แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่7808และ8282ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้ออ้างว่าโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่นนี้เป็นการใช้สิทธิเรียกร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา193/9จึงต้องบังคับภายในระยะเวลาอันกฎหมายกำหนดไว้เมื่อการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าซื้อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ10ปีตามมาตรา193/30 ตามมาตรา193/12บัญญัติว่าอายุความให้เริ่มนับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไปการเช่าซื้อนั้นเมื่อผู้เช่าซื้อใช้เงินค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วย่อมเกิดสิทธิเรียกร้องที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าซื้อปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อคือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา572เมื่อโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่พิพาทเสร็จสิ้นตั้งแต่ปี2516และมาฟ้องบังคับตามสิทธิเรียกร้องเมื่อวันที่23มิถุนายน2535คดีของโจทก์จึงขาดอายุความแต่ปรากฏว่าหลังจากขาดอายุความแล้วโจทก์ได้ดำเนินการทวงถามเพื่อให้จำเลยทั้งสามโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทแก่โจทก์จำเลยทั้งสามก็มิได้ปฏิเสธความรับผิดโดยยกอายุความเป็นข้ออ้างขึ้นใช้ยันโจทก์แต่ประการใดตรงกันข้ามเมื่อโจทก์มีหนังสือทวงถามไปถึงจำเลยที่1เมื่อวันที่20มีนาคม2535จำเลยที่1ได้มีหนังสือไปถึงจำเลยที่2และที่3มีใจความว่าจำเลยที่1ได้ตรวจสอบหลักฐานแล้วปรากฏว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทจำนวน2แปลงและได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วจำเลยที่1จึงขอให้จำเลยที่2และที่3ดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกรณีที่ดินจัดสรรให้แก่โจทก์ต่อไปซึ่งจำเลยที่2และที่3ก็มิได้โต้แย้งจำเลยที่1ว่าคดีโจทก์ขาดอายุความแต่อย่างใดตามพฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าจำเลยทั้งสามได้ละเสียซึ่งประโยชน์แห่งอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา193/24แล้วจำเลยที่2และที่3จึงไม่อายยกอายุความขึ้นต่อสู้โจทก์ได้ เมื่อจำเลยที่1ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยที่2และที่3และมีข้อตกลงให้จำเลยที่2และที่3เป็นผู้พัฒนาที่ดินเพื่อจัดสรรแล้วจำเลยที่1จะเป็นผู้นำที่ดินแปลงพิพาทไปให้บุคคลภายนอกเช่าซื้อซึ่งเมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยที่1ครบถ้วนแล้วจำเลยที่1จะนำเงินค่าเช่าซื้อดังกล่าวชำระให้จำเลยที่2และที่3แล้วจำเลยที่2และที่3จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้เช่าซื้อพฤติกรรมและข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่1ได้ร่วมกับจำเลยที่2และที่3จัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลภายนอกโดยแบ่งหน้าที่กันทำมิใช่เป็นตัวการตัวแทนตามที่จำเลยที่1กล่าวอ้างแต่อย่างใดจำเลยที่1จึงต้องร่วมกับจำเลยที่2และที่3ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามโดยอ้างว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินกับจำเลยที่1มีจำเลยที่2และที่3ร่วมจัดสรรที่ดินกับจำเลยที่1ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวจำเลยที่1ให้การรับว่าทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์จริงส่วนจำเลยที่2และที่3ให้การว่ามิได้เป็นคู่สัญญาตามสัญญาเช่าซื้อแต่มิได้ให้การปฏิเสธถึงความไม่ถูกต้องของสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวแม้สัญญาเช่าซื้อจะมิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยที่1ว่ามีการทำสัญญาเช่าซื้อกันจริงจึงไม่เป็นกรณีต้องห้ามตามประมวลรัษฎากรมาตรา118 ที่จำเลยที่2และที่3แก้ฎีกาว่าจำเลยที่1มิใช่เจ้าของที่ดินไม่มีอำนาจนำที่ดินไปให้เช่าซื้อสัญญาเช่าซื้อย่อมเป็นโมฆะก็ดีโจทก์สืบเพิ่มเติมข้อความในสัญญาเช่าซื้อขัดกับกฎหมายก็ดีเป็นข้อที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2510 จำเลยทั้งสามได้ร่วมกันและหรือเป็นตัวการตัวแทนดำเนินการจัดสรรที่ดินซึ่งอยู่ที่ถนนติวานนท์ ตำบลบ้านใหม่ อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโครงการจัดสรรของจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2510 โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าวกับจำเลยที่ 1รวม 2 แปลง เนื้อที่แปลงละ 100 ตารางวา ราคาตารางวาละ 150 บาทชำระค่าเช่าซื้องวดละ 250 บาท รวม 60 งวด ต่อมามีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นแปลงย่อยที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อเป็นโฉนดเลขที่7804 และ 8282 ตามลำดับ โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่ดินทั้งสองแปลงให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยทั้งสามไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7804 และ 8282 ตำบลบ้านใหม่อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี แก่โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสาม
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 เป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2และที่ 3 ในการขายที่ดินจัดสรรแก่บุคคลทั่วไป การทำสัญญาเช่าซื้อแม้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ตกลงให้จำเลยที่ 1 เป็นคู่สัญญาในฐานะผู้ให้เช่าซื้อ โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดิน 2 แปลง ตามฟ้องกับจำเลยที่ 1 และชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 2 และที่ 3จึงต้องรับผิดการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 1ในฐานะตัวแทนไม่ต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วย คำขอท้ายฟ้องที่ขอให้จำเลยที่ 1 โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่โจทก์นั้น จำเลยที่ 1ไม่สามารถปฏิบัติได้เพราะกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเป็นของจำเลยที่ 2 และที่ 3 ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 1 และที่ 3 ให้การว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3ไม่ได้ร่วมกันและหรือเป็นตัวการของจำเลยที่ 1 ในการจัดสรรที่ดินรวมทั้งไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินกับบุคคลทั่วไปแต่เป็นกรณีที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้ตกลงจะขายที่ดินแก่จำเลยที่ 1 โจทก์กับจำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน ฟ้องโจทก์ขาดอายุความเพราะโจทก์ฟ้องคดีเกิน 10 ปี หลังจากชำระค่าเช่าซื้อที่ดินครบถ้วนแล้ว ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 7808 และ 8282 ตำบลบ้านใหม่อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี แก่โจทก์ โดยให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมและค่าภาษีต่าง ๆ ในการโอนเอง หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา
จำเลยทั้งสามอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังยุติว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยที่ 2และที่ 3 ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย ล.4 โดยมีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3 ต้องเป็นผู้พัฒนาที่ดินเพื่อจัดสรรด้วยการทำถนน ท่าน้ำประปา เดินสายไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ และแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นแปลงย่อย แล้วจำเลยที่ 1 จะนำที่ดินแปลงพิพาทไปให้บุคคลภายนอกเช่าซื้อ เมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้วจำเลยที่ 1 นำเงินค่าเช่าซื้อดังกล่าวชำระให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 แล้ว จำเลยที่ 2 และที่ 3 จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้เช่าซื้อ ต่อมาเมื่อปี 2510โจทก์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 รวม 2 แปลงตามสัญญาเช่าซื้อเอกสารหมาย จ.2 และ จ.3 ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวข้อ 6 กำหนดไว้ว่า เมื่อผู้เช่าซื้อชำระราคาที่ดินงวดสุดท้ายแล้วผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เช่าซื้อตกเป็นของผู้เช่าซื้อทันที โจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 เสร็จสิ้นเมื่อปี 2516 จำเลยทั้งสามได้แบ่งแยกและออกโฉนดที่ดินพิพาทเรียบร้อยแล้ว เป็นโฉนดเลขที่7804 และ 8282 ต่อมาในปี 2527 จำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ไปรับโฉนดที่ดินเลขที่ 8282 จากธนาคารนครหลวงไทย จำกัด ซึ่งยึดถือโฉนดดังกล่าวไว้ และโจทก์ได้ไปรับมาเรียบร้อยแล้วส่วนโฉนดเลขที่ 7804 จำเลยที่ 1 ยังมิได้แจ้งให้โจทก์ไปรับโจทก์จึงยังมิได้รับมา ภายหลังต่อมาในปี 2534 โจทก์ติดต่อกับจำเลยที่ 1 ให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือถึงจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.50แต่จำเลยที่ 2 และที่ 3 เพิกเฉย
คดีมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า คดีโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ และจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 2และที่ 3 หรือไม่ เห็นว่า โจทก์ฟ้องให้จำเลยทั้งสามจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 7804 และ 8282 ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้ออ้างว่าโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว การฟ้องบังคับตามสัญญาเช่นนี้เป็นการใช้สิทธิเรียกร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/9 จึงต้องบังคับภายในระยะเวลาอันกฎหมายกำหนดไว้ เมื่อการฟ้องบังคับตามสัญญาเข่าซื้อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปีตามมาตรา 193/30 และมาตรา 193/12 บัญญัติว่า อายุความให้เริ่มนับแต่ขณะที่อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้เป็นต้นไปการเช่าซื้อนั้นมาตรา 572 บัญญัติว่าคือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อ โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราวฉะนั้นเมื่อผู้เช่าซื้อใช้เงินค่าเช่าซื้อครบถ้วนแล้วย่อมเกิดสิทธิเรียกร้องที่จะบังคับให้ผู้ให้เช่าซื้อปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อคือโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้เมื่อโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อที่พิพาทเสร็จสิ้นตั้งแต่ปี 2516 และมาฟ้องบังคับตามสิทธิเรียกร้องเมื่อวันที่ 23 มิถุนายน 2535 คดีของโจทก์จึงขาดอายุความ แต่ปรากฏว่าหลังจากขาดอายุความแล้วโจทก์ได้ดำเนินการทวงถามเพื่อให้จำเลยทั้งสามโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามก็มิได้ปฏิเสธความรับผิดโดยยกอายุความเป็นข้ออ้างขึ้นใช้ยันโจทก์แต่ประการใด ตรงกันข้ามเมื่อโจทก์มีหนังสือทวงถามตามเอกสารหมาย จ.49 ไปถึงจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่20 มีนาคม 2535 จำเลยที่ 1 ได้มีหนังสือไปถึงจำเลยที่ 2 และที่ 3มีใจความว่า จำเลยที่ 1 ได้ตรวจสอบหลักฐานแล้วปรากฏว่าโจทก์ได้ซื้อที่ดินพิพาทจำนวน 2 แปลง และได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วจำเลยที่ 1 จึงขอให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องกับกรณีที่ดินจัดสรรให้แก่โจทก์ต่อไป ซึ่งจำเลยที่ 2และที่ 3 ก็มิได้โต้แย้งจำเลยที่ 1 ว่า คดีโจทก์ขาดอายุความแต่อย่างใด ตามพฤติการณ์แห่งคดีถือได้ว่าจำเลยทั้งสามได้ละเสียซึ่งประโยชน์แห่งอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/24 แล้ว จำเลยที่ 2 และที่ 3 จึงไม่อาจยกอายุความขึ้นต่อสู้โจทก์ได้
สำหรับปัญหาที่ว่า จำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 2และที่ 3 ด้วยหรือไม่ ซึ่งจำเลยที่ 1 แก้ฎีกาว่าจำเลยที่ 1 มิได้เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยที่ 1 เป็นเพียงตัวแทนในการจัดสารที่ดินของจำเลยที่ 2 และที่ 3 และสภาพบังคับไม่เปิดโอกาสให้แก่จำเลยที่ 1 ที่จะชำระหนี้ให้แก่โจทก์ได้นั้น เห็นว่าเมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแปลงพิพาทกับจำเลยที่ 2และที่ 3 และมีข้อตกลงให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 เป็นผู้พัฒนาที่ดินเพื่อจัดสรร แล้วจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้นำที่ดินแปลงพิพาทไปให้บุคคลภายนอกเช่าซื้อ ซึ่งเมื่อผู้เช่าซื้อได้ชำระค่าเช่าซื้อให้จำเลยที่ 1 ครบถ้วนแล้ว จำเลยที่ 1 จะนำเงินค่าเช่าซื้อดังกล่าวชำระให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 แล้ว จำเลยที่ 2 และที่ 3.จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่ผู้เช่าซื้อ พฤติกรรมและข้อตกลงดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 1 ได้ร่วมกับจำเลยที่ 2และที่ 3 จัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่ายแก่บุคคลภายนอกโดยแบ่งหน้าที่กันทำมิใช่เป็นตัวการตัวแทนตามที่จำเลยที่ 1 กล่าวอ้างแต่อย่างใดเมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3จัดสรรที่ดินให้แก่โจทก์เช่าซื้อ จำเลยที่ 1 ก็ต้องร่วมกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ดำเนินการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วย ส่วนที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 กล่าวมาในคำแก้ฎีกาว่า สัญญาเช่าซื้อมิได้ปิดอากรแสตมป์ จึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานไม่ได้นั้น เห็นว่า โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสามโดยอ้างว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินกับจำเลยที่ 1 มีจำเลยที่ 2 และที่ 3ร่วมจัดสรรที่ดินกับจำเลยที่ 1 ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวจำเลยที่ 1 ให้การรับว่าทำสัญญาเช่าซื้อกับโจทก์จริง ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้การว่ามิได้เป็นคู่สัญญาตามสัญญาเช่าซื้อ แต่มิได้ให้การปฏิเสธถึงความไม่ถูกต้องของสัญญาเช่าซื้อดังกล่าว แม้สัญญาเช่าซื้อจะมิได้ปิดอากรแสตมป์ ก็รับฟังได้ตามคำรับของจำเลยที่ 1 ว่า มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันจริงจึงไม่เป็นกรณีต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118 ส่วนที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 แก้ฎีกาว่าจำเลยที่ 1 มิใช่เจ้าของที่ดินไม่มีอำนาจนำที่ดินไปให้เช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อย่อมเป็นโมฆะก็ดี โจทก์สืบเพิ่มเติมข้อความในสัญญาเช่าซื้อขัดกับกฎหมายก็ดี เป็นข้อที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
