แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาเช่าหนังสือการจดทะเบียนการเช่ามีข้อความว่าผู้ให้เช่าตกลงให้เช่าและผู้เช่าตกลงเช่าตึกแถวสองชั้น(ชั้นล่างและชั้นสอง)จำนวน8คูหาพร้อมหน้าบ้านด้านหนึ่งกว้างประมาณ4เมตรอีกด้านหนึ่งกว้างประมาณ6เมตรความยาวประมาณ30เมตรและตามหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าก็มีข้อความระบุไว้ในทำนองเดียวกันทั้งยังมีข้อความเพิ่มเติมว่าปลูกอยู่ในที่ดินของศ. และล. โฉนดที่1593ตามข้อความในสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนดังกล่าวเห็นได้ชัดแจ้งว่าคู่สัญญาไม่ได้ให้เช่าและเช่าที่ดินซึ่งตึกแถวปลูกอยู่จึงไม่ใช่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินรวมกับที่ดินดังที่บัญญัติไว้ในประมวลที่ดินมาตรา71(1)แม้ตามสัญญาเช่าระบุว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็ตามแต่บริเวณหน้าตึกแถวแม้จะไม่กล่าวถึงไว้ในสัญญาเช่าผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ได้อยู่แล้วการที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็หาทำให้การเช่าดังกล่าวกลายเป็นการเช่าตึกแถวในที่ดินรวมกับที่ดินไม่การที่คู่สัญญาไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานเขตย่อมชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา71(2)การจดทะเบียนการเช่าจึงชอบด้วยกฎหมาย ล.เบิกความไว้ในคดีแพ่งของศาลชั้นต้นยอมรับว่าได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้ย.เป็นผู้จัดการผลประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินอื่นของตนได้และยังปรากฏตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นอีกว่าโจทก์ยอมรับว่าได้มีการทำหนังสือมอบอำนาจโดยศ. และล.ทำหนังสือมอบอำนาจให้ย.จริงเช่นนี้ก็ย่อมฟังได้ว่าศ.และล.ได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้แก่ย.จริงซึ่งตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวเป็นการมอบอำนาจให้ย.มีอำนาจทำกิจการเฉพาะอย่างได้หลายประการเช่นขายจำนองจำนำฯลฯรวมทั้งให้เช่าด้วยย.จึงมีอำนาจให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทได้ ตามคำฟ้องโจทก์กล่าวอ้างเพียงว่าย.ไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารที่แท้จริงเท่านั้นเมื่อฟังได้ว่าย. ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารคือศ. และล.แล้วก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยในประเด็นอื่นๆอีกเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด ศ. และล. ไม่เคยกล่าวอ้างเลยว่าย.ไม่มีอำนาจให้เช่าตึกแถวพิพาททั้งเมื่อศ. และล.กับย.มีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่1593และตึกแถวพิพาทจนต้องนำคดีขึ้นสู่ศาลในที่สุดได้มีการนำที่ดินและตึกแถวพิพาทออกขายทอดตลาดซึ่งตามประกาศการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่าตึกแถวพิพาทมีการจดทะเบียนและนิติกรรมการเช่าตั้งแต่ปี2522มีกำหนด30ปีล.เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากการขายทอดตลาดจึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าวโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากล. ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของล.ซึ่งมีต่อจำเลยด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา569วรรคสองซึ่งโจทก์น่าจะรู้ดีอยู่แล้วการที่โจทก์พยายามอ้างเหตุต่างๆมาฟ้องขับไล่จำเลยน่าจะเป็นเรื่องที่ไม่ชอบด้วยเหตุผลและความยุติธรรม
ย่อยาว
โจทก์ทั้งสามฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินโฉนดเลขที่ 1593 พร้อมตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126,128, 130, 132, 134 และ 136 แขวงสัมพันธวงศ์เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร โดยรับโอนกรรมสิทธิ์มาจากเจ้าของที่ดิน จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวจากนายเยี่ยมไหลวัฒนา ซึ่งไม่ใช่เจ้าของอันแท้จริง และไม่ได้จดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน อันเป็นการขัดต่อกฎหมาย เป็นโมฆะและไม่มีผลบังคับ จำเลยทำผิดสัญญาเช่าโดยนำตึกแถวดังกล่าวไปให้ผู้อื่นเช่าช่วง ดำเนินการค้าขายที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามตามกฎหมายโดยสะสมถุงบรรจุแก๊สไว้ในห้องเป็นจำนวนมาก ประกอบกิจการโดยไม่ได้รับอนุญาตและยังได้นำที่ดินหน้าตึกแถว ซึ่งมีความกว้าง 4 เมตรด้านหนึ่ง อีกด้านหนึ่งกว้าง 6 เมตร ความยาวตลอด 30 เมตร ซึ่งใช้เป็นทางสัญจรก่อสร้างเป็นโกดังอย่างมิดชิดสำหรับบรรจุแก๊สหุงต้มและที่เก็บถังแก๊ส โจทก์ทั้งสามจึงได้บอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป จำเลยเพิกเฉยการกระทำของจำเลยเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสาม ทำให้โจทก์ทั้งสามได้รับความเสียหาย ตึกแถวดังกล่าวถ้าโจทก์ทั้งสามให้ผู้อื่นเช่าจะได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าห้องละ 8,000 บาท รวม 8 ห้องเป็นเงิน 64,000 บาท และที่ดินหน้าตึกแถวดังกล่าวโจทก์ทั้งสามอาจให้ผู้อื่นเช่าได้ค่าเช่าไม่น้อยกว่าเดือนละ 45,000 บาทโจทก์ทั้งสามขอคิดเพียง 2 เดือน เป็นค่าเสียหาย 90,000 บาทรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 218,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126, 128,130, 132, 134 และ 136 ซึ่งปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่1593 แขวงสัมพันธวงศ์ เขตสัมพันวงศ์ กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม 128,000 บาท และค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 64,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวของโจทก์ทั้งสามให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามอีก 90,000 บาท และค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 45,000 บาทจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังหน้าตึกแถวที่เช่าออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสาม และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังหน้าตึกแถวดังกล่าวออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสามด้วย
จำเลยให้การให้การว่า จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวจำนวน 8 ห้องและที่ดินหน้าตึกแถวด้านหนึ่งกว้าง 4 เมตร อีกด้านหนึ่งกว้าง6 เมตร ยาวประมาณ 30 เมตร ของนายศักดิ์ชัย ไหลวัฒนา และนางลาวัณย์ ยอดกมล (เดิมเป็นนางสาวลาวัณย์ ไหลวัฒนา) จากนายเยี่ยม ไหลวัฒนา เพื่อการค้าและอยู่อาศัยมีกำหนดเวลาเช่า30 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2522 เป็นต้นไป ค่าเช่าตึกแถวเดือนละ 250 บาทต่อหนึ่งห้อง ค่าเช่าที่ดินหน้าตึกแถวทั้งหมดเดือนละ 100 บาท ชำระค่าเช่าเป็นรายปี ปีละหนึ่งครั้ง นายเยี่ยมได้ทำหนังสืออนุญาตให้จำเลยต่อเติมอาคาร โดยยินยอมให้ทุบผนังตึกแถว 8 ห้องทะลุถึงกันได้ และหน้าบ้านกับหลังบ้านก่อกำแพงมุงหลังคาได้ การเช่าได้จดทะเบียนตามกฎหมายต่อเขตสัมพันธวงศ์กรุงเทพมหานคร โดยนายเยี่ยมซึ่งเป็นเจ้าของตึกแถวและเป็นผู้รับมอบอำนาจจากนายศักดิ์ชัย และนางลาวัลย์มีอำนาจให้เช่าทรัพย์สินได้ การเช่าของจำเลยจึงชอบด้วยกฎหมาย จำเลยไม่เคยผิดนัดชำระค่าเช่า ไม่เคยทำผิดวัตถุประสงค์การเช่า ไม่ได้ให้บุคคลภายนอกเช่าช่วง ไม่เคยสะสมแก๊สและดำเนินการค้าเกี่ยวกับแก๊ส จำเลยก่อกำแพงและมุงหลังคาสร้างเป็นโกดังโดยได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่า โจทก์ทั้งสามไม่เคยบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยและบริวาร การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ทั้งสามจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่มีอำนาจฟ้อง ค่าเสียหายหากมีจริงไม่เกินค่าเช่าเดือนละ 2,100 บาท ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากตึกแถวเลขที่ 122, 124, 126, 128, 130, 132, 134 และ 136ซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 1593 แขวงสัมพันธวงศ์เขตสัมพันธวงศ์ กรุงเทพมหานคร และให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังบริเวณหน้าตึกแถวที่เช่าของโจทก์ทั้งสามออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสามดังกล่าวให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสามสำหรับค่าเช่าตึกแถวเป็นเงินเดือนละ 16,000 บาท นับแต่วันทำละเมิด (วันที่ 12 พฤศจิกายน 2532) จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสาม สำหรับค่าเช่าที่ดินจอดรถเป็นเงินเดือนละ 15,000 บาทนับแต่วันทำละเมิด (วันที่ 12 พฤศจิกายน 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างหรือโกดังบริเวณหน้าตึกแถวที่เช่าของโจทก์ทั้งสามออกจากที่ดินโจทก์ทั้งสาม
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง
โจทก์ทั้งสามฎีกา โดยผู้พิพากษาซึ่งลงชื่อในคำพิพากษาศาลอุทธรณ์รับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริง
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ที่โจทก์ทั้งสามฎีกาว่า การจดทะเบียนการเช่าตึกแถวตามเอกสารหมาย ล.1 ไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นการจดทะเบียนการเช่าที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวซึ่งต้องไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินนั้นประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71ซึ่งใช้บังคับขณะจดทะเบียนการเช่ารายนี้บัญญัติว่าให้ผู้ดำรงตำแหน่งต่อไปนี้เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (1) เจ้าพนักงานที่ดินหรือผู้ทำการแทนสำหรับที่ดินในเขตที่มีสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาและเฉพาะที่ดินที่มีโฉนดหรือที่มีใบไต่สวน หรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในที่ดินดังกล่าวนั้นรวมกับที่ดิน (2)นายอำเภอหรือผู้ทำการแทน ปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอหรือผู้ทำการแทนสำหรับที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์อย่างอื่นในท้องที่อำเภอหรือกิ่งอำเภอนั้น สำหรับกรณีอื่นนอกจากระบุไว้ใน (1) ปรากฏตามหนังสือสัญญาเช่าหนังสือการจดทะเบียนการเช่าเอกสารหมาย ล.1 ข้อ 1 มีข้อความว่า ผู้ให้เช่าตกลงให้เช่า และผู้เช่าตกลงเช่าตึกแถวสองชั้น (ชั้นล่างและชั้นสอง) จำนวน8 คูหา เลขที่ 122, 124, 126, 128, 130, 132, 134 และ 136อยู่ที่ตรอกวัดกันมตยาราม พร้อมหน้าบ้านด้านหนึ่งกว้างประมาณ4 เมตร อีกด้านหนึ่งกว้างประมาณ 6 เมตร ความยาวประมาณ 30 เมตรและตามหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าก็มีข้อความระบุไว้ในทำนองเดียวกันทั้งยังมีข้อความเพิ่มเติมว่า ปลูกอยู่ในที่ดินของนายศักดิ์ชัยและนางลาวัลย์ ไหลวัฒนา โฉนดเลขที่ 1593ตามข้อความในสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนดังกล่าวเห็นได้ชัดแจ้งว่า คู่สัญญาไม่ได้ให้เช่าและเช่าที่ดินซึ่งตึกแถวปลูกอยู่จึงไม่ใช่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินรวมกับที่ดินดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71(1)แม้ตามสัญญาเช่าจะมีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วย ก็เห็นว่าบริเวณหน้าตึกแถวแม้จะไม่กล่าวถึงไว้ในสัญญาเช่า ผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ได้อยู่แล้วนั้น ดังนั้น การที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่ามีการเช่าบริเวณหน้าตึกแถวด้วยก็หาทำให้การเช่าดังกล่าวกลายเป็นการเช่าตึกแถวในที่ดินรวมกับที่ดินไม่การที่คู่สัญญาไปจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานเขตสัมพันธวงศ์ย่อมชอบด้วยประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 71(2) การจดทะเบียนการเช่าตามเอกสารหมาย ล.1 จึงชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนที่โจทก์ทั้งสองฎีกาว่า นายเยี่ยม ไหลวัฒนา ไม่มีอำนาจให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทนั้นปรากฏว่า นางลาวัลย์เบิกความไว้ในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 15123/2529 ของศาลชั้นต้นยอมรับว่าได้ทำหนังสือมอบอำนาจให้นายเยี่ยมเป็นผู้จัดการผลประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดจนทรัพย์สินอื่นของตนได้และยังปรากฏตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาลชั้นต้นลงวันที่ 25 กรกฎาคม2535 ท้ายคำร้องขอทุเลาการบังคับคดี ฉบับลงวันที่ 28 กรกฎาคม2535 ว่า โจทก์ทั้งสามยอมรับว่าได้มีการทำหนังสือมอบอำนาจโดยนายศักดิ์ชัย ไหลวัฒนาและนางสาวลาวัณย์ ไหลวัฒนา ทำหนังสือมอบอำนาจให้นายเยี่ยม ไหลวัฒนาจริง เช่นนี้ก็ย่อมฟังได้ว่านายศักดิ์ชัยและนางลาวัลย์ได้ทำหนังสือมอบอำนาจเอกสารท้ายคำให้การจำเลยหมายเลข 5 และ 6 ให้แก่นายเยี่ยมจริง ตามหนังสือมอบอำนาจดังกล่าวเป็นการมอบอำนาจให้นายเยี่ยมมีอำนาจทำกิจการเฉพาะอย่างได้หลายประการ เช่น ขาย จำนอง จำนำ ฯลฯรวมทั้งให้เช่าด้วยนายเยี่ยมจึงมีอำนาจให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทได้
ส่วนที่โจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างในฎีกาเกี่ยวกับหนังสือมอบอำนาจในประเด็นย่อยอื่น ๆ นั้น เห็นว่า ตามคำฟ้องโจทก์ทั้งสามกล่าวอ้างเพียงว่านายเยี่ยมไม่ได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารที่แท้จริงเท่านั้นซึ่งเมื่อฟังได้ว่านายเยี่ยมได้รับมอบอำนาจจากเจ้าของที่ดินและเจ้าของอาคารคือนายศักดิ์ชัยและนางลาวัลย์แล้ว ก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยในประเด็นอื่น ๆ อีก เพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไปแต่อย่างใด นอกจากนี้ทั้งนายศักดิ์ชัยและนางลาวัณย์ไม่เคยกล่าวอ้างว่า นายเยี่ยมไม่มีอำนาจให้เช่าตึกแถวพิพาททั้งเมื่อนายศักดิ์ชัยและนางลาวัณย์กับนายเยี่ยมมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินโฉนดเลขที่ 1593 และตึกแถวพิพาทจนต้องนำคดีขึ้นสู่ศาล ในที่สุดได้มีการนำที่ดินและตึกแถวพิพาทออกขายทอดตลาดซึ่งตามประกาศการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีก็ได้ระบุไว้ชัดแจ้งว่า ตึกแถวพิพาทมีการจดทะเบียนและนิติกรรมการเช่าตั้งแต่ปี 2522 มีกำหนด 30 ปี นางลาวัณย์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากการขายทอดตลาด จึงต้องผูกพันตามสัญญาเช่าดังกล่าว โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากนางลาวัณย์ก็ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนางลาวัณย์ซึ่งมีต่อจำเลยด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 วรรคสอง ซึ่งโจทก์ก็น่าจะรู้ดีอยู่แล้ว การที่โจทก์พยายามอ้างเหตุต่าง ๆ มาฟ้องขับไล่จำเลยน่าจะเป็นเรื่องที่ไม่ชอบด้วยเหตุผลและความยุติธรรม
พิพากษายืน
