แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันไว้แล้วต่อมาตกลงกันให้ผู้อื่นเป็นผู้ซื้อดังนี้ ถือว่าเลิกสัญญาเดิม และเกิดสัญญาขึ้นใหม่ตามที่ตกลงกันนั้น
ปรากฏว่าเจ้าพนักงานที่ดินไม่ทำการโอนที่ดินให้ อีกฝ่ายหนึ่งยังร้องเรียนต่อไปเพื่อทำการโอน ดังนี้ ยังไม่ถือว่าการชำระหนี้เป็นการพ้นวิสัยอันจะทำให้ลูกหนี้หลุดพ้นตาม มาตรา 219
ในเรื่องฟ้องขอให้บังคับผู้ขายทำการโอนที่ดินและปรากฏว่าผู้ขายโอนให้แก่ผู้อื่นแล้วนั้น ถ้าหากว่าเพิกถอนการโอนนั้นได้ ก็ถือว่าสภาพแห่งหนี้เปิดช่องให้บังคับตาม มาตรา 213 ถ้าเพิกถอนไม่ได้สภาพแห่งหนี้ก็ไม่เปิดช่องให้บังคับตาม มาตรา 213
ตามมาตรา 1336 และรัฐธรรมนูญนั้น เจ้าของย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินของตน เว้นแต่จะมีกฎหมายห้าม
เจ้าพนักงานที่ดินไม่มีอำนาจที่จะไม่ยอมทำการโอนที่ดินตามสัญญาซื้อขายในเมื่อเขาร้องขอทำการโอนตามความพอใจของตนนอกจากเป็นการไม่ถูกต้องตาม พ.ร.บ.ออกโฉนดที่ดิน มาตรา 41(ข)
ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไว้กับตนแล้วเอาไปโอนขายให้แก่จำเลยที่ 2-3 ดังนี้ไม่ถือว่า เป็นการฟ้องว่าจำเลยโอนกันโดยการฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบตาม มาตรา 237
ผู้ที่ฟ้องขอให้เพิกถอนตาม มาตรา 1300 จะต้องแสดงว่าตนอยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ตามมาตรานี้ เพียงแต่ได้ความว่า ได้ทำสัญญาจะซื้อขายและวางมัดจำไว้ ไม่เรียกว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ตาม มาตรา 1300
เอาที่ดินซึ่งทำสัญญาจะซื้อขายให้คนหนึ่งไปโอนให้อีกคนหนึ่งผู้โอนย่อมได้ชื่อว่าผิดสัญญาต่อผู้ซื้อคนแรก ซึ่งจะต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายฐานผิดสัญญา
รับโอนที่ดินซึ่งผู้ขายทำสัญญาจะขายกับเขาไว้แล้ว แล้วผิดสัญญากับเขามาโอนให้แก่ตน ถ้าหากผู้ซื้อคนแรกฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนไม่ได้แล้ว ผู้ซื้อคนหลังไม่ต้องรับผิดในความเสียหายของผู้ซื้อคนแรก
ทำสัญญาขายที่ดินกับเขาไว้แล้วผิดสัญญาไปโอนขายให้ผู้อื่นศาลบังคับให้ผู้ขายใช้ค่าเสียหายได้เท่าจำนวนเงินที่ไปขายได้เงินสูงขึ้น
ย่อยาว
ได้ความว่า เดิมนางจันทรสมทำสัญญาซื้อที่ดินของ จำเลยที่ 1 ในฐานะเป็นผู้ปกครองบุตร 6 คน เป็นราคา 80,000 บาท วางมัดจำ 40,000 บาท ครั้นถึงวันโอน คือ 3 พฤษภาคม 2486 ได้ตกลงกันให้นายโมตีรามสามีนางจันทรสมซึ่งเป็นบิดาเด็กเป็นผู้รับโอนในนามของเด็กชายชีวันผู้เดียว เจ้าพนักงานเห็นว่า นายโมตีรามเป็นคนต่างด้าว จึงรายงานไปกรมที่ดินขอคำสั่ง วันที่ 18 มิถุนายน2486 กรมที่ดินมีคำสั่งว่า ไม่อนุญาต โดยไม่ได้อ้างเหตุผล แต่ฝ่ายนางจันทรสมเพิ่งทราบคำสั่ง เมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2486 ต่อมาจำเลยที่ 1 ส่งเงินมัดจำคืน แต่นางจันทรสมไม่ยอมรับ และต่อมาจำเลยที่ 1 มีหนังสือถึงนางจันทรสมบอกให้จัดการให้หมดความบกพร่องในการที่จะรับโอนมิฉะนั้นจะถือว่าสัญญาหมดอายุ ฝ่ายโจทก์ตอบไปว่า การโอนไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ฝ่ายโจทก์คอยรับโอนอยู่เสมอ ต่อมาศาลมีคำสั่งตั้งนางจันทรสมเป็นผู้ปกครองบุตร 25 ตุลาคม 2487 นางจันทรสมมีหนังสือถึงรัฐมนตรีว่าการมหาดไทยร้องเรียนเรื่องเจ้าพนักงานไม่อนุญาตให้ทำการโอนที่แต่ไม่ได้รับตอบ ในวันเดียวกัน จำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายที่รายนี้ให้จำเลยที่ 2, 3 เป็นราคา 155,000 บาท วันที่ 29 เดือนเดียวกัน จำเลยที่ 1 ส่งเงินมัดจำคืนให้โจทก์ ๆ ไม่ยอมรับ และจำเลยได้ทำการโอนที่ดินกันในวันที่ 8 มกราคม 2488
โจทก์จึงมาฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนแล้วโอนให้โจทก์ มิฉะนั้นให้ใช้ค่าเสียหาย
ศาลจังหวัดเชียงใหม่ตัดสินว่า การโอนที่ไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 การชำระหนี้เป็นการพ้นวิสัยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 และจำเลยที่ 2, 3 ก็รับโอนโดยสุจริต จึงพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาตัดสินว่า สัญญาอันแรกระหว่างนางจันทรสมกับจำเลยที่ 1 คู่กรณีได้ตกลงเลิกแล้ว โดยเปลี่ยนใหม่ให้นายโมตีรามซื้อแทนบุตรคนเดียว การที่เจ้าพนักงานไม่อนุญาตให้ทำการโอนที่จะเป็นการพ้นวิสัยหรือไม่นั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 และรัฐธรรมนูญบุคคลผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ย่อมมีสิทธิจำหน่ายทรัพย์สินของตนได้โดยเสรี เว้นแต่จะมีกฎหมายห้ามไว้ และไม่มีกฎหมายใดให้อำนาจแก่เจ้าพนักงานปฏิเสธไม่ยอมทำการโอนตามใจของเจ้าพนักงาน เจ้าพนักงานจะปฏิเสธได้ ในเมื่อไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติออกโฉนดที่ดิน มาตรา 41(ข) ฉะนั้น การที่เจ้าพนักงานไม่ทำการโอนให้จึงไม่ใช่พ้นวิสัย เพราะคู่สัญญายังมีทางจัดดำเนินการต่อไป ดังเช่นที่โจทก์จัดทำในคดีนี้
สำหรับการบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 นั้น ฝ่ายโจทก์ไม่ยอมเลิก สัญญาจะซื้อขายจึงมีอยู่ จำเลยที่ 1 เอาที่ไปขายให้จำเลยที่ 2, 3 จึงได้ชื่อว่าผิดสัญญา
ข้อวินิจฉัยต่อไปก็คือ ถ้าหากโจทก์เพิกถอนการโอนไม่ได้ก็เรียกว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้ชำระหนี้ตามมาตรา 213
ตามฟ้องก็ดี การนำสืบของโจทก์ก็ดี มิได้ประสงค์ให้ศาลชี้ขาดว่า จำเลยที่ 1 โอนให้จำเลยที่ 2, 3 โดยการฉ้อฉล เป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบตามมาตรา 237 และทางพิจารณาก็ไม่ได้ความดังนั้น ส่วนการเพิกถอนตามมาตรา 1300 ผู้อาศัยประโยชน์แห่งมาตรานี้ จะต้องแสดงว่าเป็นบุคคลอันอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้ว เพียงแต่ทำสัญญาจะซื้อขายและรับเงินมัดจำยังไม่อยู่ในฐานะจะให้จดทะเบียนตามมาตรา 1300เพราะโจทก์มีแต่เพียงสิทธิเรียกร้องตามสัญญาจะซื้อขาย โจทก์จึงขอให้เพิกถอนการโอนไม่ได้ และจำเลยที่ 2, 3 ไม่ต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายใด ๆ แก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ผิดสัญญา จึงต้องคืนมัดจำและต้องใช้ค่าเสียหายซึ่งที่รายพิพาทมีราคาเพิ่มขึ้นอีก 75,000 บาท แก่โจทก์
จึงพิพากษาแก้ศาลล่างให้จำเลยที่ 1 คืนมัดจำ 40,000 บาท กับค่าเสียหาย 75,000 บาท
