แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย
สัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอน โจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า 2 เดือน
เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือนเครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง ไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218 และอาคารเลขที่ 25 และ 27 ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดิน เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ต่อมาได้ทำสัญญาเช่ากันใหม่มีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536 และให้จำเลยยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญา จำเลยไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ไม่เสียภาษีโรงเรือนเฉพาะส่วนที่ทางราชการประเมินสูงกว่าอัตราค่าเช่าของแต่ละปี ค้างชำระค่าเช่าและเงินยืม เครื่องเรือนของโจทก์เสียหายรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 1,722,980 บาท จำเลยวางเงินประกันการชำระค่าเช่าและค่าเสียหายจำนวน 525,000 บาท หักออกแล้วเป็นเงิน 1,197,890 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและอาคารของโจทก์และชำระค่าเสียหาย 1,197,890 บาท กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 350,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี
จำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคาร ตกลงให้เช่ามีกำหนด 15 ปี มีการเช่าแล้ว 2 ปี โจทก์จดทะเบียนการเช่าให้มีกำหนด 7 ปี และจะต่อสัญญาเช่าให้อีก 6 ปี แต่โจทก์แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่าเมื่อครบกำหนด 7 ปี จำเลยจึงไม่ยอมออก จำเลยไม่ค้างชำระค่าเช่าและเงินที่ยืมจากโจทก์ ทางปฏิบัติโจทก์ยอมเสียภาษีโรงเรือนเอง เครื่องเรือนของโจทก์ไม่เสียหาย แต่สิ้นสภาพไปเพราะการใช้ จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์เพราะโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญา และโจทก์หักเงินประกันไม่ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากอาคารเลขที่ 25 และ 27 และที่ดินโฉนดเลขที่ 4228 และ 5218 และให้ชำระเงิน 872,890 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี และค่าเสียหายเดือนละ 300,000 บาท แก่โจทก์นับแต่วันที่ 31 สิงหาคม 2536 จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคาร
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 547,890 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี กับค่าเสียหายอีกเดือนละ 300,000 บาท นับแต่วันฟ้อง จนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายสิ่งของออกไปจากอาคารดังกล่าวพร้อมทั้งส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดแก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยดี นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า เดิมโจทก์ให้จำเลยเช่าที่ดินและอาคารพร้อมเครื่องเรือนมีกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2527 ถึง 31 กรกฎาคม 2530 ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท วางเงินประกัน 525,000 บาท ต่อมาวันที่ 27 กรกฎาคม 2529 โจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญาเช่าเดิมแล้วทำสัญญาเช่าใหม่และจดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 7 ปี นับแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2529 ถึง 31 กรกฎาคม 2536 ค่าเช่าเดือนละ 80,000 บาท ถือเอาเงินประกันเดิมเป็นเงินประกันตามสัญญาใหม่ และโจทก์ให้จำเลยกู้ยืมเงิน 4,185,000 บาท เพื่อซ่อมอาคารดังกล่าว ก่อนครบกำหนดตามสัญญาเช่าโจทก์ได้แจ้งให้จำเลยออกจากทรัพย์สินที่เช่า
คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของห้องพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เห็นว่า การให้เช่านั้นผู้ให้เช่าหาจำต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไม่ เมื่อจำเลยยินยอมทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทรายนี้จากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเท่านั้น เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยทำผิดสัญญาเช่า โจทก์ผู้ให้เช่าก็ย่อมมีอำนาจที่จะฟ้องจำเลยผู้เช่าได้ในฐานะที่เป็นคู่สัญญากับโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย นอกจากนั้นสัญญาเช่าอาคารพิพาทนี้มีกำหนดระยะเวลาการเช่าแน่นอน โจทก์จึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาก่อนกำหนดล่วงหน้า 2 เดือน ดังที่จำเลยอ้าง
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการที่สองว่าสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และโจทก์ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อมีกำหนด 6 ปี แก่จำเลยหรือไม่ จำเลยอ้างว่าจำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ไปจำนวน 7,320,000 บาท เพื่อนำไปปรับปรุงอาคารและภาระที่ต้องผ่อนชำระเงินกู้เป็นสัญญาต่างตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เห็นว่า เงินกู้ที่โจทก์ให้จำเลยกู้ยืมนั้นโจทก์ไม่ได้คิดดอกเบี้ยและเป็นการนำเงินไปบำรุงรักษาเครื่องเรือน เครื่องใช้ของอาคารพิพาทให้มีสภาพดีอยู่เสมอก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง เพราะจำเลยนำอาคารพิพาทไปให้ชาวต่างประเทศเช่าช่วง เครื่องเรือนเครื่องใช้จะต้องมีสภาพดี นอกจากนั้นข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าจำเลยเป็นผู้ลงทุนในการซ่อมแซมใหญ่อาคารพิพาทและให้ผลประโยชน์แก่โจทก์เป็นอย่างมากอันอาจถือได้ว่าเป็นการตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแต่อย่างใด โดยเฉพาะการทำสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยแต่ละครั้ง หนังสือสัญญาเช่าที่ดินและอาคารเอกสารหมาย จ. 5 จ. 6 และ จ. 9 ก็ไม่มีข้อความตอนใดระบุเงื่อนไขหรือระยะเวลาที่จะให้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไป หรือให้ถือการปฏิบัติอย่างไรของผู้เช่าผูกพันผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นการตอบแทน ข้อเท็จจริงจึงฟังไม่ได้ว่ามีการตกลงเป็นการตอบแทนให้จำเลยเช่าเป็นเวลา 15 ปี ตามที่จำเลยฎีกา
พิพากษายืน.
