แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
สัญญาประนีประนอมยอมความข้อ4.1ระบุว่าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ต้องสร้างอาคาร3หลังแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์)และผู้รับสัญญา(โจทก์)ตกลงให้ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา3ปีแสดงว่าโจทก์และจำเลยที่1ตกลงจะตอบแทนกันเพียง3ปีและจำเลยที่1มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญาข้อ4.3ดังนั้นแม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาก็มีกำหนดระยะเวลาเพียง3ปีส่วนสัญญาเช่ารายพิพาทมีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว สัญญาเช่ารายพิพาทข้อ9ระบุว่าก่อนครบกำหนดอายุสัญญาถ้าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้ให้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)ภายใน60วันก่อนครบกำหนดสัญญานี้เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปข้อสัญญาดังกล่าวนี้ระบุให้จำเลยที่1ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์จำเลยที่1ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้นแต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้นเป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาตซึ่งเมื่อพิจารณาตามข้อสัญญาที่ระบุว่าฯผู้ให้สัญญา(จำเลยที่1)จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา(โจทก์)เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญาแล้วแสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้นโจทก์กับจำเลยที่1จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟอร์มและตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญาดังนั้นข้อสัญญาดังกล่าวจึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารหมายเลข 2 ของโจทก์เพื่อค้าขายอาหารและเครื่องดื่มมีกำหนด1 ปี และมีข้อกำหนดในสัญญาด้วยว่า หากจำเลยประสงค์จะเช่าอาคารและที่ดินต่อไปให้ยื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อโจทก์ภายใน60 วัน ก่อนครบกำหนดสัญญา จำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกันการปฏิบัติตามสัญญา ก่อนครบกำหนดตามสัญญาจำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ขอต่ออายุสัญญา โจทก์ไม่อนุญาตให้ต่ออายุสัญญา สัญญาดังกล่าวจึงสิ้นสุดลง โจทก์แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขอผ่อนผัน โจทก์อนุญาต แต่เมื่อครบกำหนดที่ผ่อนผัน จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังคงประกอบการค้าอยู่ในอาคารของโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไป และร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ยและให้จำเลยที่ 3 รับผิดชดใช้เงินแก่โจทก์ตามสัญญาค้ำประกัน
จำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การว่า จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2ได้ทำสัญญาต่างตอบแทนกับโจทก์ตามหนังสือสัญญาประนีประนอมยอมความท้ายคำให้การซึ่งกำหนดให้จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ทันทีโดยโจทก์ให้จำเลยที่ 1 เช่าอาคารที่สร้างขึ้นและที่ดินข้างเคียงเป็นการตอบแทนมีกำหนด 3 ปี และก่อนครบกำหนด หากจำเลยที่ 1 ประสงค์จะเช่าอาคารและที่ดินต่อไปอีกจำเลยที่ 1 จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อโจทก์เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินเป็นรายปีไป จำเลยที่ 1 ก่อสร้างอาคารเสร็จและใช้สอยอาคารกับที่ดินข้างเคียงจนครบ 3 ปี และแสดงความจำนงขอเช่าอาคารและที่ดินข้างเคียงต่อโจทก์เป็นรายปีตลอดมาเป็นครั้งที่ 6 แล้ว จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ได้แสดงความจำนงขอเช่าอาคารและที่ดินข้างเคียงต่อโจทก์เป็นครั้งที่ 7 โจทก์กลับบอกเลิกสัญญาเช่าโดยจำเลยที่ 1 มิได้ปฏิบัติผิดสัญญาหรือข้อตกลงแต่อย่างใดตามสัญญาให้ใช้ประโยชน์ในอาคารข้อ 9 เมื่อจำเลยที่ 1 ที่ 2ยื่นหนังสือแสดงความจำนงขอเช่าอาคารหมายเลข 2 และที่ดินข้างเคียงต่อโจทก์ถูกต้องตามเงื่อนไขแล้ว โจทก์ต้องอนุญาตทันที ส่วนค่าเสียหายสูงเกินกว่าความเป็นจริง จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดจำเลยที่ 2 เป็นเพียงตัวแทนไม่ต้องรับผิดเป็นส่วนตัวต่อโจทก์ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 3 ให้การว่า เป็นผู้ค้ำประกันตามฟ้องจริง แต่สัญญาให้ใช้ประโยชน์ในอาคารไม่สมบูรณ์ สัญญาดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 3 จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ขับไล่จำเลยที่ 1 ที่ 2และบริวารกับขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากอาคารและที่ดินรอบอาคารให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายให้โจทก์ กับให้จำเลยที่ 3 ชำระเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ และ จำเลย ที่ 1 ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติตามที่คู่ความมิได้ฎีกาโต้แย้งคัดค้านว่า เมื่อปี 2514 ถึงปี 2515 จำเลยที่ 1สร้างซุ้มโทรศัพท์และอาคารหลายแห่งในสวนลุมพินี ต่อมาโจทก์สั่งให้จำเลยที่ 1 รื้ออาคารที่จำเลยที่ 1 สร้าง จำเลยที่ 1 จึงฟ้องโจทก์และมีคดีกันเรื่อยมาจนกระทั่งปี 2519 โจทก์ จำเลยที่ 1ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกัน โดยจำเลยที่ 1 ต้องสร้างอาคารแล้วยกกรรมสิทธิ์ในอาคารให้โจทก์ และโจทก์ให้จำเลยที่ 1เช่าอาคารคราวแรก 3 ปี และมีข้อกำหนดในสัญญาว่า ก่อนครบกำหนดการอนุญาตให้ใช้สอยอาคารและที่ดินระยะเวลา 3 ปี ถ้าผู้ให้สัญญา(จำเลยที่ 1) ประสงค์จะใช้สอยอาคารและที่ดินต่อไปอีก ผู้ให้สัญญาจะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา (โจทก์)เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญา จำเลยที่ 1 ได้สร้างอาคารมอบกรรมสิทธิ์ให้โจทก์แล้วและโจทก์ให้จำเลยที่ 1 ใช้อาคารคราวแรก 3 ปีแล้ว และมีการต่ออายุสัญญาให้จำเลยที่ 1 อีกครั้งละ 1 ปี รวม 6 ครั้ง สัญญาเช่าครั้งสุดท้ายปรากฏตามเอกสารหมาย จ.2 และภายใน 60 วัน ก่อนที่สัญญาเช่าตามเอกสารหมาย จ.2จะสิ้นสุด จำเลยที่ 1 ทำหนังสือขอต่ออายุสัญญาเช่ากับโจทก์โดยเสนอค่าตอบแทนรายเดือนเพิ่มขึ้นเป็นเดือนละ 6,000 บาท แต่โจทก์ไม่ยอมต่ออายุสัญญาให้จำเลยที่ 1 คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาให้ของจำเลยที่ 1 ประการแรกว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่าการที่โจทก์กับจำเลยที่ 2 ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันนั้นมีข้อตกลงกันโดยโจทก์จะต่ออายุสัญญาให้จำเลยที่ 1ได้ใช้อาคารและที่ดินต่อไปอีก หลังจากครบกำหนด 3 ปี ตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้วคราวละ 1 ปี จนครบ 30 ปี เห็นว่า ตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 4.1 ระบุว่าผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1)ต้องสร้างอาคาร 3 หลัง แล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับสัญญา(โจทก์) และผู้รับสัญญา (โจทก์) ตกลงให้ผู้สัญญา (จำเลยที่ 1)ใช้ประโยชน์เพื่อกิจการในอาคารและที่ดินบริเวณข้างเคียงมีกำหนดระยะเวลา 3 ปี ซึ่งแสดงว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงจะตอบแทนกันเพียง 3 ปี และจำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะขอต่ออายุสัญญาเป็นรายปีตามสัญญา ข้อ 4.3 ดังนั้น แม้จะฟังว่าสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ก็มีข้อกำหนดระยะเวลาเพียง 3 ปี ส่วนสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.2 มีผลบังคับตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแยกต่างหากจากสัญญาประนีประนอมยอมความ
ส่วนที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1ยังไม่ได้เลิก โจทก์ต้องต่อสัญญาให้จำเลยที่ 1 เพราะตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 4.3 เป็นคำมั่นและเงื่อนไขของโจทก์เมื่อจำเลยที่ 1 สนองรับแล้วโจทก์ต้องต่อสัญญาให้จำเลยที่ 1ซึ่งตามเอกสารหมาย จ.2 ข้อ 9 ระบุว่า ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาดังกล่าวในข้อ 1 ถ้าผู้ให้สัญญา (จำเลยที่ 1) ประสงค์จะใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปให้ผู้สัญญายื่นความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรต่อผู้รับสัญญา (โจทก์) ภายใน 60 วัน ก่อนครบกำหนดสัญญานี้ เพื่อขออนุญาตใช้ประโยชน์ในอาคารและที่ดินต่อไปเห็นว่า ข้อความสัญญานี้ระบุว่า ให้จำเลยที่ 1 ยื่นความจำนงเพื่อขออนุญาตจากโจทก์จึงเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โจทก์ จำเลยที่ 1ที่จะทำการต่อสัญญาได้เท่านั้น แต่การที่จะอนุญาตตามคำขอหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่โจทก์จะพิจารณาอนุญาต ซึ่งเมื่อพิจารณาตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 4.3 ที่ระบุว่าฯ ผู้ให้สัญญา(จำเลยที่ 1) จะต้องยื่นหนังสือแสดงความจำนงต่อผู้รับสัญญา(โจทก์) เพื่อขออนุญาตใช้อาคารและที่ดินออกไปอีกเป็นรายปีไปในการนี้ผู้ให้สัญญาและผู้รับสัญญาจะต้องทำสัญญากันใหม่อีกครั้งหนึ่งตามแบบฟอร์มและข้อกำหนดของผู้รับสัญญา แสดงว่าการที่จะต่อสัญญาออกไปเป็นรายปีนั้น โจทก์กับจำเลยที่ 1 จะต้องทำสัญญากันใหม่ตามแบบฟรอม์และตามข้อกำหนดของโจทก์ข้อกำหนดนี้จึงเป็นเงื่อนไขที่จะต้องตกลงกันใหม่แล้วจึงจะทำสัญญาซึ่งจะเห็นได้จากการที่จำเลยที่ 1 เสนอค่าตอบแทนรายเดือนเพิ่มขึ้นจากเดิมเป็นเดือนละ 6,000 บาท ทั้ง ๆ ที่ในสัญญาประนีประนอมยอมความก็ไม่ได้กำหนดไว้ ดังนั้นข้อความตามข้อ 9 ในเอกสารหมาย จ.2ก็ดี หรือข้อความในสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 4.3 ก็ดี จึงไม่ใช่คำมั่นหรือเงื่อนไขของโจทก์ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ครบกำหนดตามสัญญาแล้วโจทก์ไม่ต่อสัญญาให้จำเลยที่ 1สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงเลิกกันและเมื่อสัญญาเลิกกันแล้วจำเลยที่ 1 ไม่ออกจากอาคารและที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1จึงต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์แล้วศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์สามารถนำอาคารและที่ดินพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าได้ค่าตอบแทนเดือนละ 100,000 บาท และค่าตอบแทนพิเศษปีละ 200,000 บาท จริงการที่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกไปจากที่ดินและอาคารพิพาททำให้โจทก์เสียหายเป็นเงินจำนวนดังกล่าว
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ 100,000 บาท กับค่าตอบแทนพิเศษปีละ 200,000 บาทนับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2530 เป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบอาคารและที่ดินรอบอาคารให้โจทก์เสร็จ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์
