แหล่งที่มา : เนติบัณฑิตยสภา
ย่อสั้น
สัญญาซื้อขายที่ดิน ส.ค.1 มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 แต่ผู้ขายได้ส่งมอบที่ดินให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองแล้วผู้ซื้อย่อมได้สิทธิครอบครองที่ดินดังกล่าว สัญญาซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะ ผู้ซื้อจึงไม่สามารถนำมาอ้างเป็นเหตุฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาซื้อขายจากผู้ขายได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า เดิมจำเลยมีสิทธิครอบครองที่ดิน 1 แปลง ต่อมาจำเลยได้ทำสัญญาแบ่งขายที่ดินให้โจทก์ ในราคา 7,000 บาท แล้วให้โจทก์เป็นผู้ครอบครองและเข้าทำประโยชน์ในที่ดินตลอดมาจนถึงปัจจุบันโจทก์ให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอจดทะเบียนการโอนที่ดินให้เป็นสิทธิของโจทก์หลายครั้ง แต่จำเลยเพิกเฉย เมื่อ พ.ศ. 2526 โจทก์ให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์อีก จำเลยกลับยื่นคำร้องขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นชื่อของจำเลยทั้งหมด โจทก์คัดค้านเจ้าพนักงานจึงยกคำร้องของจำเลย การที่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายต้องขาดประโยชน์ไปเป็นเงินไม่น้อยกว่า 11,000 บาท ขอให้พิพากษาว่า ที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอจดทะเบียนขายที่ดินที่สำนักงานที่ดินอำเภอหัวไทร เพื่อโอนที่ดินให้โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการโอนที่ดินแทนจำเลย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นเงิน 11,000 บาท
จำเลยให้การว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ 7,000 บาท จึงยอมให้โจทก์เข้าทำนาแทนดอกเบี้ยและทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทให้กับโจทก์ไว้ โดยตกลงกันว่า เมื่อจำเลยมีเงิน ให้ไถ่ถอนคืนได้ต่อมาเมื่อ พ.ศ. 2524 จำเลยชำระเงินจำนวน 7,000 บาท ให้โจทก์แล้วเข้าทำนาในที่ดินพิพาทตลอดมาจนถึงปัจจุบัน ที่ดินพิพาทจึงเป็นของจำเลยไม่ใช่ของโจทก์ จำเลยไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองที่ดินตามแผนที่ท้ายฟ้องหมายสีแดง ให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอจดทะเบียนขายที่ดินตามสัญญาซื้อขายต่อสำนักงานที่ดินอำเภอหัวไทรเพื่อโอนที่ดินให้โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการโอนที่ดินแทนจำเลย ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 11,000บาทแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาแก้เป็นว่าให้ยกคำขอที่ให้จำเลยไปยื่นคำร้องขอจดทะเบียนขายที่ดินตามสัญญาซื้อขายต่อสำนักงานที่ดินอำเภอหัวไทร เพื่อโอนที่ดินให้โจทก์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนาในการโอนที่ดินแทนจำเลยเสีย นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทตามฟ้องกับโจทก์จริงสัญญาซื้อขายดังกล่าวมีข้อความปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 คงมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า สัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1ทำขึ้นแทนสัญญากู้เงินจริงหรือไม่ และค่าเสียหายมีเพียงใดเห็นควรวินิจฉัยพร้อมกันไปในคราวเดียวกัน จำเลยนำสืบว่า จำเลยขอกู้เงินโจทก์ 7,000 บาท โดยมอบที่ดินพิพาทให้ทำกินต่างดอกเบี้ยนายสุทิน แก้วพรหม ผู้ช่วยผู้ใหญ่บ้านเป็นผู้เขียนสัญญาให้เหตุที่ทำเป็นสัญญาซื้อขายเนื่องจากหาแบบฟอร์มสัญญากู้ไม่ได้เห็นว่า หากโจทก์จำเลยมีความประสงค์จะทำสัญญากู้เงินกันจริงเมื่อหาแบบฟอร์มสัญญากู้เงินไม่ได้ก็จะน่าจะเปลี่ยนแปลงและกรอกข้อความตามสัญญาซื้อขายให้เป็นสัญญากู้เงินหรือทำหลักฐานอย่างอื่นกันไว้ได้ ความข้อนี้นายสุทิน แก้วพรหม ผู้ช่วยผู้ใหญ่บ้านซึ่งเป็นพยานจำเลยและเป็นผู้เขียนสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1ก็เบิกความรับอยู่ว่า การกู้เงินสามารถทำหลักฐานโดยเขียนข้อความลงในกระดาษเปล่าได้ เมื่อพิเคราะห์ข้อความสัญญาซื้อขายตามเอกสารหมาย จ.1 แล้ว สัญญาดังกล่าวมีข้อความชัดเจนว่าจำเลยขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โดยมีความประสงค์ขายขาดในราคา 7,000 บาทและได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ไปในวันทำสัญญาแล้ว ที่จำเลยนำสืบว่าเป็นเรื่องกู้เงินและได้ชำระเงินกู้ให้แก่โจทก์ ในปีพ.ศ. 2524 แต่จำเลยก็ไม่มีหลักฐานการชำระเงินมาแสดง แม้จำเลยจะนำพยานบุคคลคือนายวิเชียร แก้วพรหม ผู้ใหญ่บ้านและนางฉลวย ขุนธนท์ บุตรสาวของจำเลยมาเบิกความยืนยันว่ารู้เห็นในการชำระเงินกู้ก็ตาม แต่ความข้อนี้ก็ปรากฏว่า หลังจากที่จำเลยอ้างว่าได้ชำระหนี้เงินกู้แล้ว ต่อมาในปี พ.ศ. 2532 จำเลยได้ยื่นคำขอหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่ดินพิพาทต่อเจ้าพนักงานปรากฏตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อโจทก์คัดค้าน เจ้าพนักงานทำการสอบสวนเปรียบเทียบ จำเลยก็ยอมรับว่าได้ขายที่ดินพิพาทให้โจทก์ไปเป็นเวลาประมาณ 8 ปีมาแล้ว และจำเลยไม่เคยเข้าครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินเลย ทั้งยังยอมให้เจ้าพนักงานยกเลิกคำขอด้วยดังปรากฏตามบันทึกการสอบสวนเปรียบเทียบการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เอกสารหมาย จ.5 หรือ จ.10 เห็นว่า พยานหลักฐานที่จำเลยนำสืบรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยกู้เงินโจทก์ แต่ทำสัญญาซื้อขายกันไว้แทนสัญญากู้เงินตามข้อต่อสู้ของจำเลย คงรับฟังข้อเท็จจริงได้ตามฟ้องของโจทก์ว่า จำเลยขายที่ดินพิพาทให้โจทก์แล้วผิดสัญญาแม้การซื้อขายจะไม่ชอบเพราะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ก็ตาม แต่ที่ดินที่ซื้อขายกันเป็นเพียงที่ดินที่มี ส.ค.1ซึ่งยังไม่เคยมีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินและโจทก์เข้าครอบครองที่ดินแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินที่ซื้อขายกัน สำหรับปัญหาเรื่องค่าเสียหายนั้น เห็นว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยฐานผิดสัญญาซื้อขายที่ดิน เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินตกเป็นโมฆะเสียแล้ว โจทก์จึงไม่สามารถนำมาอ้างเป็นเหตุฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ เพราะโมฆะกรรมนั้นย่อมถือว่าเสียเปล่ามาแต่เริ่มแรก เสมือนหนึ่งไม่เคยมีการทำสัญญาซื้อขายกัน จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้แก่โจทก์”
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกคำขอให้ชดใช้ค่าเสียหายของโจทก์นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 3
