แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ว. สามีผู้ร้อง ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โครงการหมู่บ้านวิชิตนคร และโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 ขายให้แก่ประชาชน ว. จดทะเบียนให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 78859 และ 586 ทั้งแปลงตกอยู่ในภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ผ่าน การจัดทำท่อระบายน้ำ ตั้งเสาไฟฟ้า ตลอดจนจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ได้ทั้งแปลง ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่นถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้” การที่ผู้ร้องและ ว. ได้กันที่ดินดังกล่าวไว้สำหรับจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะของโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว หาใช่เป็นที่ดินที่ภาระจำยอมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ดังที่ผู้ร้องอ้างไม่
ย่อยาว
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอและแก้ไขคำร้องขอว่า ผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 85262 และ 586 ตำบลบางมด อำเภอบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร โดยที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวก่อนที่จะแบ่งแยกออกเป็นแปลงย่อย ๆ นั้นติดภาระจำยอมและเมื่อแบ่งแยกแล้วภาระจำยอมไม่ใช้และใช้ไม่ได้ตามรูปการ ขอให้ศาลมีคำสั่งยกเลิกภาระจำยอมในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว
ผู้คัดค้านที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 ที่ 6 และที่ 10 ยื่นคำคัดค้าน ขอคัดค้านการเพิกถอนภาระจำยอมในที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าว
ผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 5 ที่ 7 ถึงที่ 9 ยื่นคำคัดค้านและแก้ไขคำคัดค้านว่า การยื่นคำร้องขอของผู้ร้องเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต ขอให้ยกคำร้องขอของผู้ร้อง
ผู้คัดค้านที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 ที่ 6 และที่ 10 ขาดนัดพิจารณา
ศาลชั้นต้นพิพากษายกคำร้องขอ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
ผู้ร้องอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
ผู้ร้องฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นฎีกาฟังได้ในเบื้องต้นว่า นายวิชัย กับผู้ร้องเป็นสามีภริยากัน นายวิชัย ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 และได้จัดสรรที่ดินตามโครงการหมู่บ้านวิชิตนครและโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 ขายให้แก่ประชาชน ผู้ร้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 85262 และ 586 ซึ่งเป็นที่ดินภารยทรัพย์ตามสำเนาโฉนดเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 โดยที่ดินภารยทรัพย์เอกสารหมาย ร.1 ได้แบ่งแยกมาจากที่ดินภารยทรัพย์โฉนดเลขที่ 78859 ตามเอกสารหมาย ร.9 และที่ดินภารยทรัพย์ตามเอกสารหมาย ร.2 ได้มีการแบ่งแยกเป็นแปลงย่อยหลายแปลง ส่วนผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 8 และที่ 9 ต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 138644, 83643 และ 80875 ซึ่งเป็นที่ดินสามยทรัพย์ พร้อมบ้านบนที่ดิน ตามลำดับ ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องมีว่า ผู้ร้องจะขอให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงของผู้ร้องตามเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 พ้นจากภาระจำยอมเพราะเหตุไม่ใช้หรือใช้ไม่ได้ตามรูปการได้หรือไม่ เห็นว่า แม้ตามโครงการจัดสรรที่ดินของนายวิชิตเอกสารหมาย ร.14 จะได้ระบุเกี่ยวกับการจัดทำสาธารณูปโภคไว้ในประเภทถนน ระบบระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าและระบบประปา ตามที่ผู้ร้องอ้างในฎีกา แต่เมื่อปรากฏตามสำเนาบันทึกข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมเรื่องทางเดินทั้งแปลงตามเอกสารหมาย ร.10 และ ร.5 ที่จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งระบุไว้โดยชัดแจ้งว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 78859 ตามเอกสารหมาย ร.9 และที่ดินโฉนดเลขที่ 586 เอกสารหมาย ร.2 ทั้งแปลง ตกเป็นภาระจำยอมเรื่องทางเดินทางรถยนต์ผ่าน การจัดทำท่อระบายน้ำ ตั้งเสาไฟฟ้า ตลอดจนจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ได้ทั้งแปลง กรณีจึงฟังได้ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 78859 เอกสารหมาย ร.9 ทั้งแปลง และที่ดินโฉนดเลขที่ 586 เอกสารหมาย ร.2 ทั้งแปลง นอกจากจะตกอยู่ในภาระจำยอมเรื่องทางเดิน ทางรถยนต์ผ่าน การจัดทำท่อระบายน้ำ และตั้งเสาไฟฟ้าแล้ว ยังตกอยู่ในภาระจำยอมในเรื่องสาธารณูปโภคอื่น ๆ ทั้งแปลงอีกด้วย ถึงแม้จะไม่ได้ระบุว่าสาธารณูปโภคอื่น ๆ นั้นเป็นอะไรตามที่ผู้ร้องอ้างในฎีกาแต่เรื่องสาธารณูปโภคนั้น มีประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้” จึงเป็นที่เห็นได้ว่า สนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะนั้น ต่างก็เป็นสาธารณูปโภคอย่างหนึ่ง และในปัญหาที่เกี่ยวกับสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะนี้ ถึงแม้ผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 8 และที่ 9 จะไม่มีเอกสารเป็นหลักฐานยืนยันอย่างชัดแจ้งว่า นายวิชิตผู้จัดสรรที่ดินได้กันที่ดินพิพาทเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 เพื่อจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะ และเมื่อคำนึงถึงว่าการจัดสรรที่ดินพร้อมบ้านเพื่อขายหรือที่นิยมเรียกกันว่าหมู่บ้านจัดสรร เป็นธุรกิจที่มีการแข่งขันสูง ผู้จัดสรรทั่ว ๆ ไปมักโฆษณาถึงคุณภาพ ความสวยงามและสาธารณูปโภคต่าง ๆ ของหมู่บ้านจัดสรรของตน เพื่อจูงใจให้ลูกค้าซื้อที่ดินพร้อมบ้านตามโครงการที่ตนจัดสรรทั้ง ผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 8 และที่ 9 เป็นผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรรในโครงการหมู่บ้านจัดสรรของนายวิชิต กรณีจึงมีเหตุผลให้น่าเชื่อได้ว่าผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 8 และที่ 9 ดังกล่าวย่อมที่จะทราบถึงการโฆษณาเกี่ยวกับหมู่บ้านดังกล่าวเป็นอย่างดี ทำให้มีเหตุผลและน้ำหนักน่าเชื่อได้ว่าผู้ร้องและนายวิชิตได้กันที่ดินพิพาทเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 ไว้เพื่อจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะ เพราะหากผู้ร้องและนายวิชิตไม่ได้กันที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเพื่อวัตถุประสงค์ดังกล่าว ก็ไม่มีเหตุผลใดที่จะปล่อยเหลือไว้โดยไม่ขาย ทั้ง ๆ ที่ได้ขายที่ดินจัดสรรแปลงอื่นทุกแปลงพร้อมบ้านหมดแล้ว ดังนี้ ที่ผู้ร้องอ้างในฎีกาว่านายวิชิตไม่ได้กัน ที่ดินพิพาทเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 เพื่อจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะ จึงไม่สมเหตุสมผลให้น่าเชื่อถือข้อนำสืบของผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 8 และที่ 9 มีเหตุผลและน้ำหนักดีกว่าข้อนำสืบของผู้ร้อง ส่วนที่ผู้ร้องอ้างในฎีกาต่อไปว่า การจัดสรรที่ดินที่ต้องจัดให้มีสนามเด็กเล่นหรือสวนสาธารณะตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ดังกล่าว และตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2530 ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นต้องเป็นการจัดสรรที่ดินตั้งแต่ 100 ถึง 200 แปลง แต่คดีนี้มีการจัดสรรที่ดินเพียง 44 แปลง ตามสำเนาแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินของนายวิชิตเอกสารหมาย ร.11 และโครงการจัดสรรที่ดินตามเอกสารหมาย ร.14 กรณีจึงไม่ต้องจัดให้มีสนามเด็กเล่นหรือสวนสาธารณะแต่อย่างใดนั้น เห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงได้ความตามคำเบิกความของตัวผู้ร้องตอบทนายผู้คัดค้านที่ 3 ที่ 5 และที่ 7 ถึงที่ 9 ดังกล่าวมาข้างต้นที่ว่า ที่ดินพิพาทเอกสารหมาย ร.1 และ ร.2 เป็นที่ดินส่วนหนึ่งในโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 ที่ผู้ร้องกับนายวิชิตได้ร่วมกันจัดสรร ซึ่งมีที่ดินเนื้อที่ประมาณ 100 ไร่ และมีบ้านประมาณ 100 ถึง 200 หลัง กรณีจึงเป็นที่เห็นได้อยู่ในตัวว่าผู้ร้องกับนายวิชิตผู้จัดสรรที่ดินได้จัดแบ่งที่ดินเพื่อจำหน่ายเป็นแปลงย่อยจำนวนตั้งแต่ 100 ถึง 200 แปลง ข้อที่ผู้ร้องอ้างในฎีกาตามที่กล่าวมาว่ามีการจัดสรรที่ดินเพียง 44 แปลงตามสำเนาแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินของนายวิชิตเอกสารหมาย ร.11 และโครงการจัดสรรที่ดินเอกสารหมาย ร.14 นั้น นอกจากจะเป็นการขัดแย้งกับคำเบิกความของตัวผู้ร้องดังกล่าวแล้ว ยังส่อให้เห็นได้ว่าสำเนาแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินเอกสารหมาย ร.11 ดังกล่าวเป็นเพียงบางส่วนของแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินที่ผู้ร้องนำมาสืบแสดงดังนี้ ข้อที่ผู้ร้องอ้างว่ามีการจัดสรรที่ดินเพียง 44 แปลง จึงไม่มีน้ำหนักให้รับฟังได้ สำหรับฎีกาข้ออื่น ๆ ของผู้ร้องนั้น เห็นว่า เป็นข้อฎีกาที่ไม่เป็นสาระแก่คดีและไม่ทำให้ผลคดีที่ได้วินิจฉัยมาเปลี่ยนแปลงไป จึงไม่จำต้องวินิจฉัย ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาต้องกันให้ยกคำร้องขอของผู้ร้องนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
