แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 358/33, 358/119, 358/192, 358/193 และ 358/194 ของอาคารชุดเคียงทะเลคอนโดเทล จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดรับผิดชอบในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการ จำเลยที่ 3 เป็นประธานกรรมการควบคุมการจัดการ และจำเลยที่ 4 เป็นลูกจ้างดำเนินการแทน เมื่อวันที่ 5 มีนาคม 2543 มีผู้ขอเช่าห้องชุดทั้งห้าห้องดังกล่าวจากโจทก์รวมค่าเช่าเดือนละ 67,000 บาท แต่จำเลยที่ 4 ปิดกั้นประตูทางเข้าอาคารชุดขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าใช้ประโยชน์จากห้องชุดนั้น ทั้งนี้ ตามคำสั่งของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 อันเป็นการร่วมกันรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์โดยปกติสุข เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขาดประโยชน์จากการใช้ห้องชุดดังกล่าวซึ่งอาจให้เช่าได้เดือนละ 67,000 บาท ทั้งนี้ นับแต่วันที่ 24 มีนาคม 2543 แต่โจทก์ขอคิดเพียง 1 เดือน เป็นเงิน 67,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดแก่โจทก์ และชำระค่าเสียหายขาดประโยชน์คิดถึงวันฟ้อง 67,000 บาท กับค่าเสียหายขาดประโยชน์ในอัตราเดือนละ 67,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยทั้งสี่จะส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดดังกล่าวแก่โจทก์
จำเลยทั้งสี่ให้การว่า โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นเงิน 973,135.20 บาท ที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมจึงมีมติไม่ให้บัตรผ่านประตูนิรภัยทางเข้าอาคารชุดแก่โจทก์ จนกว่าโจทก์จะชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวนดังกล่าว จำเลยทั้งสี่ไม่เคยขัดขวางการเข้าไปใช้ประโยชน์ห้องชุดของโจทก์ การทำประตูกั้นทางเข้าด้านหน้าลิฟต์ของอาคารชุดเป็นการจัดการเพื่อดูแลและรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดตามมติของเจ้าของร่วม โดยไม่ได้เข้าไปรบกวนการครอบครองห้องชุดของโจทก์และไม่ปรากฏว่ามีผู้มาเช่าห้องชุดของโจทก์จริง โจทก์จึงไม่ได้รับความเสียหาย จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กระทำการแทนจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นนิติบุคคลย่อมไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดเลขที่ 358/33, 358/119, 358/192, 358/193 และ 358/194 ของอาคารชุดซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 5968 ถึง 5972 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 10,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 25 พฤษภาคม 2543) จนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดแก่โจทก์ กับให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 2,500 บาท ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ค่าฤชาธรรมเนียมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ให้เป็นพับ
จำเลยที่ 1 อุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ
โจทก์ฎีกา โดยผู้พิพากษาที่ได้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังได้ในเบื้องต้นว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด มีนายชูเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดเลขที่ 358/33, 358/119, 358/192, 358/193 และ 358/194 จำนวน 5 ห้อง ของอาคารชุดเคียงทะเลคอนโดเทล ซึ่งตั้งอยู่ที่ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี โจทก์มอบอำนาจให้นายสุรพล ดำเนินคดีแทน จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลมีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด จำเลยที่ 2 เป็นผู้จัดการดำเนินการแทนจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 เป็นประธานกรรมการควบคุมการจัดการของจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 4 เป็นลูกจ้างของจำเลยที่ 1 ทำหน้าที่ดูแลอาคารชุด เมื่อวันที่ 18 ธันวาคม 2542 ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติให้จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด จำเลยที่ 1 กำหนดระเบียบการใช้บัตรผ่านประตูนิรภัยว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ไม่ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น โดยได้แจ้งให้เจ้าของร่วมทราบแล้ว โจทก์เป็นเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและถูกงดให้บริการสาธารณูปโภคทุกอย่างภายในห้องชุดที่โจทก์เป็นเจ้าของ เมื่อวันที่ 5 มีนาคม 2543 นายชูผู้แทนโจทก์กับนายสุรพลผู้รับมอบอำนาจโจทก์ได้ไปที่อาคารชุดเพื่อเข้าไปดูแลห้องชุดของโจทก์ ปรากฏว่ามีการทำประตูนิรภัยปิดกั้นทางเข้าอาคารบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด โดยผู้ที่จะผ่านเข้าไปได้จะต้องใช้บัตรผ่านประตูนิรภัย นายชูกับนายสุรพลไปขอบัตรผ่านประตูนิรภัยจากจำเลยที่ 4 แต่จำเลยที่ 4 ปฏิเสธอ้างว่า โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง คดีมีปัญหาที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า จำเลยที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 ต้องร่วมกันรับผิดกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ด้วยหรือไม่ เห็นว่า คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดทั้งห้าห้องแก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหายจำนวน 10,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดแก่โจทก์ ให้ยกฟ้องโจทก์ในส่วนของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 โจทก์มิได้อุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้น เพียงแต่ยื่นคำแก้อุทธรณ์ของจำเลยที่ 1 ที่อุทธรณ์เท่านั้น คดีโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จึงยุติไปแล้วตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยปัญหาข้อนี้
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อมาว่า การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ดำเนินการติดตั้งประตูนิรภัยในอาคารชุดบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดอาคาร แต่ไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์เนื่องจากโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้เป็นยุติแล้วว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน 5 ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 ข้างต้นโจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่าง ๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เอกสารหมาย ล.4 ข้อ 7 (1) (5) ก็ตาม แต่เห็นว่า ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า “นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้” จากบทบัญญัติดังกล่าวจำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ทั้งในข้อนี้โจทก์ยังมีนายสุรพล ผู้รับมอบอำนาจโจทก์เบิกความว่า ก่อนฟ้องพยานกับนายชูเคยเข้าไปที่อาคารชุดพิพาทเพื่อจะไปยังห้องชุดของโจทก์ในการเตรียมห้องชุดดังกล่าวไว้ให้เช่าแต่ไม่สามารถเข้าไปได้ เนื่องจากจำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบบัตรผ่านเปิดประตูนิรภัยให้และมีนายสมานอดีตประธานกรรมการของจำเลยที่ 1 เป็นพยานเบิกความว่า ประตูปิดกั้นบริเวณหน้าลิฟต์เป็นทางเข้าไปในลิฟต์และบันได ซึ่งอาคารชุดพิพาทดังกล่าว หากไม่ขึ้นไปทางที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นก็ไม่มีทางอื่นที่จะสามารถขึ้นไปยังห้องชุดได้อีก ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น
คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการสุดท้ายว่า จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์เพียงใด เห็นว่า ในข้อนี้โจทก์มีนายสุรพลผู้รับมอบอำนาจโจทก์ และนางศิริรัตน์เป็นพยานเบิกความลอย ๆ เพียงว่า โจทก์ไม่สามารถเข้าห้องชุดของโจทก์ได้ทำให้ไม่มีรายได้จากการให้เช่าในอัตราวันละ 600 บาท หรือเดือนละ 7,000 บาท หรือวันละ 750 บาท หรือเดือนละ 11,000 บาท หรือวันละ 2,000 บาท หรือเดือนละ 35,000 บาท แล้วแต่ห้องชุด โดยไม่มีพยานหลักฐานอื่นใดมาสนับสนุนให้รับฟังว่า โจทก์สามารถนำห้องชุดของโจทก์ออกให้เช่าได้เป็นจำนวนเงินดังที่กล่าวอ้างจริง โดยเฉพาะในข้อนี้นางศิริรัตน์พยานโจทก์ยังเบิกความได้ความอีกว่า ในช่วงปี 2541 ถึงปี 2543 จะไม่มีผู้พักอาศัยเป็นประจำ แต่จะมาเป็นช่วงๆ ดังนี้พยานหลักฐานของโจทก์จึงมีน้ำหนักน้อยและไม่อาจฟังได้ว่า โจทก์สามารถนำห้องชุดของโจทก์ออกให้เช่าได้ค่าเช่าตามอัตราดังกล่าวและโจทก์ได้รับความเสียหายตามจำนวนที่ฟ้อง โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาข้อเท็จจริงแห่งเหตุที่มีการติดตั้งประตูนิรภัยในอาคารชุดพิพาทที่สืบเนื่องมาจากวัตถุประสงค์ในการดูแลรักษาความปลอดภัยภายในอาคารชุดพิพาทให้เป็นไปโดยระเบียบเรียบร้อยเพื่อประโยชน์ร่วมกันแห่งเจ้าของร่วม อันถือเป็นจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ที่โจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายเพื่อประโยชน์ร่วมกันตามนัยแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) การที่โจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมซึ่งมีหน้าที่ดังกล่าว แต่กลับค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะนำไปใช้เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมเพื่อประโยชน์ร่วมกันดังกล่าว ทั้งที่โจทก์ย่อมได้รับผลประโยชน์ดังกล่าวด้วยเช่นกันเป็นการเอาเปรียบเจ้าของร่วมคนอื่น ดังนี้ เมื่อพิจารณาพฤติการณ์การกระทำของโจทก์และทางได้เสียของโจทก์ทุกอย่างแล้ว เห็นควรกำหนดค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน”
พิพากษากลับ ให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดเลขที่ 358/33, 358/119, 358/192, 358/193 และ 358/194 ของอาคารชุดพิพาทซึ่งตั้งอยู่บนโฉนดที่ดินเลขที่ 5968 ถึง 5972 ตำบลหนองปรือ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเสียหาย 3,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 25 พฤษภาคม 2543) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยที่ 1 จะส่งมอบกุญแจและอุปกรณ์เปิดเข้าห้องชุดแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ
