แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาเช่าที่ดินย่อมครอบคลุมไปถึงต้นผลไม้ที่อยู่ในที่ดินที่เช่าด้วย หากผู้ให้เช่าที่ดินมีความประสงค์จะสงวนไว้ใช้สอยเก็บกินส่วนตัว ก็ชอบที่จะระบุไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดแจ้ง มิฉะนั้นผู้เช่าที่ดินย่อมมีสิทธิเก็บผลไม้อันเป็นดอกผลตามธรรมชาติของต้นผลไม้ในที่ดินที่เช่าได้ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิหวงห้าม
สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าที่ดินแปลงที่กล่าวข้างบนนี้ทั้งแปลงไว้จัดตั้งสนามมวยจัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่นๆ มีกำหนด 10 ปี ฯลฯ” นั้น เป็นการเช่าที่ดินหมดทั้งแปลง มิใช่บางส่วนการที่ระบุไว้ว่าเพื่อจัดตั้งสนามมวยจัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่นๆ นั้น เป็นเพียงแสดงวัตถุประสงค์บางอย่างในการเช่าไว้ในสัญญาเท่านั้น มิใช่เป็นการจำกัดว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิอย่างอื่นในฐานะผู้เช่าเหนือทรัพย์สินที่เช่ามิได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินสวนของโจทก์ 1 แปลง คิดค่าเช่าเป็นรายปีมีกำหนด 10 ปี เพื่อจะสร้างสนามมวยจัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่น ๆ ดังสำเนาสัญญาเช่าท้ายฟ้อง จำเลยทำการฝ่าฝืนข้อสัญญาและทำผิดกฎหมายคือ ตัดใบตองกล้วย เก็บมะม่วง ขนุน ตัดต้นกล้วยนำช้างปล่อยในสวนของโจทก์ ช้างจำลายเหยียบย่ำต้นผลไม้ของโจทก์เสียหายทั้งให้คนเก็บมะพร้าวในสวนโจทก์ไปด้วย จำเลยและบริวารจำเลยมิได้รักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนดังวิญญูชนพึงรักษาทรัพย์ของตน ขัดขวางมิให้โจทก์เข้าไปเก็บผลไม้และดูแลรักษาทรัพย์สินขับไล่คนเฝ้าสวนของโจทก์ไม่ให้อยู่ในอาคารของโจทก์ที่ปลูกอยู่ในสวนนี้ ขอให้ศาลพิพากษาให้โจทก์กับจำเลยเป็นอันเลิกสัญญากันให้จำเลยรื้อถอนอาคารสิ่งปลูกสร้างและขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่เช่า และให้ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 1,157 บาท
จำเลยให้การปฏิเสธฟ้องโจทก์และว่าเป็นสิทธิของจำเลยที่จะทำได้จำเลยไม่ได้ฝ่าฝืนสัญญาเช่า ได้รักษาทรัพย์สินที่เช่า ปรับปรุงให้สวยงาม โจทก์ไม่มีอำนาจเข้าไปเก็บผลไม้ในที่เช่า จำเลยไม่เคยขัดขวางการที่โจทก์จะเข้าไปตรวจทรัพย์สินในที่เช่า และฟ้องแย้งว่าโจทก์ให้บริวารโจทก์บุกรุกเข้าไปในที่เช่า ทำให้ทรัพย์สินของจำเลยเสียหาย ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ และขับไล่บริวารโจทก์ห้ามโจทก์เข้าเกี่ยวข้องในที่เช่า และให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายด้วย
ศาลชั้นต้นเห็นว่า ในสัญญาระบุวัตถุประสงค์ในการเช่าของผู้เช่าไว้โดยชัดแจ้งว่าเพื่อจัดตั้งสนามมวยจัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่น ๆ ฉะนั้น ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเก็บผลประโยชน์อันติดอยู่กับทรัพย์ที่เช่านั้นได้ และฟังว่าบริวารจำเลยได้เก็บผลไม้ในที่เช่าจริงและจำเลยได้นำช้างเข้ามาผูกไว้ในที่เช่าจริง ข้างหักและเหยียบย่ำต้นไม้ในสวนเสียหายแต่รูปคดีฟังไม่ได้ว่าจำเลยฝ่าฝืนสัญญาอันจะเป็นผลให้เลิกสัญญาได้ ฟ้องแย้งฟังไม่ขึ้น พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย 500 บาท คำขอนอกนั้นให้ยก และให้ยกฟ้องแย้งจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่า สัญญาเช่าที่ดินมีข้อความชัดแจ้งว่าเช่าทั้งแปลง ส่วนข้อความที่ว่าจัดตั้งสนามมวยจัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่น ๆ นั้น เพียงแต่บอกวัตถุประสงค์ในการเช่าไว้เท่านั้น หาตัดสิทธิของจำเลยผู้เช่าว่ามีสิทธิแต่เพียงเท่านี้ไม่ จำเลยมีสิทธิตลอดถึงผลไม้ในที่เช่าด้วย และฟังว่าจำเลยได้นำช้างมาไว้ในที่เช่าช้างได้ทำลายต้นผลไม้เสียหายจริง ตามฟ้องแย้งเห็นว่าโจทก์ไม่มีสิทธิให้บริวารเข้าไปอยู่ในอาคารของโจทก์ในที่เช่าได้ จำเลยมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์และขับไล่บริวารโจทก์ได้ ส่วนข้อที่ว่าโจทก์กับพวกทำให้เสียทรัพย์สินของจำเลยเสียหายฟังไม่ได้ พิพากษาแก้เฉพาะข้อที่ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายฐานให้คนเก็บผลไม้ในที่เช่าเป็นว่าให้ยกฟ้องโจทก์ และโจทก์ใช้ค่าเสียหายตามฟ้องแย้งจนกว่าบริวารโจทก์จะออกจากอาคารในที่เช่า ให้ขับไล่บริวารโจทก์ออกจากอาคารดังกล่าว ห้ามโจทก์เกี่ยวข้อง เว้นแต่โจทก์จะเข้าไปตรวจดูทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นครั้งคราวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 555
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่ารายนี้ทำกัน ณ สำนักงานที่ดินจังหวัดสุรินทร์ สัญญาเช่าข้อ 1 มีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าเช่าที่ดินแปลงที่กล่าวข้างบนนี้ทั้งแปลงไว้จัดตั้งสนามมวยจัดการแสดงมหรสพ และการค้าอื่น ๆ มีกำหนด 10 ปี ฯลฯ” สัญญามีข้อความชัดแจ้งว่าเป็นการเช่าที่ดินหมดทั้งแปลง มิใช่บางส่วน การที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่า เพื่อจัดตั้งสนามมวย จัดการแสดงมหรสพและการค้าอื่น ๆ นั้น เป็นเพียงแสดงวัตถุประสงค์บางอย่างในการเช่าไว้ในสัญญาเท่านั้น มิใช่เป็นการจำกัดว่าผู้เช่าจะใช้สิทธิอย่างอื่นในฐานะผู้เช่าเหนือทรัพย์สินที่เช่ามิได้ หากโจทก์ผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะสงวนทรัพย์สินบางอย่างในที่เช่าไว้ในสอบเก็บกินส่วนตัว ก็ชอบที่จะระบุไว้ในสัญญาเช่าให้ชัดแจ้ง ต้นผลไม้ต่าง ๆในที่เช่าเป็นไม้ยืนต้น นับว่าเป็นส่วนควบกับที่ดิน สัญญาเช่าที่ดินครอบคลุมไปถึงต้นผลไม้ด้วย จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าจึงมีสิทธิเก็บผลไม้อันเป็นดอกผลธรรมชาติของต้นผลไม้เหล่านั้นได้ โจทก์ไม่มีสิทธิหวงห้ามฯลฯ เรือนหลังที่โจทก์ให้บริวารเข้าอยู่อาศัยอยู่ในที่ดินที่เช่านับว่าเป็นทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดิน จึงต้องฟังว่าจำเลยได้เช่าเรือนหลังนี้ด้วยการที่โจทก์ให้บริวารเข้าไปอยู่ในเรือนหลังนี้หลังจากที่จำเลย ทำสัญญาเช่าแล้ว จึงเป็นการละเมิดสิทธิของจำเลย ฯลฯ พิพากษายืน
