แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์มีหนังสือยอมตกลงเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย ถือว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับแล้ว
จำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 1 เป็นแม่ลูกกันและอยู่บ้านเดียวกัน จำเลยที่ 2 ได้ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และจำเลยที่ 1 ได้ยอมผูกพันและปฏิบัติตนตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 2 ทำกับผู้เช่า ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้เชิดจำเลยที่ 2 เป็นตัวแทนไปทำสัญญาเช่ากับผู้เช่า สัญญาเช่านั้นจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ด้วย
โจทก์รับซื้อฝากตึกพิพาทจากจำเลยทั้งๆที่รู้ดีแล้วว่าตึกพิพาทนั้นจำเลยได้ให้คนเช่าอยู่ โจทก์จึงต้องรับโอนตึกพิพาทนั้นไปทั้งสิทธิและหน้าที่ สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันโจทก์ด้วย เมื่อยังไม่ครบกำหนดตามสัญญาเช่า โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า
เมื่อจำเลยต่อสู้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่2 และมีผลผูกพันโจทก์สัญญาเช่านั้นมีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ ศาลจะต้องวินิจฉัยถึงมูลฐานซึ่งเป็นต้นเหตุให้จำเลยที่ 2 ไปทำสัญญาเช่า การที่ศาลวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 เชิดจำเลยที่ 2 ให้ไปทำสัญญาเช่าจึงไม่เป็นเรื่องนอกประเด็น
โจทก์ขอให้ศาลพิพากษาขับไล่จำเลยออกไปจากทรัพย์พิพาทปรากฏว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยระงับแล้ว และจำเลยมิได้เกี่ยวข้องกับทรัพย์พิพาท ก็ไม่จำต้องพิพากษาบังคับ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ได้ขายฝากที่ดินพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างไว้แก่โจทก์และขอเช่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นจากโจทก์ พร้อมทั้งวางเงินประกันความเสียหายไว้ จำเลยที่ 2 ค้ำประกันจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยที่ 1, 2 ชำระค่าเช่าที่ค้างและกำหนดวันส่งมอบทรัพย์ให้โจทก์ แต่จำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าและไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าเสียหาย และค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องเสียไป รวมทั้งดอกเบี้ย ส่วนจำเลยที่ 3-10 อยู่ในตึกแถวพิพาทและเป็นบริวารของจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่ประสงค์จะให้อยู่ ขอให้ขับไล่และให้จำเลยส่งคืนสถานที่เช่าในสภาพเรียบร้อย ให้ชำระค่าเช่าที่ค้าง ค่าเสียหายค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องเสียไป รวมทั้งดอกเบี้ยด้วย
จำเลยที่ 1, 2 ให้การว่า จำเลยที่ 1 จำนองตึกแถวไว้กับโจทก์ โจทก์เกรงจำเลยจะไม่ชำระดอกเบี้ยจึงให้จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินกับตึกแถวไว้กับโจทก์เท่ากับดอกเบี้ยที่จำเลยต้องเสีย สัญญาเช่าจึงเป็นนิติกรรมอำพราง การเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา ไม่มีผลบังคับ แม้มีการขายฝากจริง กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปโดยเด็ดขาดโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย โจทก์มิได้เสียหายค่าเสียหายเป็นดอกเบี้ยเกินอัตรากฎหมายจึงเป็นโมฆะ จำเลยที่ 3-10 ทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 โดยชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ และจะบอกเลิกสัญญาเช่าหรือฟ้องขับไล่ไม่ได้
จำเลยที่ 9 สู้ว่าเช่าเพื่ออยู่อาศัย และอ้างความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินว่าโจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย
จำเลยที่ 3, 4, 5, 6, 7, 8 และ 10 ต่อสู้ว่าจำเลยมิใช่บริวารจำเลยที่ 1 โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาทมา ต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่จำเลยได้ส่งค่าเช่าโจทก์รับไว้แล้ว
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนกว่าจะส่งมอบตึกพิพาทให้โจทก์ ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ใช้ก็ให้จำเลยที่ 2 ใช้แทน ยกฟ้องสำหรับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10
จำเลยที่ 1-2 อุทธรณ์ขอให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์ขอให้ขับไล่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 10
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้ให้ยกฟ้องโจทก์ในข้อที่ให้จำเลยที่ 1, 2ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ และยกอุทธรณ์ในข้อที่ให้ขับไล่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า ตึกและที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 เช่าไป ต่อมาจำเลยที่ 1 ขายฝากให้แก่โจทก์และทำสัญญาเช่าทรัพย์พิพาทจากโจทก์ในวันเดียวกันนั้น จำเลยได้วางเงินประกันความเสียหายไว้กับโจทก์ และจำเลยที่ 2 ได้เข้าเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ และโจทก์ได้มีหนังสือยอมตกลงเลิกการเช่ากับจำเลยที่ 1 สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงระงับแล้ว
จำเลยที่ 1 และ 2 เป็นแม่ลูกอยู่บ้านเดียวกัน การที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาให้จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 เช่าตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ยอมผูกพันตนและปฏิบัติตามสัญญาเช่านั้น ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 เชิดจำเลยที่ 2 ให้เป็นตัวแทนไปทำสัญญาเช่า สัญญาเช่านั้นจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์รับซื้อฝากตึกพิพาท โจทก์ได้รู้ว่าตึกพิพาทนั้นจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 เช่าอยู่โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ สัญญาเช่าจึงมีผลผูกพันโจทก์ โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่า
เมื่อจำเป็นต้องวินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีผลผูกพันโจทก์หรือไม่จำต้องพิจารณาถึงมูลฐานซึ่งเป็นต้นเหตุให้จำเลยที่ 2 ไปทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 เมื่อพิจารณาแล้วกรณีเข้าเรื่องตัวแทนเชิดรูปเรื่องเข้าอยู่ในประเด็นข้อต่อสู้ของจำเลยจึงไม่เป็นเรื่องนอกประเด็น
เมื่อวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าของจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 ผูกพันโจทก์ ก็ต้องถือว่านับแต่สัญญาเช่านั้นระงับ จำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 เป็นผู้ครอบครองทรัพย์พิพาทแทนโจทก์เมื่อจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาและแจ้งให้โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยที่ 3 ถึงที่ 10 ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้มอบทรัพย์พิพาทให้โจทก์โดยชอบแล้ว
โจทก์ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ปรากฏว่าเมื่อสัญญาเช่าระงับ จำเลยทั้งสองก็มิได้เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินพิพาทแล้วก็ไม่จำต้องพิพากษาบังคับต่อไป
ค่าเช่ากับเงินค่าประกันความเสียหาย จำเลยได้ชำระให้โจทก์แล้ว ยังคงค้างชำระค่าเช่าอีกเพียง 4,000 บาทเท่านั้น
พิพากษาแก้ ให้จำเลยที่ 1 ให้ค่าเช่าที่ค้างอีก 4,000 บาทให้แก่โจทก์ ถ้าไม่ใช้ ให้จำเลยที่ 2 ใช้แทน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
