แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทราบแล้วว่ามีผู้เช่าที่ดินพิพาททำนาในขณะทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยแม้สัญญาดังกล่าวจะมีข้อตกลงให้จำเลยจัดการให้ผู้เช่านาออกจากที่ดินพิพาทให้เรียบร้อยก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์แต่เมื่อจำเลยแจ้งแก่ผู้เช่าที่ดินพิพาทว่าจะขายที่ดินพิพาทผู้เช่าที่ดินก็แสดงความจำนงจะขอซื้อที่ดินพิพาทย่อมได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯมาตรา53โดยมีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทก่อนโจทก์การที่จำเลยไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาให้โจทก์จึงไม่เป็นการผิดสัญญาต่อโจทก์แต่เมื่อโจทก์เองก็มิได้ผิดสัญญาด้วยจำเลยจึงต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์
ย่อยาว
โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย โอน ขาย ที่ดิน โฉนด เลขที่ 1962ตำบล บางลูกเสือ อำเภอองครักษ์ จังหวัด นครนายก ตาม สัญญา จะซื้อ จะขาย ฉบับ ลงวันที่ 3 พฤษภาคม 2531 ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 867,000 บาทให้ จำเลย ชดใช้ ค่าเสียหาย ให้ แก่ โจทก์ เป็น รายเดือน เดือน ละ 60,000 บาทนับแต่ วันฟ้อง จนกว่า จะ ชำระ เสร็จสิ้น
จำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
โจทก์ อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ให้ จำเลย โอน ขาย ที่ดิน โฉนด เลขที่ 1962ตำบล บางลูกเสือ อำเภอองครักษ์ จังหวัด นครนายก เนื้อที่ 102 ไร่ 1 งาน 40 ตารางวา ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ฉบับ ลงวันที่ 3 พฤษภาคม 2531ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 867,000 บาท คำขอ อื่น ให้ยก
จำเลย ฎีกา
ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า “พิเคราะห์ แล้ว ข้อเท็จจริง เบื้องต้น รับฟังได้ว่า เมื่อ วันที่ 3 พฤศจิกายน 2530 จำเลย ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ซึ่ง เป็น นา ให้ แก่ โจทก์ ใน ราคา 867,000 บาท และ โจทก์ วาง มัดจำ ไว้เป็น เงิน 200,000 บาท กำหนด จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ใน วันที่3 พฤษภาคม 2531 ขณะ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท ดังกล่าวโจทก์ ทราบ แล้ว ว่า ที่ดินพิพาท มี ผู้เช่า ทำนา โดย โจทก์ จำเลย ตกลง กัน ว่าจำเลย ผู้จะขาย ต้อง จัดการ ให้ ผู้เช่า ทำนา ออก ไป จาก ที่ดินพิพาท ให้เรียบร้อย ก่อน วัน โอน กรรมสิทธิ์ และ ยินยอม ให้ โจทก์ ผู้จะซื้อ เข้าดำเนินการ ใด ๆ ได้ รายละเอียด ปรากฏ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน เอกสารหมาย จ. 1
ปัญหา ที่ จะ ต้อง วินิจฉัย ตาม ฎีกา ของ จำเลย มี ว่า จำเลย เป็นฝ่าย ผิดสัญญา จะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาท หรือไม่ ตาม พระราชบัญญัติ การ เช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53 วรรคหนึ่ง ได้ บัญญัติ ว่า”ผู้ให้เช่า นา จะขาย นา ได้ ต่อเมื่อ ได้ แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ โดย ทำ เป็นหนังสือ แสดง ความจำนง จะขาย นา พร้อม ทั้ง ระบุ ราคา ที่ จะขาย และ วิธีการชำระ เงิน ยื่น ต่อ ประธาน คชก. ตำบล เพื่อ แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ ภายในสิบ ห้า วัน และ ถ้า ผู้เช่า นา แสดง ความจำนง จะซื้อ นา เป็น หนังสือ ยื่น ต่อประธาน คชก. ตำบล ภายใน สามสิบ วัน นับแต่ วันที่ ได้รับ แจ้ง ผู้ ให้เช่า นา ต้อง ขาย นา แปลง ดังกล่าว ให้ ผู้เช่า นา ตาม ราคา และ วิธีการ ชำระเงิน ที่ ได้ แจ้ง ไว้ ” เห็นว่า เมื่อ โจทก์ ทราบ แล้ว ว่า มี ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา ใน ขณะ ทำ สัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดิน ตาม เอกสาร หมาย จ. 1 และจำเลย ก็ นำสืบ ว่า นาย สุชาติ นิ่มเรืองและนายฉุน รุ่งอร่าม เป็น ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา โดย นาย สุชาติและนายฉุน มา เบิกความ เป็น พยาน จำเลย ยืนยัน ว่า นาย สุชาติ เช่า ที่ดินพิพาท จาก จำเลย ทำนา 52 ไร่ นาย ฉุน เช่า ทำนา 50 ไร่ พยาน ทั้ง สอง ทราบ ว่า จำเลย จะขาย ที่ดิน พิพาท จึง แสดง ความจำนง จะซื้อ ที่ดินพิพาท เป็น หนังสือ ยื่น ต่อ ประธานคชก. ตำบล ตาม เอกสาร หมาย ล. 7 และ ทำ เรื่อง คัดค้าน ขอ เช่าและ ซื้อ ที่ดิน ต่อ ทาง อำเภอ องครักษ์ ตาม เอกสาร หมาย ล. 8 และ ล. 9โดย นาย เต็มศักดิ์ จารุจินดา ปลัดอำเภอ องครัก ษ์ใน ขณะ นั้น ซึ่ง เป็น พยาน จำเลย อีก ปาก หนึ่ง ก็ เบิกความ ว่า นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ได้ ไป พบ พยาน แจ้ง ว่า ได้ เช่า ที่ดินพิพาท ของ จำเลย ทำนา มี ความ ประสงค์จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาท และ ให้ พยาน ติดต่อ กับ เจ้าของ นา พยาน ทำ บันทึก ไว้ตาม เอกสาร หมาย ล. 8 และ ล. 9 สอดคล้อง กับ คำเบิกความ ของ จำเลยนาย สุชาติ และ นาย ฉุน พยานหลักฐาน ของ จำเลย จึง มี น้ำหนัก ใน การ รับฟัง แม้ ตาม สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสาร หมาย จ. 1 ข้อ 6 จะ มีข้อตกลง ให้ จำเลย จัดการ ให้ ผู้เช่า นา ออกจาก ที่ดินพิพาท ให้ เรียบร้อยก่อน วัน โอน กรรมสิทธิ์ แต่ ได้ความ เพียง ว่า จำเลย แจ้ง แก่ ผู้เช่าที่ดินพิพาท ว่า จะขาย ที่ดินพิพาท มิได้ ทำ เป็น หนังสือ และ ปรากฏว่านาย สุชาติ กับ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา ประสงค์ ต่อมา ว่า จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาท นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ย่อม ได้รับ ความคุ้มครอง ตาม มาตรา 53 ดังกล่าว โดย มีสิทธิ จะซื้อ ที่ดินพิพาทก่อน โจทก์ การ ที่ จำเลย ไม่ จดทะเบียน โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท ตาม กำหนดเวลา ให้ โจทก์ ก็ เนื่องจาก ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา จะ ขอ ซื้อ ที่ดินพิพาทโดย ดำเนินการ ถูกต้อง ตาม บทบัญญัติ มาตรา 53 ทุกประการ และ โจทก์ก็ รู้ ดี ว่า ที่ดินพิพาท มี ผู้เช่า ทำนา หาก จำเลย โอน กรรมสิทธิ์ ที่ดินพิพาท ให้ แก่ โจทก์ ไป เพราะ เหตุ มิได้ ปฏิบัติ ตาม มาตรา 53 นาย สุชาติ และ นาย ฉุน ผู้เช่า ที่ดินพิพาท ทำนา ก็ มีสิทธิ ซื้อ ที่ดินพิพาท จาก โจทก์ ได้ ตาม มาตรา 54 แห่ง พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดิน เพื่อ เกษตรกรรมพ.ศ. 2524 และ ใน กรณี กลับกัน หาก จำเลย แจ้ง ให้ ผู้เช่า นา ทราบ โดยทำ เป็น หนังสือ ถูกต้อง ตาม บทบัญญัติ มาตรา 53 ผู้เช่า นา ก็ มีสิทธิ ซื้อที่ดินพิพาท ก่อน โจทก์ เช่นกัน ดังนี้ การกระทำ ของ จำเลย จึง ไม่ผิด สัญญาต่อ โจทก์ อย่างไร ก็ ตาม โจทก์ เอง ก็ มิได้ ปฏิบัติ ผิดสัญญา แต่อย่างใดจำเลย จึง ต้อง คืน มัดจำ ให้ แก่ โจทก์ ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษา มา ศาลฎีกาไม่เห็น พ้อง ด้วย ฎีกา ของ จำเลย ฟังขึ้น บางส่วน ”
พิพากษากลับ ให้ยก ฟ้องโจทก์ แต่ ให้ จำเลย คืนเงิน มัดจำ จำนวน200,000 บาท แก่ โจทก์
