แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
เจ้าของที่ดินทำสัญญากับผู้ก่อสร้างให้สร้างอาคารในที่ดินของตนโดยไม่ได้ระบุว่า จะต้องสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด เมื่อก่อสร้างไปได้ประมาณ 1 ปี ผู้ก่อสร้างก็งดการก่อสร้าง เจ้าของที่ดินให้ทนายความมีหนังสือถึงผู้ก่อสร้าง ว่าให้เริ่มดำเนินการก่อสร้างตามสัญญาภายใน 15 วันมิฉะนั้นจะถือว่าผู้ก่อสร้างไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะทำความเสียหายให้แก่เจ้าของที่ดิน เจ้าของที่ดินจะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากผู้ก่อสร้าง ข้อความดังนี้เป็นแต่เพียงหนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญา ถ้าไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างต่อไปเจ้าของที่ดินจะฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายเท่านั้นหนังสือดังกล่าวนี้จึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา
ล. เจ้าของที่ดินทำสัญญากับ ม. ให้ ม. ก่อสร้างอาคารในที่ดินของ ล. ด้วยเงินของ ม. มีข้อสัญญาว่าอาคารที่สร้างเสร็จแล้ว ม.มีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า เมื่อ ล. ได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของ ล. ในระหว่างที่ยังไม่มีการบอกเลิกสัญญาก่อสร้าง และ ล. ตายไปแล้ว ม. มีหนังสือถึงทายาทของ ล.แจ้งว่าได้กำหนดให้จำเลยเป็นผู้เช่าตึกแถวที่ได้สร้างขึ้น ให้ทายาทของ ล. ไปทำสัญญาเช่าให้จำเลยตามสัญญาก่อสร้าง แต่ทายาทของ ล. ก็ไม่ไปทำ จำเลยได้เข้าไปอยู่ในตึกแถวนั้น ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าไปอยู่โดยละเมิด
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า ตึกแถวเลขที่ 26, 28, 30 และ 32 ปลูกอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 291 เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ เมื่อวันที่ 11 ตุลาคม 2507 จำเลยกับพวกได้บุกรุกเข้าครอบครองตึกแถวทั้ง 4 ห้องนั้น อันเป็นการละเมิดต่อโจทก์ คิดค่าเสียหายเดือนละ 2,000 บาท ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกแถว กับให้ใช้ค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า จำเลยกับพวกเข้าอยู่ในตึกแถวพิพาทจริง แต่เข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิของผู้ก่อสร้าง ซึ่งผู้ก่อสร้างกับเจ้าของที่ดินมีสัญญากันไว้ว่า เมื่อผู้ก่อสร้างได้สร้างอาคารเสร็จกำหนดตัวผู้เช่าและค่าเช่าบ้าน เจ้าของที่ดินจะต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่า 15 ปี กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาทจะตกเป็นของเจ้าของที่ดินเมื่อได้ทำสัญญากับผู้เช่าแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ทำสัญญาให้แก่ผู้เช่า กรรมสิทธิจึงยังไม่เป็นของโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้องและฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทให้จำเลย
นายมิตต์ ผู้ก่อสร้างตึกแถวรายพิพาทได้รับอนุญาตให้เข้าเป็นจำเลยร่วมให้ถือเอาคำให้การและฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคำให้การและฟ้องแย้งของตนด้วย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่เคยทำสัญญาดังที่จำเลยอ้างหากสัญญานั้นเป็นสัญญาระหว่างนายมิตต์กับนางลิบ กระจ่าง มารดาโจทก์ ข้อสัญญาเรื่องกรรมสิทธิ์ก็เป็นโมฆะ และนายมิตต์ได้ทำผิดสัญญา นางลิบได้บอกเลิกสัญญาแล้วและนางลิบถึงแก่กรรมไปแล้วฟ้องแย้งจึงขาดอายุความฟ้องแย้งเคลือบคลุม และจำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้รับมรดกของนางลิบ ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวรายพิพาทแก่นายมนตรี โดยนางถนอมวงศ์ ผู้รับมรดกความ 15 ปี ในอัตราค่าเช่าเดือนละ 40 บาทต่อห้อง โดยทำนิติกรรมที่อำเภอ
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยและจำเลยร่วมฎีกา
ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2498 นางลิบ มารดาโจทก์และนายมิตต์จำเลยร่วม ได้ทำสัญญาให้นายมิตต์จำเลยร่วม ก่อสร้างอาคารบนที่ดินโฉนดที่ 291 ด้วยเงินของจำเลยร่วมเอง โดยไม่ได้ระบุระยะเวลาว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อไร อาคารที่สร้างเสร็จแล้วจำเลยร่วมมีสิทธิกำหนดตัวผู้เช่า ให้เช่าอยู่ได้มีกำหนด 15 ปี ตามอัตราค่าเช่าที่ตกลงกันไว้และเรียกเงินกินเปล่านางลิบไม่มีสิทธิเรียกเงินกินเปล่าหรือขึ้นค่าเช่า เมื่อนางลิบได้ทำสัญญากับผู้เช่าตามระยะเวลา 15 ปี แล้วจึงให้กรรมสิทธิ์ในอาคารนั้น ๆ ตกเป็นของนางลิบเจ้าของที่ดิน ต่อมาจำเลยร่วมได้ก่อสร้างตึกแถวตามสัญญาไปแล้ว 20 ห้องเศษ ห้องอื่น ๆ มีผู้เช่าไปหมดแล้ว เว้นแต่ห้องพิพาททั้ง 4 นี้จำเลยร่วมทำการก่อสร้างอยู่ราว 1 ปีก็งดก่อสร้าง นางลิบเตือนหลายครั้ง และให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่ 22 มิถุนายน 2499 แจ้งไปยังจำเลยร่วม มีข้อความว่า “ฉะนั้น จึงแจ้งมาโดยหนังสือนี้ เมื่อท่านได้รับแล้วขอให้ท่านเริ่มดำเนินการก่อสร้างอาคารตามข้อสัญญาภายใน 15 วัน มิฉะนั้นนางลิบ กระจ่าย จะถือว่าท่านไม่ประสงค์จะดำเนินงานตามข้อสัญญาจะยังความเสียหายให้แก่นางลิบ กระจ่าง จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากท่าน หากขัดข้องประการใด ก็ให้แจ้งให้ข้าพเจ้าทราบภายในกำหนด 15 วันนับแต่ได้รับหนังสือนี้ เมื่อพ้นกำหนดนี้ไปแล้วข้าพเจ้าจะได้ดำเนินการไปตามที่เห็นสมควร” ครั้น พ.ศ. 2501 นางลิบตาย โจทก์จึงครอบครองที่ดินและตึกแถวพิพาทสืบมา และเมื่อ พ.ศ. 2503 โจทก์ยังได้ทำหนังสือสัญญาให้นางสาวอิศราซึ่งจำเลยร่วมกำหนดตัวเช่าตึกแถวห้องอื่นซึ่งจำเลยร่วมได้สร้างขึ้นในที่ดินพิพาท ต่อมาเมื่อวันที่ 2 ตุลาคม 2507 จำเลยร่วมได้มีหนังสือถึงโจทก์ กำหนดตัวผู้เช่าตึกแถวพิพาท คือ จำเลยและนายวรเชษฐเพื่อให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่า ณ ที่ว่าการอำเภอ แต่โจทก์ไม่ไปทำแล้วจำเลยและพวกได้เข้าอยู่ในตึกแถวรายพิพาท โจทก์แจ้งความว่าจำเลยบุกรุกและดำเนินคดีนี้
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า หนังสือของทนายความของนางลิบ นั้น ไม่มีข้อความระบุไว้เลยว่านางลิบได้บอกเลิกสัญญาก่อสร้างกับจำเลยร่วมเป็นแต่กล่าวว่า ถ้าจำเลยร่วมไม่เริ่มดำเนินงานก่อสร้างตามสัญญาต่อไปแล้ว จะได้ฟ้องขอเลิกสัญญาและฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่านั้นเอง หนังสือดังกล่าวจึงไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา เป็นแต่หนังสือเตือนให้ก่อสร้างต่อไปให้เสร็จตามสัญญาเท่านั้น เพราะในสัญญาไม่ได้กำหนดหรือระบุไว้ว่าจะต้องสร้างอาคารทุกอย่างให้เสร็จภายในระยะเวลาเท่าใด และไม่ปรากฏว่าหลังจากนั้นนางลิบได้บอกเลิกหรือจัดการฟ้องจำเลยร่วมเพื่อขอเลิกสัญญาแต่อย่างใดกับยังได้ความว่า โจทก์ผู้เป็นทายาทของนางลิบยังได้ทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามที่จำเลยร่วมกำหนดตัวมา คือนางสาวอิศรา ด้วยจึงฟังว่ายังไม่ได้มีการเลิกสัญญาก่อสร้างกันดังที่โจทก์อ้าง การที่จำเลยเข้าไปอยู่ในห้องพิพาท โดยจำเลยร่วมแจ้งกำหนดตัวว่าเป็นผู้เช่าให้โจทก์ไปทำสัญญาเช่าให้นั้น จึงเป็นการปฏิบัติตามสิทธิในสัญญาก่อสร้างโจทก์มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญา ดังที่จำเลยฟ้องแย้ง ถือไม่ได้ว่าจำเลยเข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด
พิพากษากลับ ให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
