แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องรื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้น แม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้
ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตามแต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกัน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยขายฝากห้องแถวกับโจทก์ แล้วไม่ไถ่ ต่อมาจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความโอนสิทธิการเช่าที่ดินของวัดและนางเปลี่ยนให้โจทก์ทั้งหมด แต่จำเลยยังคงปลูกเรือนในที่ดินที่เช่านั้น โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อเรือนและออกจากที่ดิน จำเลยไม่ยอมทำให้โจทก์ขาดประโยชน์ ขอให้ขับไล่และใช้ค่าสินไหมทดแทน
จำเลยให้การปฏิเสธ และฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นเห็นว่า จำเลยขายฝากห้องแถวพร้อมกับมอบสิทธิการเช่าที่ดินทั้งแปลงให้แก่โจทก์ด้วย จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์รื้อถอน ประกอบกับโจทก์ยังมิได้เช่าที่ดินที่ปลูกห้องแถวนั้น โจทก์ยังไม่ใช่ผู้ครอบครองที่ดิน จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและรื้อถอนเรือน พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์และยกฟ้องแย้งของจำเลย
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินพร้อมกับรื้อถอนเรือนออกจากที่ดินนั้นด้วย ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 300 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและรื้อถอนเรือนออกไป
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จำเลยขายฝากห้องแถวรายนี้ และยอมทำหนังสือโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์ไว้ โดยจำเลยมิได้คิดค่าตอบแทนอะไรเลยนั้น เป็นการขายอย่างอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องการให้ผู้รับซื้อฝากต้องรื้อห้องแถวไปข้อตกลงเช่นนี้ย่อมเป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับได้ระหว่างคู่สัญญา การที่เจ้าของที่ดินจะยินยอมให้โจทก์เช่าหรือไม่นั้น เป็นเรื่องระหว่างโจทก์กับเจ้าของที่ดินไม่เกี่ยวกับจำเลยการที่จำเลยตกลงโอนสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ แล้วแอบไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดินอีกนั้น ไม่เป็นเหตุให้ความผูกพันตามสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยหมดสิ้นไปทั้งเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอีกด้วยจำเลยจะขอให้ศาลบังคับขับไล่โจทก์รื้อถอนห้องแถวหาได้ไม่
ประเด็นต่อไปมีว่า ศาลจะบังคับขับไล่จำเลยรื้อเรือนโรงซึ่งจำเลยปลูกขึ้นออกไปเสียจากที่ดินได้หรือไม่ ได้ความว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาเช่าที่ดินที่โรงเรือนจำเลยปลูกอยู่นั้นจากเจ้าของที่ดินส่วนจำเลยได้ขอเช่าที่ดินที่ปลูกเรือนนี้จากเจ้าของที่ดิน และเจ้าของที่ดินได้ทำสัญญาให้จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยจึงมีสิทธิปลูกอยู่ได้ โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้กับเจ้าของที่ดิน โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ให้รื้อถอน
พิพากษาแก้เฉพาะที่ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้รื้อเรือนโรงที่จำเลยปลูกขึ้นด้านหลังห้องแถว และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายนั้นเป็นว่า ให้ยกเสีย นอกจากที่แก้ให้คงเป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
