แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญา แต่จำเลยไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาโดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือภายในกำหนดเวลาตามสัญญาได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายที่ดิน โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา โจทก์มีหนังสือทวงถามเรียกเงินที่ชำระค่าที่ดินคืนและเรียกค่าเสียหาย ถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว คู่สัญญาย่อมกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม และโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 เมื่อโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยบางส่วนและจำเลยได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์บางแปลง โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่ขยายเวลาโอนที่ดินส่วนที่เหลือโดยให้ถือว่าเงินมัดจำในสัญญาเดิมยังคงไว้ แสดงว่าโจทก์และจำเลยถือว่าการโอนที่ดินที่ดำเนินการเสร็จสิ้นไปแล้วสามารถแยกต่างหากจากที่ดินส่วนที่เหลือได้และถือว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในที่ดินส่วนที่โอนแล้ว ดังนี้ โจทก์จะเรียกเงินค่าที่ดินที่ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนทั้งหมดหาได้ไม่ คงมีสิทธิเรียกเงินค่าที่ดินในส่วนที่ชำระเกินราคาที่ดินที่รับโอนไปแล้วคืนเท่านั้น
ย่อยาว
โจทก์ฟ้อง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน ๓๐,๐๖๐,๐๐๐ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับแต่ วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา ในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยไปที่สำนักงาน ที่ดินจังหวัดนนทบุรี สาขาบางบัวทอง ตามนัด แต่ฝ่ายโจทก์ไม่ไป โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบ เงินมัดจำและสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกัน โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยรับผิดตามสัญญา และหากจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าปรับไม่เกิน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยคืนเงินมัดจำและเงินค่าที่ดินจำนวน ๓,๕๔๕,๕๔๓ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ ๑๐,๐๐๐ บาท คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน ๗,๐๔๕,๓๔๗ บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความ ๑๕,๐๐๐ บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกา พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า เมื่อวันที่ ๑๓ กันยายน ๒๕๓๖ โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินจำนวน ๑๒ โฉนด รวมเนื้อที่ประมาณ ๗๔ ไร่ ๒ งาน ๒๕ ตารางวา ราคา ๑๗,๕๐๐,๐๐๐ บาท จากจำเลย โดยชำระ เงินมัดจำจำนวน ๑,๕๐๐,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลยในวันทำสัญญา ต่อมาโจทก์ได้ชำระอีก ๔ งวด และจำเลยได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ไปแล้วรวมเนื้อที่ ๔๘ ไร่ ๓ งาน ๗๓ ตารางวา คงเหลืองวดสุดท้าย ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินจำนวน ๒,๔๗๐,๐๐๐ บาท ให้แก่จำเลยและจำเลยต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินส่วนที่เหลือ ให้แก่โจทก์ในวันที่ ๓๐ มิถุนายน ๒๕๓๗ ต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำบันทึกข้อตกลงขยายเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและชำระเงินค่าที่ดิน งวดสุดท้ายไปเป็นภายในวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๓๘ ส่วนข้อตกลงอื่นยังคงให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อครบกำหนดเวลาตามที่ขยายออกไปปรากฏว่ายังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือและโจทก์ มิได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันที่ ๓๐ เมษายน ๒๕๓๘ ต่อมาวันที่ ๒๕ เมษายน ๒๕๓๙ โจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยเรียกให้ชำระเงินค่าที่ดินและค่าปรับตามสัญญาแต่จำเลยเพิกเฉย
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องชำระค่าที่ดินคืนและค่าเสียหายแก่โจทก์หรือไม่เพียงใด เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขาย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์มีหนังสือ ทวงถามเรียกเงินที่ชำระค่าที่ดินและเรียกค่าเสียหาย จึงถือได้ว่าโจทก์แสดงเจตนาเลิกสัญญาโดยปริยายแล้ว คู่สัญญาย่อมกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม และโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๓๙๑ ปรากฏว่าเมื่อโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยจำนวน ๑๕,๐๓๐,๐๐๐ บาท และจำเลยได้โอนที่ดินให้แก่โจทก์ ๔ แปลง เป็นเนื้อที่ ๔๘ ไร่ ๓ งาน ๗๓ ตารางวา โจทก์และจำเลยจึงทำบันทึกข้อตกลงกันใหม่ขยายเวลาโอนที่ดินส่วน ที่เหลือโดยให้ถือว่าเงินมัดจำในสัญญาเดิมยังคงไว้ พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมแสดงว่า โจทก์และจำเลยถือว่าการโอนที่ดินที่ดำเนินการเสร็จสิ้นไปแล้ว สามารถแยกต่างหากจากที่ดินส่วนที่เหลือได้และถือว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามสัญญาในที่ดินส่วนที่โอนแล้ว โจทก์จะเรียกเงินค่าที่ดินที่ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วคืนทั้งหมดหาได้ไม่ คงมีสิทธิเรียกเงินค่าที่ดินในส่วนที่ชำระเกินราคาที่ดินที่รับโอนไปแล้วคืนเท่านั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค ๒ คำนวณราคาที่ดินที่จำเลยโอนให้แก่โจทก์ และให้จำเลยคืนเงินค่าที่ดินที่ชำระเกินจำนวน ๓,๕๔๕,๓๔๗ บาท แก่โจทก์นั้นชอบแล้ว
พิพากษายืน ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นฎีกาเป็นเงิน ๑๐,๐๐๐ บาท แทนโจทก์
