แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ ม. กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยจำเลยตกลงจะจ่ายค่านายหน้าแก่โจทก์อัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ซื้อขายกัน แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและ ม. ต้องฟ้องบังคับจำเลยก็ตาม แต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความยอมโอนที่ดินให้แก่ ม.หรือบุคคลที่ ม. ประสงค์จะให้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ศาลพิพากษาตามยอม จำเลยได้ปฏิบัติตามโดยทำหนังสือจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่บริษัท ช. ที่ ม. ประสงค์มีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากจำเลย สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจาก สัญญาจะซื้อจะขาย แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะได้บันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไว้ก็หาทำให้สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกร้องเอาค่าบำเหน็จนายหน้าและไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ 10 ปี
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2531 จำเลยให้โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องและจัดการให้นายมงคล วัฒนเกียรติสรร ผู้จะซื้อได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 2719, 2731, 2732และ 11548 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี กับจำเลยในราคาซื้อขายทั้งสิ้น 34,440,000 บาท โดยมีค่านายหน้าอัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ดินที่จะซื้อจะขาย ต่อมาวันที่ 31 ตุลาคม 2533ได้มีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินทั้งสี่แปลงดังกล่าวให้แก่บริษัทชัยโรจน์ศิริ จำกัด ที่ผู้จะซื้อประสงค์ให้เป็นผู้รับโอนเรียบร้อยแล้ว โจทก์ทวงถามให้จำเลยชำระค่านายหน้า จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 1,111,963 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 1,033,200 บาทนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า บริษัทชัยโรจน์ศิริ จำกัด รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยเนื่องจากสัญญาฉบับอื่น มิใช่สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 1 ฟ้องโจทก์ขาดอายุความ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 1,111,963 บาทพร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,033,200บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้จากพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยว่า เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2531จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 2719, 2731, 2732และ 11548 ตำบลคูคต อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี ให้แก่นายมงคล วัฒนเกียรติสรร ในราคา 34,440,000 บาท โดยตกลงจะไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงขายภายในกำหนด 150 วัน นับแต่วันทำสัญญา ปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4เมื่อถึงกำหนดโอนจำเลยผิดสัญญาไม่ทำการจดทะเบียนโอนที่ดินนายมงคลจึงฟ้องจำเลยต่อศาลจังหวัดธัญญบุรี ให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ตกลงขาย ศาลจังหวัดธัญญบุรีมีคำพิพากษาตามยอมให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามฟ้องให้แก่นายมงคล ในวันที่ 31 ตุลาคม 2533 นายมงคลได้นำบริษัทชัยโรจน์ศิริ จำกัด ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเรียบร้อยแล้ว
ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการต่อไปมีว่าโจทก์เป็นนายหน้าในการขายที่ดินของจำเลย ได้ชี้ช่องให้จำเลยขายที่ดินให้แก่นายมงคล และมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากจำเลยหรือไม่เพียงใด ในข้อนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4ข้อ 5 ตอนท้ายได้ระบุไว้ชัดว่า จำเลยตกลงจะจ่ายค่านายหน้าในอัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ตกลงซื้อขายกันในข้อ 1 ให้แก่โจทก์ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจำเลยมิได้นำสืบปฏิเสธหรือหักล้างสัญญาดังกล่าวว่าไม่เป็นความจริงหรือไม่ถูกต้องอย่างไรส่วนที่จำเลยฎีกาว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4เป็นสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างนายมงคลและจำเลย โจทก์มิได้ร่วมเป็นคู่สัญญาด้วยจึงรับฟังไม่ได้นั้น แม้โจทก์จะมิได้ร่วมลงนามในสัญญาเอกสารหมาย จ.4 แต่ในเมื่อสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่โจทก์เรียกร้องค่านายหน้าแก่โจทก์โดยจำเลยได้ลงลายมือชื่อไว้เช่นนี้ จึงรับฟังตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 ดังกล่าวได้ว่าจำเลยได้ตกลงให้โจทก์เป็นนายหน้าขายที่ดินของจำเลยให้นายมงคลจริง ส่วนการชี้ช่องให้จำเลยขายที่ดินให้นายมงคลนั้น นอกจากตัวโจทก์แล้วโจทก์ยังมีนายชวลิต เฉลิมวงศ์ ทนายความผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างนายมงคลกับจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 มาเบิกความยืนยันและสนับสนุนว่าโจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้นายมงคลกับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยจำเลยตกลงจะจ่ายค่านายหน้าแก่โจทก์อัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ซื้อขายกัน จึงฟังได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามฟ้องระหว่างนายมงคลกับจำเลยเกิดจากการชี้ช่องของโจทก์ แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและนายมงคลต้องฟ้องบังคับจำเลยก็ตามแต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่นายมงคลหรือบุคคลอื่นที่นายมงคลประสงค์จะให้มีชื่อกรรมสิทธิ์ ศาลพิพากษาตามยอมและภายหลังจำเลยได้ปฏิบัติตามโดยทำหนังสือจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่บริษัทชัยโรจน์ศิริ จำกัด ที่นายมงคลประสงค์จะให้เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในราคาซึ่งตรงกับราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท ดังนี้ สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงมีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ ให้จำเลยกับนายมงคลได้เข้าทำสัญญากันสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมก็ย่อมมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลยตามข้อตกลง
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการสุดท้ายว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า เมื่อหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายอันเป็นหนี้ประธานขาดอายุความ หนี้อุปกรณ์คือค่านายหน้าย่อมขาดอายุความนั้น เห็นว่า ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยถูกนายมงคลซึ่งเป็นคู่สัญญาตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 ฟ้องต่อศาลให้ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความโดยยอมปฏิบัติตามสัญญาและศาลพิพากษาตามยอมในอีกคดีหนึ่งแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่ขาดอายุความดังที่จำเลยอ้าง อีกทั้งสัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจากสัญญาจะซื้อจะขาย แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.4 จะได้บันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกร้องเอาค่าบำเหน็จนายหน้าและไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ10 ปี จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปเมื่อวันที่31 ตุลาคม 2533 และโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 7 พฤศจิกายน 2534ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้ว”
พิพากษายืน
