แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
การที่จำเลยเข้าครอบครองที่ดินมีโฉนดแปลงพิพาทและแปลงที่จำเลยเช่าซื้อจาก ค. ซึ่งมีอาณาเขตติดต่อกันในระหว่างที่จำเลยชำระค่าเช่าซื้อไม่ครบถ้วนตามสัญญา และ ค. ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่จำเลยนั้น ถือได้ว่าจำเลยครอบครองที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ การครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของของจำเลยจะเริ่มตั้งแต่วันที่ ค. จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เช่าซื้อให้แก่จำเลย เมื่อยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยซึ่งมีที่ดินอยู่ข้างเคียงได้ครอบครองปลูกต้นไม้และทำรั้วรุกล้ำเข้ามาในที่ดินโจทก์ 60 ตารางวา ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบที่ดิน 60 ตารางวาคืนโจทก์ ให้จำเลยรื้อถอนต้นไม้และสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดจากที่ดิน หากจำเลยไม่รื้อถอนขอให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่าย ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินและให้ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 40,000บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องและค่าเสียหายต่อจากวันฟ้องเดือนละ 1,000 บาท จนกว่าจำเลยจะส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์รู้อยู่แล้วว่าที่พิพาทเป็นของจำเลยโดยการครอบครองปรปักษ์ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินมาโดยสุจริตไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องโจทก์
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินส่วนที่รุกล้ำตามแผนที่วิวาทฉบับลงวันที่ 28 เมษายน 2526 คืนแก่โจทก์ ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ออกจากที่ดิน ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป กับให้ใช้ค่าเสียหายสำหรับค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น 3,000 บาท ค่าขาดประโยชน์เดือนละ 200 บาท นับแต่เดือนพฤศจิกายน 2525 เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบที่ดินคืนโจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า จำเลยและนาวาอากาศโทธนา ปทุมเวียงหรือประทุมเวียง ต่างได้เช่าซื้อที่ดินที่กรมสวัสดิการทหารอากาศโดยกระทรวงการคลังจัดสรรให้ข้าราชการทหารอากาศ ที่ดินที่คนทั้งสองเช่าซื้ออยู่ติดต่อกัน จำเลยได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าซื้อเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2519เนื้อที่ 1 ไร่ 16 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ 3831 เอกสารหมาย ล.8นาวาอากาศโทธนาได้รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2513เนื้อที่ 1 ไร่ 1 งาน 26 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ 3832เอกสารหมาย จ.3 ที่ดินพิพาทมีเนื้อที่ 60 ตารางวา ติดอยู่ในโฉนดที่ดินของนาวาอากาศโทธนา วันที่ 5 พฤศจิกายน 2524นาวาอากาศโทธนาได้จดทะเบียนขายที่ดินตามสำเนาโฉนดที่ 3832ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ข้อแรกมีว่า จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เห็นว่า แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ตามที่จำเลยนำสืบว่าจำเลยครอบครองที่ดินของจำเลยตามโฉนดเลขที่ 3831 รวมทั้งที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยเข้าใจว่าเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดดังกล่าวมาตั้งแต่ พ.ศ. 2500 ก็ตาม แต่จำเลยก็ครอบครองในฐานะผู้เช่าซื้อเท่านั้น ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า อันว่าสัญญาเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว ดังนั้นการที่จำเลยครอบครองที่ดินที่จำเลยเช่าซื้อรวมทั้งที่ดินพิพาทจึงเป็นการครอบครองโดยถือว่าเป็นที่ดินที่จำเลยเช่า เพียงแต่ถ้าจำเลยได้ชำระเงินค่าเช่าเสร็จสิ้นครบถ้วนทุกคราวตามที่กำหนดไว้ในสัญญาแล้ว เจ้าของที่ดินคือกระทรวงการคลังจะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย ซึ่งพยานจำเลยที่เป็นข้าราชการกองทัพอากาศและได้เช่าซื้อที่ดินจากกระทรวงการคลังเพื่อจัดสรรให้ข้าราชการกองทัพอากาศเช่นเดียวกันกับจำเลยคือนาวาอากาศโทเอิบ สอนประสิทธิ์ และนาวาอากาศโทณรงค์ จิตตรีพล ก็เบิกความยอมรับว่ากรณีเป็นดังที่กล่าวจริง โดยนาวาอากาศโทเอิบว่า ระหว่างผ่อนชำระพยานยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินจนชำระเสร็จจึงได้รับโอนกรรมสิทธิ์มาและนาวาอากาศโทณรงค์ว่า กรมสวัสดิการทหารอากาศมีข้อตกลงในสัญญาว่าผู้ซื้อต้องผ่อนชำระค่าที่ดินจนครบถ้วนแล้วจึงโอนกรรมสิทธิ์ให้ และแม้แต่จำเลยเองก็เบิกความว่าในช่วงที่จำเลยยังผ่อนชำระค่าเช่าซื้อที่ดินยังไม่เสร็จ จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินแปลงนี้โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ เมื่อได้ความว่าจำเลยเข้าครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 3831 รวมทั้งที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ โดยจำเลยก็เข้าใจว่าจำเลยยังไม่มีกรรมสิทธิ์ จำเลยจะได้กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อจำเลยชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วน และกระทรวงการคลังได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยแล้วดังนั้นกรณีดังกล่าวจะฟังว่าจำเลยครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของตามนัยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ไม่ได้ และต้องถือว่าจำเลยครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเริ่มแต่เมื่อกระทรวงการคลัง (เพื่อจัดสรรให้ข้าราชการกองทัพอากาศ) จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยแล้วคือเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน 2519ซึ่งนับถึงวันฟ้องคือวันที่ 13 ธันวาคม 2525 ยังไม่ครบสิบปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382”
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
