แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่าอาคารให้ตามข้อผูกพันอันสืบเนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับ ต.ซึ่งเป็นผู้ที่จำเลยอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารโดยต.เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและให้สิทธิแก่ ต.ที่จะรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่า โดยจำเลยจะทำสัญญาและจดทะเบียน การเช่าให้แก่ผู้เช่ามีกำหนด 25 ปี มิใช่ฟ้องให้ส่งมอบ ทรัพย์สินที่เช่าอันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้เพราะสิทธิดังกล่าวจะมีและพึงบังคับได้ต่อเมื่อสัญญาเช่านั้นได้ก่อเกิดเป็นผลแล้ว คดีโจทก์จึงมิได้อยู่ในบังคับอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 ประกอบมาตรา 474 โจทก์ไม่ได้เข้าใช้ประโยชน์ในอาคารพิพาทตามสัญญาเช่าเพราะเหตุจำเลยได้คล้องกุญแจไว้ และจำเลยเป็นฝ่ายปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามข้อผูกพันมาตั้งแต่แรก โดยจำเลยมีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนดเวลาเช่า 25 ปี ด้วยการจดทะเบียนการเช่า ดังนี้ตราบใดที่สัญญาเช่ายังมิได้ทำขึ้น ระยะเวลาแห่งการเช่ายังไม่อาจ เริ่มต้นได้ ศาลพิพากษาให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนการเช่า ให้แก่โจทก์มีกำหนด 25 ปี นับแต่วันจดทะเบียน
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของที่ดินมีโฉนด เมื่อเดือนกรกฎาคม 2523 จำเลยได้ให้นายเติมศักดิ์ ตั้งเจตนาพรก่อสร้างอาคารที่จำเลยได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างโดยให้นายเติมศักดิ์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียวและให้เป็นสิทธิของนายเติมศักดิ์ที่จะเรียกและรับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้มาขอเช่าโดยจำเลยจะทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าให้แก่ผู้เช่ามีกำหนดเวลา 25 ปี ภายในกำหนด 1 เดือน นับแต่วันที่นายเติมศักดิ์บอกกล่าวให้จำเลยทราบ ต่อมาเดือนกันยายน 2527โจทก์เช่าอาคาร 3 ชั้น เลขที่ 490/20 ที่นายเติมศักดิ์ก่อสร้างตามสัญญาที่ทำกับจำเลยโดยโจทก์จ่ายเงินค่าก่อสร้างให้แก่นายเติมศักดิ์เป็นเงิน 650,000 บาท นายเติมศักดิ์บอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าแก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปีแล้ว จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทแก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปี นับแต่วันจดทะเบียนหากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยให้การว่า คดีโจทก์ขาดอายุความ โจทก์ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา25 ปี นับแต่วันจดทะเบียน เพราะโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่าอาคารพิพาทคงมีสิทธิบังคับได้เพียง 25 ปี นับแต่วันที่ 30 กันยายน 2527ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยดำเนินการจดทะเบียนการเช่าอาคารเลขที่ 490/20 ถนนพหลโยธิน แขวงสามเสนในเขตพญาไท กรุงเทพมหานคร ให้แก่โจทก์มีกำหนดเวลา 25 ปีนับแต่วันจดทะเบียน หากจำเลยไม่ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าอาคารดังกล่าวให้แก่โจทก์ ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “สำหรับปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า ฟ้องโจทก์ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 549 จึงมีอายุความ 1 ปี ตามมาตรา 474 คดีโจทก์ขาดอายุความแล้วนั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องคดีขอบังคับให้จำเลยกระทำนิติกรรมสัญญาเช่าให้ตามข้อผูกพันอันสืบเนื่องจากสัญญาต่างตอบแทนระหว่างจำเลยกับนายเติมศักดิ์ หาใช่ฟ้องให้ส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าอันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามนิติกรรมสัญญาเช่าที่ทำไว้ไม่ เพราะสิทธิดังกล่าวจะมีและพึงบังคับได้ต่อเมื่อนิติกรรมสัญญาเช่านั้นได้ก่อเกิดเป็นผลแล้ว คดีโจทก์จึงแตกต่างกันและมิได้อยู่ในบังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังจำเลยอ้าง ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ส่วนที่จำเลยฎีกาในปัญหาว่า โจทก์ทำสัญญาจองเช่ากับนายเติมศักดิ์ภายหลังที่พ้นกำหนดเวลา 4 ปี ตามสัญญาเอกสารหมาย จ.6 แล้ว นายเติมศักดิ์หมดสิทธิที่จะทำสัญญาจองเช่าแก่โจทก์นั้น เห็นว่าตามเอกสารหมาย จ.6 คือสัญญาก่อสร้างอาคารระหว่างจำเลยและนายเติมศักดิ์ มีข้อความสัญญาเพิ่มเติม ข้อ 4 ระบุไว้ชัดแจ้งว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงให้ถือสัญญานี้เป็นความลับ ประกอบกับหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.8 จำเลยมอบอำนาจให้นายเติมศักดิ์โดยมิได้ปรากฏเงื่อนเวลาแห่งการสิ้นสุดสิทธิของนายเติมศักดิ์ที่มีตามสัญญาก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.6 ไว้แต่ประการใด จึงไม่อาจรับฟังว่าโจทก์ไม่สุจริตโดยรู้ถึงข้อกำหนดเงื่อนเวลาสิ้นสุดอำนาจของนายเติมศักดิ์ดังที่จำเลยอ้าง ดังนี้เมื่อจำเลยเพิ่งจะมาเพิกถอนการมอบอำนาจให้แก่นายเติมศักดิ์เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2527 ตามเอกสารหมาย จ.15 เป็นเวลาภายหลังที่โจทก์ได้ทำสัญญาจองเช่าอาคารพิพาทจากนายเติมศักดิ์แล้วตามเอกสารหมาย จ.7 จำเลยจึงต้องผูกพันตามหนังสือมอบอำนาจเอกสารหมาย จ.8 ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถูกต้องด้วย โดยมิพักต้องคำนึงว่าโจทก์ได้สืบสิทธิรับโอนจากผู้อื่นในระยะแห่งเงื่อนเวลาบังคับหรือไม่ ฎีกาจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
สำหรับปัญหาที่จำเลยฎีกาเป็นข้อสุดท้ายว่า ต้องนับกำหนดระยะเวลาเริ่มต้นแห่งการเช่าจากวันที่ 13 กรกฎาคม 2527เป็นต้นไปนั้นข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามที่โจทก์จำเลยนำสืบตรงกันว่า โจทก์มิได้ครอบครองเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่พิพาทเพราะเหตุจำเลยได้คล้องกุญแจไว้ และจำเลยเป็นฝ่ายปฏิเสธไม่ยอมทำสัญญาและจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ตามข้อผูกพันมาตั้งแต่แรก ทั้งเนื้อความแห่งข้อกำหนดตามสัญญาเอกสารหมาย จ.6 ข้อ 5 ก็ได้ความชัดเจนว่าจำเลยมีหน้าที่จะต้องทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนดเวลาเช่า 25 ปี โดยการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนี้ตราบใดสัญญาเช่ายังมิได้ทำขึ้น ระยะเวลาแห่งการเช่ายังไม่อาจเริ่มต้นได้ ซึ่งเป็นผลจากการบิดพลิ้วผิดสัญญาของจำเลยเอง ศาลอุทธรณ์พิพากษาถูกต้องแล้ว”
พิพากษายืน
