แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงหนึ่งต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกที่ดินแปลงดังกล่าวออกเป็นที่ดินอีกโฉนดหนึ่งเนื้อที่ 18 ตารางวาและจดทะเบียนภารจำยอมเป็นทางเดินให้แก่ที่ดินแปลงอื่น เมื่อทางภารจำยอมที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกออกไปจากที่ดินซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อเป็นทางภารจำยอมที่มีมาแต่เดิม การแบ่งแยกทางภารจำยอมของจำเลยที่ 1 ออกจากที่ดินซึ่งจำเลยที่ 1 ต้องโอนขายแก่โจทก์ จึงมิใช่การฉ้อฉลโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1 สัญญาจะซื้อจะขายที่มีการวางมัดจำเป็นการชำระหนี้บางส่วน การฟ้องร้องบังคับตามสัญญาไม่จำต้องใช้เอกสารเป็นหลักฐาน และไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้นำเอกสารมาแสดงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94ศาลจึงสามารถรับฟังคำพยานบุคคลหักล้างพยานเอกสารได้ คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1 ก่อน แล้วจึงขอให้จำเลยที่ 1 ไปดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่โจทก์เมื่อศาลมีคำวินิจฉัยไม่ให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแล้วศาลจึงไม่จำต้องบังคับให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจากจำเลยที่ 1จำนวน 4 แปลง ได้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 27284, 27291, 27292และ 27293 ตำบลบางรักใหญ่ (บางไผ่) อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี โดยตกลงราคาซื้อขาย 3 แปลงแรก เป็นเงิน410,000 บาท แปลงที่ 4 เป็นเงิน 168,000 บาท รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 578,000 บาท จำเลยที่ 1 สัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเมื่อโจทก์ส่งเงินครบในแต่ละแปลง ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำเป็นเงิน 100,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงผ่อนชำระเป็นรายเดือนต่อมาโจทก์ได้ผ่อนชำระเงินรวม 36 งวด เป็นเงิน 180,000 บาทคงเหลือเงินค้างชำระ 298,400 บาท โจทก์และจำเลยที่ 1ได้นัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่สำนักงานที่ดินในวันที่ 28 เมษายน 2536 ในวันดังกล่าวจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์เพียง 3 แปลง คือที่ดินโฉนดเลขที่ 27284, 27291, 27292 โจทก์ได้ชำระเงินแก่จำเลยเป็นแคชเชียร์เช็ค จำนวนเงิน 150,000 บาท และจำเลยที่ 1ได้รับเงินแล้ว ส่วนที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 27293 จำเลยที่ 1ได้นัดให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 29 เมษายน 2536เมื่อถึงวันนัด โจทก์ได้ไปยังสำนักงานที่ดินจึงได้ทราบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนภารจำยอมบางส่วนในเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 70037ตำบลบางรักพัฒนา (บางไผ่) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรีซึ่งการจดทะเบียนภารจำยอมดังกล่าวไม่มีค่าตอบแทน โจทก์ได้ทราบว่าในวันที่ 28 เมษายน 2536 จำเลยที่ 1 ได้ขอแบ่งแยกโฉนดที่ดินในนามเดิมของที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 เป็นที่ดินโฉนดเลขที่ 78759เนื้อที่ 18 ตารางวา โดยที่ดินแปลงที่แบ่งแยกยังคงมีภารจำยอมโจทก์ทราบเรื่องในวันนั้นจึงไม่ยอมรับโอนที่ดินดังกล่าวและได้ทำหนังสือถึงหัวหน้าสำนักงานที่ดินว่า จำเลยที่ 1ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนจำเลยที่ 2 เดิมเป็นเจ้าของที่ดินแปลงสามยทรัพย์โฉนดเลขที่ 70037 และเป็นผู้ตกลงจดทะเบียนภารจำยอมกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 ที่ 4 และที่ 5 เป็นผู้รับโอนที่ดินโดยการซื้อจากจำเลยที่ 2 การกระทำของจำเลยทั้งห้าเป็นการฉ้อฉลโจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่สามารถรับโอนที่ดินได้ครบถ้วนตามสัญญา โดยจำเลยที่ 1 ทราบดีอยู่แล้วว่าได้ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่โจทก์แล้วกลับไปทำการจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่มีค่าตอบแทน โจทก์ประสงค์ที่จะรับที่ดินเนื้อที่ครบถ้วน 1 งาน 20 ตารางวา โจทก์จึงได้นำเงินส่วนที่จะต้องชำระจำนวน 148,400 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ เพื่อให้จำเลยที่ 1 มารับเงิน พร้อมกันนั้นโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวไปยังจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 เพิกเฉยขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 และโฉนดเลขที่ 78759 อันเป็นภารยทรัพย์ซึ่งตกเป็นภารจำยอมของที่ดินโฉนดเลขที่ 70037 ตำบลบางรักใหญ่(บางไผ่) อำเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ให้จำเลยที่ 1ไปจดทะเบียนการโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 และ โฉนดที่ดินเลขที่ 78759 ตำบลบางรักใหญ่ (บางไผ่) อำเภอบางบัวทองจังหวัดนนทบุรี ให้แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 เสียค่าฤชาธรรมเนียมและค่าอากรในการจดทะเบียนการโอนฝ่ายละครึ่งกับโจทก์ ส่วนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายในการขายให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ชำระ หากจำเลยที่ 1 เพิกเฉยให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาในการโอน
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 มีส่วนหนึ่งเป็นทางเกวียนที่ชาวบ้านที่อาศัยอยู่ทางด้านทิศใต้และทิศตะวันตกของโฉนดที่ดินใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะมานานเกิน 10 ปีขึ้นไปจำเป็นต้องเปิดเป็นทางภารจำยอม กว้าง 4 เมตร ยาว 9 เมตรดังนั้น ในการขายที่ดินให้แก่โจทก์จึงได้คิดหักตามอัตราส่วนของที่ดินที่เหลือ ส่วนค่าฤชาธรรมเนียม ค่าอากรในการจดทะเบียนโอนค่าภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้ตกลงว่าโจทก์เป็นฝ่ายชำระทั้งสิ้นทั้งนี้เพราะโจทก์ซื้อที่ดินทั้ง 4 แปลง จากจำเลยที่ 1โดยขอผ่อนชำระเป็นรายเดือน โดยจำเลยที่ 1 ไม่ได้คิดดอกเบี้ยจากโจทก์ จำเลยที่ 1 พร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ตามข้อตกลงและตามสัญญา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยอ้างว่าต้องการจะให้โอนใส่ชื่อบุตรโจทก์จึงต้องขอเวลาไปตามบุตรโจทก์มาลงชื่อ และโจทก์กลับอ้างว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาและได้อายัดที่ดินพิพาทไว้ จำเลยที่ 1 มิได้ฉ้อฉลโจทก์โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอม
จำเลยที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 2 เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินเลขที่ 70037 และแปลงอื่นบริเวณใกล้เคียงกันหลายแปลงโดยจำเลยที่ 2 อยู่มาตั้งแต่เกิด จำเลยที่ 2 และครอบครัวกับเพื่อนบ้านอีกหลายครอบครัวอาศัยเส้นทางตามโฉนดที่ดิน 78759เนื้อที่ 18 ตารางวา เป็นทางเกวียนและเป็นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะมาไม่น้อยกว่า 30 ปีจนปัจจุบัน ดังนั้นที่ดินตามโฉนดเลขที่ 78759 จึงเป็นทางภารจำยอม การที่จำเลยที่ 1จดทะเบียนภารจำยอมทางเดินรถยนต์บนโฉนดเลขที่ 27293 ให้แก่จำเลยที่ 2 จึงเป็นการชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ทราบดีตั้งแต่แรกก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินว่า ที่ดินโฉนดเลขที่ 27293เป็นที่ดินที่มีภารจำยอมติดอยู่ แม้จะมีการจำหน่ายหรือตกติดไปในบังคับแห่งสิทธิอื่น โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิที่จะกระทำการอันใดให้ภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตามกฎหมาย โจทก์ไม่มีสิทธิเพิกถอนภารจำยอมตามโฉนดเลขที่ 78759
จำเลยที่ 3 ขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
จำเลยที่ 4 ให้การว่า ขณะจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 27293 ให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 70037 นั้นโจทก์ยังชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยที่ 1 ไม่ครบ และโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยที่ 1 ริบเงินโจทก์ได้และโจทก์ไม่ใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน โจทก์ไม่มีสิทธิขอเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมจำเลยที่ 4 ได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 70037 มาจากจำเลยที่ 2โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน และขณะรับโอนที่ดินมาได้มีการจดทะเบียนภารจำยอมเรียบร้อยแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิขอเพิกถอนภารจำยอม
จำเลยที่ 5 ให้การว่า หลังจากโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทั้ง 4 โฉนดจากจำเลยที่ 1 แล้ว โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระเงินค่าที่ดิน 3 งวด ติดต่อกันสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเลิกกัน จำเลยที่ 1 จึงได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 27293มาจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 70037 หลังจากจดทะเบียนภารจำยอมแล้ว โจทก์ได้มาขอต่อสัญญาจะซื้อจะขายกับจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีสิทธิขอเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมจำเลยที่ 5 ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 70037โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
จำเลยที่ 4 และที่ 5 ขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ปัญหาตามฎีกาโจทก์ในประเด็นแรกที่ว่าการที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกโฉนดที่ดินเลขที่ 27293เป็นโฉนดเลขที่ 78759 ตามคำฟ้อง และจดทะเบียนภารจำยอมในที่ดินแปลงดังกล่าวนั้น ถือเป็นการร่วมกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5ฉ้อฉลโจทก์หรือไม่ โจทก์ฎีกาโต้แย้งว่า การที่จำเลยที่ 1นำเอาที่ดินที่มีภาระติดพันจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้จำเลยที่ 2 โดยไม่ได้บอกหรือแจ้งให้โจทก์ทราบทำให้โจทก์เสียเปรียบเป็นการกระทำโดยไม่สุจริตนอกจากนั้นจำเลยที่ 1 ยังแบ่งแยกที่ดินที่มีภาระติดพันต้องโอนขายให้โจทก์ออกเป็นทางภารจำยอมจำนวน 18 ตารางวาตามโฉนดแปลงใหม่เลขที่ 78759 เพื่อให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 27293ปลอดภารจำยอม เป็นการปิดบังไม่ให้โจทก์ทราบว่าที่ดินที่จะโอนให้โจทก์เนื้อที่ไม่ครบตามสัญญาและเป็นผลทำให้ที่ดินจำเลยที่ 2มีทางออกสู่ทางสาธารณะและมีราคาสูงขึ้นเพื่อสะดวกแก่การที่จำเลยที่ 2 จะขายที่ดินให้จำเลยที่ 3 ที่ 4 และที่ 5 การกระทำของจำเลยที่ 1 ก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะขอเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมดังกล่าว เห็นว่า ที่ดินส่วนที่จำเลยที่ 1แบ่งแยกเป็นทางภารจำยอมนั้นเป็นทางที่นายดำรงค์ อยู่สุขพยานจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นกำนันตำบลท้องที่ที่ดินพิพาทตั้งอยู่เบิกความยืนยันว่า ทางที่จำเลยที่ 1 จดภารจำยอมให้จำเลยที่ 2เป็นทางเดียวกันกับทางที่ชาวบ้านใช้มา 30 ถึง 40 ปีแล้วปัจจุบันที่ดินที่ใช้เป็นทางเดินได้ลงหินลูกรังโดยใช้งบประมาณขององค์การบริหารส่วนจังหวัดถ้าปิดทางดังกล่าวราษฎรเสียหายมากนายบุญยัง เอี่ยมศรี ผู้ใหญ่บ้าน มีบ้านอยู่ด้านในใช้ทางพิพาทนี้เข้าออกเพราะไม่มีทางออกทางอื่น คำเบิกความของนายดำรงค์ตรงกับคำเบิกความของจำเลยที่ 1 ที่ว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมมาแต่เดิม ข้อเท็จจริงจึงฟังเป็นยุติว่า ทางภารจำยอมที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกออกไปเป็นทางภารจำยอมที่มีมาแต่เดิมการแบ่งแยกของจำเลยที่ 1 เป็นไปตามข้อเท็จจริงซึ่งหากโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทไปโดยไม่มีการแบ่งแยกเป็นทางภารจำยอมภารจำยอมในทางพิพาทก็ยังคงมีอยู่หาได้สูญสิ้นลงแต่อย่างใดการแบ่งแยกทางภารจำยอมออกไปจากโฉนดที่ดินแปลงที่จำเลยที่ 1มีภาระผูกพันต้องโอนขายให้โจทก์จึงไม่ใช่การฉ้อฉลโจทก์แต่อย่างใดคดีจึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 5ฉ้อฉลโจทก์ ฎีกาโจทก์ฟังไม่ขึ้น ปัญหาต่อไปในประเด็นที่ว่าโจทก์มีสิทธิฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมตามคำฟ้องหรือไม่ปัญหานี้เมื่อฟังว่า การจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1มิใช่เป็นการฉ้อฉลโจทก์แล้ว โจทก์ก็ไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมของจำเลยที่ 1 ตามคำฟ้องได้ ฎีกาโจทก์ปัญหานี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน ส่วนฎีกาโจทก์ที่โต้แย้งคำวินิจฉัยศาลอุทธรณ์ภาค 2 ที่ว่าคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 ที่รับฟังคำเบิกความของนายดำรงค์ว่า ทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมมาก่อนเป็นการรับฟังคำพยานบุคคลหักล้างพยานเอกสารนั้น เห็นว่าการรับฟังว่าทางพิพาทเป็นทางภารจำยอมอยู่ก่อน ไม่ได้เป็นการรับฟังหักล้างพยานเอกสารดังที่โจทก์ยกขึ้นฎีกา เพราะเอกสารที่โจทก์อ้างเป็นเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายที่มีการวางมัดจำในวันทำสัญญาเป็นการชำระหนี้บางส่วนแล้ว การฟ้องร้องตามสัญญาไม่ต้องการเอกสารเป็นหลักฐาน ทั้งการฟ้องร้องตามสัญญาไม่ใช่กรณีที่กฎหมายบังคับให้นำเอกสารมาแสดง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 แต่อย่างใด ฎีกาโจทก์ปัญหานี้ฟังไม่ขึ้น ที่โจทก์ฎีกาว่าศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายกฟ้องโจทก์ทุกข้อหาโดยไม่พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินทั้งสองแปลงที่มีเนื้อที่ครบตามสัญญาจะซื้อจะขายให้โจทก์ ดูประหนึ่งว่าสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.2 ไม่มีผลบังคับนั้น เห็นว่าคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 วินิจฉัยเป็นไปตามลำดับคำขอท้ายคำฟ้องของโจทก์แล้ว คำขอท้ายฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมก่อนแล้วจึงขอให้จดทะเบียนการโอนให้โจทก์ เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 2วินิจฉัยไม่เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอม ศาลอุทธรณ์ภาค 2จึงไม่จำต้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้โอนที่ดินพิพาทให้โจทก์เพราะไม่ตรงตามความประสงค์ที่โจทก์ขอไว้ท้ายคำฟ้องส่วนฎีกาโจทก์โต้แย้งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 2 เรื่องการรอนสิทธินั้น เห็นว่า เมื่อฟังว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนภารจำยอมแล้ว จึงไม่จำต้องวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป”
พิพากษายืน
