แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกสิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดิน สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก ผู้ร้องจะอ้างว่าเมื่อไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่าผู้ร้องเช่าตึกแถวต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่า จำเลยจะรื้อตึกแถวเลขที่ 24/10 และ 24/12 พร้อมทั้งขนย้ายบริวารออกจากที่ดินตามฟ้องภายใน 10 วัน ศาลชั้นต้นพิพากษาตามยอม คดีถึงที่สุดแล้วจำเลยไม่ปฏิบัติตามยอม โจทก์ขอให้บังคับคดี ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดีให้รื้อถอนตึกแถว ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นผู้เช่าตึกแถวเลขที่ 24/12 จากนางสังวาลเจ้าของที่ดินและตึกแถวคนเดิม มีกำหนดเวลาเช่า 8 ปีขอให้ถอนหมายบังคับคดีหรืองดการบังคับคดี โจทก์คัดค้านว่าสัญญาเช่าของผู้ร้องไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอให้ยกคำร้อง ศาลชั้นต้นไต่สวนแล้วมีคำสั่งว่า สัญญาเช่าบังคับได้เพียงฉบับเดียว ครบกำหนดวันที่ 27 พฤศจิกายน 2528 ขณะมีคำสั่งยังอยู่ระหว่างอายุสัญญาเช่าจะบังคับคดีให้กระทบกระเทือนสิทธิของผู้ร้องไม่ได้จนกว่าจะพ้นกำหนดการเช่าในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2528 ผู้ร้องอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ที่ผู้ร้องฎีกาว่า ผู้ร้องมีสิทธิอยู่ในตึกแถวที่เช่าจนครบ 8 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับสุดท้ายเพราะการเช่าของผู้ร้องเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้นผู้ร้องมิได้กล่าวอ้างถึงสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาในคำร้องของผู้ร้องเลย ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้ สำหรับปัญหาต่อไปที่ว่าสิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวพิพาทสิ้นสุดลงเมื่อใดนั้น ปรากฏว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าเอกสารหมาย ร.1 ถึง ร.3พร้อมกันทั้งสามฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี นับตั้งแต่วันที่ 27พฤศจิกายน 2525 เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกเอกสารหมาย ร.1เท่านั้น ทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 และจะครบกำหนดสามปีในวันที่ 27 พฤศจิกายน 2528 สิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันดังกล่าวนี้เท่านั้นไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าและที่ดินอันเป็นที่ตั้งของตึกแถวนี้สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม ที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้บังคับคดีรื้อถอนตึกแถวดังกล่าวเมื่อพ้นกำหนดวันดังกล่าวจึงเป็นคำสั่งที่ชอบและเป็นคุณแก่ผู้ร้องมากแล้ว เพราะเป็นคำสั่งที่คำนึงถึงสิทธิของผู้ร้องเป็นหลัก ผู้ร้องไม่อาจอ้างเหตุอันใดเลยว่าคำสั่งของศาลชั้นต้นเช่นนี้เป็นคำสั่งที่ไม่ชอบ ส่วนที่ผู้ร้องฎีกาอีกข้อหนึ่งว่า ไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่ายังคงมีการเช่ากันต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้นศาลฎีกาเห็นว่า การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าฉบับแรกที่ผู้ร้องทำไว้นั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก เพราะหากมีการรื้อถอนตึกแถวนี้ออกไปตามหมายบังคับคดีแล้ว ผู้ร้องจะเช่าตึกแถวนี้ต่อไปได้อย่างไร ดังนั้นที่ผู้ร้องอ้างว่ากรณีถือว่าให้ผู้ร้องเช่าต่อโดยไม่มีกำหนดเวลา จึงไม่อาจรับฟังได้ ฎีกาของผู้ร้องทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
