แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ที่ดินที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯนั้นต้องเป็นที่ดินเช่าสำหรับปลูกสร้างเคหะและที่ซึ่งต่อเนื่องเป็นบริเวณของเคหะเมื่อผู้เช่าที่ดินได้ขายฝากเรือนที่ปลูกสร้างใช้เป็นที่อยู่อาศัยในที่ดินที่เช่านี้และปล่อยให้หลุดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากไปแล้วผู้เช่าก็ไม่ใช่ผู้เช่าซึ่งได้รับหรือรับประโยชน์ในที่ดินที่เช่าตามความหมายของ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ.2489 มาตรา16 การเช่าที่ดินรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าผู้รับโอนที่ดิน(ที่เช่า) รายนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินกับผู้เช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566,569,570
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าที่ดินปลูกเรือนในโฉนดเลขที่ 2128 จากเจ้าของเดิม ต่อมาในปี พ.ศ. 2492 จำเลยได้ขายฝากเรือนของจำเลยแก่นางแสนสุขสารสาสเป็นเงิน 4,000 บาทครบกำหนดไถ่คืน จำเลยไม่ไถ่ ในปี พ.ศ. 2494 หลวงศรีสัตยารักษ์กับนางถมยา สุชาติวุฒิได้ซื้อโฉนดเลขที่ 2128 จากเจ้าของเดิมและได้รังวัดแบ่งแยกกันโดยหลวงศรีสัตยารักษ์ได้รับโฉนดเลขที่ 3874 เนื้อที่ 109 ตารางวาเศษส่วนที่เหลือเป็นของนางถมยาสุชาติวุฒิในที่ดินของหลวงศรีสัตยารักษ์มีเรือนของจำเลยซึ่งขายฝากปลูกอยู่บางส่วน ครั้นเมื่อเดือนธันวาคม 2495 หลวงศรีสัตยารักษ์มอบอำนาจให้โจทก์บอกกล่าวให้นางแสนสุข รื้อเรือนที่ซื้อฝากจากจำเลยไปและมอบอำนาจให้โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ 2496 ด้วยโจทก์ได้จัดการให้รับทราบแล้ว นางแสนสุข สารสาสได้ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนที่ขายฝาก แต่ในที่สุดตกลงทำยอมความกันโดยจำเลยยอมไถ่เรือนคืนเป็นเงิน5,000 บาทภายในกำหนด 1 เดือน และจำเลยวางเงินต่อศาลไว้แล้ว การที่จำเลยไถ่เรือนคืนเมื่อพ้นกำหนดไถ่ตามสัญญาขายฝากเท่ากับซื้อเรือนคืนมาภายหลังที่หลวงศรีสัตยารักษ์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จึงไม่มีการเช่าที่ดินต่อกันต่อมาเดือนกรกฎาคม 2497 โจทก์กับนายอาวุธ ทับสายทอง นายสุเทพชูเชื้อได้ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 3474 จากหลวงศรีสัตยารักษ์โดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดินตามกฎหมาย โจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์จำเลยเพิกเฉยเสีย ขืนอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยละเมิดทำให้โจทก์เสียหายขาดประโยชน์ที่ควรได้เดือนละ 150 บาท ขอให้ศาลพิพากษาบังคับขับไล่จำเลยและบริวารกับให้จำเลยรื้อเรือนไปจากที่ดินโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจนกว่าจะรื้อเรือนเสร็จเดือนละ 150 บาท
จำเลยให้การต่อสู้ว่าได้ทำสัญญาเช่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องเพื่อปลูกบ้านอาศัยตั้งแต่ พ.ศ. 2489 ได้เสียค่าเช่าตลอดมา แม้โจทก์จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้ การเช่าย่อมติดมายังผู้รับโอนด้วยจำเลยมีสิทธิเช่าที่ดินรายนี้ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์ไม่เคยบอกให้จำเลยรื้อเรือนไปและโจทก์ไม่เสียหายอย่างไร
ศาลแพ่งพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยรื้อเรือนของจำเลยส่วนที่เหลื่อมล้ำออกไปและขับไล่จำเลยกับบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 5 บาทนับแต่เดือนสิงหาคม 2497 เป็นต้นไปจนกว่าจะรื้อเรือนออกไปจากที่ดินของโจทก์
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกาว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ
ศาลฎีกาได้ฟังโจทก์และทนายจำเลยแถลงการณ์ด้วยวาจาตรวจสำนวนและประชุมปรึกษาแล้วคดีคงมีปัญหาว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ หรือไม่
ศาลฎีกาเห็นว่าที่ดินที่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ต้องเป็นที่ดินที่เช่าสำหรับปลูกสร้างเคหะ คือสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและที่ซึ่งต่อเนื่องเป็นบริเวณของเคหะ เมื่อจำเลยได้ขายฝากเรือนที่ปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยในที่ดินที่เช่านี้และปล่อยให้หลุดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนางแสนสุขสารสาสแล้ว จำเลยก็ไม่ใช่ผู้เช่าซึ่งได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในที่ดินที่เช่าตามความหมายของมาตรา 16 แห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ. 2489 การเช่าที่ดินรายนี้จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ หลวงศรีสัตยารักษ์ผู้รับโอนที่ดินรายนี้ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินกับจำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566, 569, 570 หลวงศรีสัตยารักษ์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าจำเลยโดยชอบแล้ว สิทธิของจำเลยตามสัญญาเช่าจึงระงับสิ้นไป การที่จำเลยไปรับซื้อเรือนคืนมาจากนางแสนสุข สารสาส ภายหลังที่เลยกำหนดไถ่ และภายหลังที่หลวงศรีสัตยารักษ์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้วไม่ทำให้จำเลยได้สิทธิในการเช่าที่ดินคืนมาอีก นางแสนสุข สารสาสก็มิได้เช่าที่ดินรายนี้กับผู้ใดอันจะทำให้จำเลยได้รับโอนการเช่ามาในการซื้อที่ดินคืนโจทก์ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินรายนี้มาจากหลวงศรีสัตยารักษ์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้ไม่ต้องห้ามตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ฎีกาจำเลยไม่มีเหตุจะแก้ไขคำพิพากษาศาลอุทธรณ์จึงพิพากษายืน
