แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ติดกันทางด้านในและต่างก็เป็นที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตร จากที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในผ่านที่ดินแปลงที่อยู่ด้านนอกเชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้านทุกแปลง โดยใช้ที่ดินของโจทก์และจำเลยกว้างแปลงละ 3 เมตร ยาว 20 เมตร ทำถนนคอนกรีตดังกล่าวด้วย ดังนี้ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรที่ดินว่าต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวกแม้ถนนคอนกรีตนี้จะไม่ปรากฏอยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหลังก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนคอนกรีตเชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้านก่อนที่โจทก์และจำเลยจะมาซื้อที่ดินและบ้านย่อมถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ถนนคอนกรีตดังกล่าวจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยไม่มีสิทธิก่อสร้างกำแพงคอนกรีตและสิ่งก่อสร้างอื่นบนถนนคอนกรีตนี้ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 91178 ตำบลปากเกร็ด (บ้านวัดบ่อ) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี พร้อมสิ่งปลูกสร้างซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่ 91179 ตำบลเดียวกันของจำเลย ที่ดินทั้งสองแปลงเป็นที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรเกื้อกูลนิเวศน์ ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้กันส่วนที่ดินโฉนดของโจทก์ด้านทิศตะวันออก กว้าง 3 เมตร ยาวประมาณ 20 เมตร และที่ดินโฉนดของจำเลยด้านทิศตะวันตก กว้าง 3 เมตร ยาวประมาณ 20 เมตร รวมกว้าง 6 เมตร ทำเป็นถนนคอนกรีตใช้ร่วมกันเพื่อเข้าออกสู่ทางสาธารณะ ที่ดินทั้งสองแปลงจึงตกเป็นภารจำยอมต่อกันและกัน เจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่ 91178 คนก่อน ๆ ได้เดินและใช้รถแล่นผ่านถนนดังกล่าวตลอดมานับตั้งแต่ปี 2520 จนกระทั่งโอนขายให้โจทก์ โจทก์ยังคงใช้ถนนนี้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะต่อมาเป็นเวลาติดต่อกันเกินกว่า 10 ปีแล้ว ต่อมาเมื่อปลายเดือนกรกฎาคม ถึงเดือนสิงหาคม 2538 จำเลยได้ก่อสร้างกำแพงคอนกรีตกั้นกลางถนนตลอดแนวเขตที่ดินของโจทก์และจำเลยจนถึงทางสาธารณะ ทำให้ทางภารจำยอมซึ่งเดิมกว้าง 6 เมตร เหลือความกว้างเพียง 3 เมตร โจทก์และบริวารเข้าออกสู่ทางสาธารณะไม่สะดวก การกระทำของจำเลยเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ขอให้พิพากษาว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 91179 ของจำเลย กว้าง 3 เมตร ยาวประมาณ 20 เมตร ตลอดแนวถนนเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 91178 ของโจทก์ และให้จำเลยไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่โจทก์ด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลย หากจำเลยไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย กับให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตออกไปและเปิดถนนคอนกรีตให้ใช้ได้ในสภาพเดิมหากจำเลยไม่ยอมรื้อถอนให้โจทก์มีอำนาจรื้อถอนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย
จำเลยให้การว่า ผู้จัดสรรที่ดินไม่ได้กันส่วนที่ดินโฉนดของโจทก์และของจำเลยทำเป็นถนนใช้ร่วมกันเพื่อเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะตามที่โจทก์ฟ้อง ที่ดินของโจทก์และจำเลยจึงไม่ตกเป็นภารจำยอมต่อกันและกัน จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินของจำเลย และจำเลยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตลงในเขตที่ดินของจำเลย มิได้รุกล้ำเข้าไปในเขตที่ดินของโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตและสิ่งก่อสร้างออกไปจากถนนคอนกรีตพิพาทในเขตที่ดินโฉนดเลขที่ 91179 ตำบลปากเกร็ด(บ้านวัดบ่อ) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี ในพื้นที่กว้าง 3 เมตร จากถนนสาธารณะของหมู่บ้านเข้าไปลึกประมาณ 20 เมตร จนจดประตูรั้วทาวน์เฮาส์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 91178 และ 91179 ให้จำเลยทำถนนพิพาทให้ใช้ได้ดังเดิม คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยไม่โต้เถียงกันฟังได้เป็นยุติว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 91178 ตำบลปากเกร็ด(บ้านวัดบ่อ) อำเภอปากเกร็ด (ตลาดขวัญ) จังหวัดนนทบุรี เนื้อที่ 72 ตารางวาพร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 91179 เนื้อที่ 72 ตารางวา พร้อมบ้านทาวน์เฮาส์ ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.3 ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ติดกันและเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหลังทั้งคู่ โดยมีแนวเขตที่ดินด้านหน้าเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้ากว้างแปลงละ 3 เมตร ยาวตลอดแนวเขตที่ดินของแปลงที่อยู่ด้านหน้า และผู้จัดสรรได้ทำเป็นถนนคอนกรีตเชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้าน มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ว่า ถนนคอนกรีตดังกล่าวตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 หรือไม่ เห็นว่า ที่ดินของโจทก์และจำเลยต่างเป็นที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านเกื้อกูลนิเวศน์ การที่ผู้จัดสรรที่ดินทำถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตร จากที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในผ่านที่ดินแปลงที่อยู่ด้านนอกเชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้านทุกแปลงย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรที่ดินว่าเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวกแม้ถนนคอนกรีตนี้จะไม่ปรากฏอยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.4 แผ่นที่ 2 และเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหลังก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนคอนกรีตเชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้านก่อนที่โจทก์และจำเลยจะมาซื้อที่ดินและบ้านทาวน์เฮาส์ ย่อมถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ถนนคอนกรีตดังกล่าวจึงตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะก่อสร้างกำแพงคอนกรีตและสิ่งก่อสร้างอื่นบนถนนคอนกรีตนี้ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้นศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
