้อจะต้องทำถนนกว้าง 3 เมตร และถนนแยกกว้าง 4 เมตร ผ่านที่ดินของผู้เช่าซื้อตามสัญญานี้ และยินยอมให้ผู้เช่าซื้อใช้ถนนดังกล่าวนี้ตลอดไป…” เชื่อว่าจำเลยได้ตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง ข้อตกลงดังกล่าวก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่โจทก์ เมื่อได้จดทะเบียนเช่นนั้นแล้วการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยนิติกรรมดังกล่าวย่อมบริบูรณ์ตามกฎหมายสมเจตนาของคู่กรณี สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นสิทธิเรียกร้องระหว่างโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่กรณี แม้ตามข้อเท็จจริงจำเลยจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งห้าแปลงให้บุตรของจำเลยก่อน คือ อ. และ ศ. ต่อมาบุตรของจำเลยจึงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งห้าแปลงให้แก่โจทก์ จำเลยก็ยังผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ไม่เปลี่ยนแปลง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 10326 และ 60322 ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี ของจำเลยเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ โฉนดเลขที่ 78416, 78417, 78418,79865 และ 79866 ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี หากจำเลยไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์ใช่ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน แต่ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในศาลชั้นต้น 3,000 บาท และชั้นอุทธรณ์ 1,500 บาท แทนจำเลย
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า โจทก์กับนายพิชัย และนายแสง พี่ชาย ซื้อที่ดินจากจำเลยรวม 5 แปลง ภายหลังพี่ของโจทก์ขายที่ดินที่ซื้อให้โจทก์ โจทก์จึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งห้าแปลง ที่ดินทั้งห้าแปลงของโจทก์มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ คือ ถนนนนทบุรี 1 โดยต้องผ่านที่ดินของจำเลยโฉนดเลขที่ 10326 และ 60322 คือที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นถนนคอนกรีตกว้างประมาณ 3 เมตร ยาย 99 เมตร และ 44 เมตร ตามลำดับ มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกว่า มีข้อตกลงว่าจำเลยจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์หรือไม่ โจทก์มีตัวโจทก์และนายแสง พี่ของโจทก์เบิกความว่าในการซื้อที่ดินทั้งห้าแปลงจากจำเลยมีข้อตกลงว่า เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้ว จำเลยจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทให้ ส่วนจำเลยมีนายกฤษณรักษ์ บุตรของจำเลยเบิกความว่า จำเลยไม่เคยตกลงจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่ผู้ซื้อที่ดิน และจำเลยอนุญาตให้ผู้ปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่ดินที่จำเลยแบ่งขายสามารถใช้ทางพิพาทได้โดยมีนางปรียากุล ภริยาของนายรังสฤษฏ์ ผู้เช่าซื้อที่ดินแปลงอื่นเบิกความสนับสนุน เมื่อพิจารณาสัญญาเช่าซื้อที่ดินแล้ว ปรากฏว่ามีข้อความระบุไว้ในข้อ 7 ว่า “ผู้ให้เช่าซื้อจะต้องทำถนนกว้าง 3 เมตร และถนนแยกกว้าง 4 เมตร ผ่านที่ดินของผู้เช้าซื้อตามสัญญานี้ และยินยอมให้ผู้เช้าซื้อใช้ถนนดังกล่าวนี้ตลอดไป…” จึงสนับสนุนคำเบิกความของพยานโจทก์และพยานเชื่อว่า จำเลยได้ตกลงว่าจะจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง ข้อตกลงดังกล่าวก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนภาระจำยอมในทางพิพาทแก่โจทก์ เมื่อได้จดทะเบียนเช่นนั้นแล้วการได้มาซึ่งภาระจำยอมโดยนิติกรรมดังกล่าวย่อมบริบูรณ์ตากฎหมายสมเจตนาของคู่กรณี สิทธิของโจทก์ตามนิติกรรมดังกล่าวนี้เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินทั้งห้าแปลงให้บุตรของจำเลยก่อน คือ นายอานุภาพ และว่าที่ร้อยตรีหญิงศันสนีย์ ต่อมาบุตรของจำเลยจึงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งห้าแปลงให้แก่โจทก์ จำเลยก็ยังผูกพันตามข้อตกลงที่จำเลยตกลงไว้กับโจทก์ไม่เปลี่ยนแปลง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมทางพิพาทแก่ที่ดินของโจทก์ทั้งห้าแปลง ที่ศาลล่างพิพากษายกฟ้องโจทก์ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วยฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังขึ้น ไม่จำต้องวินิจฉัยประเด็นเรื่องโจทก์ได้ภาระจำยอมทางพิพาทโดยขาดอายุความหรือไม่”
พิพากษากลับ ให้จำเลยจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 10326 และ 60322 ตำบลสวนใหญ่ (บ้านแขกตลาดขวัญ) อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี ของจำเลยเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์โฉนดเลขที่ 78418, 79865, 79866, 78416 และ 78417 เลขที่ดิน 818, 840, 841, 816 และ 817 ตำบลสวนใหญ่ อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ให้จำเลยใช่ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 6,000 บาท
