แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
หนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำระบุว่า เป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) 3 แปลง (น.ส. 3) 1 แปลง แม้ไม่ระบุเนื้อที่ดินแต่ละแปลง แต่ก็ระบุจำนวนเนื้อที่รวมซึ่งเป็นผลบวกของ เนื้อที่ดินทั้งสี่แปลง ต่อมามีการโอนสิทธิครอบครองที่ดินตาม น.ส. 3 ก. 3 แปลง ส่วนที่ดินตาม น.ส. 3 ไม่ได้โอนสิทธิครอบครองกันเนื่องจากที่ดินไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน จึงมีการเปลี่ยนที่ดินโดยนำที่ดินที่ติดต่อกับที่ดิน 3 แปลงข้างต้นมาซื้อขายกัน และคิดราคาที่ดินคำนวณเป็นราคาตารางวา โดยผู้ขายต้องใช้เงินคืนแก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม ซึ่งราคาที่ดินที่ใช้คืนคำนวณแล้วก็ตรงกับราคาที่ตกลงซื้อขายกันแต่แรก แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์กับจำเลยว่าการซื้อขายที่ดินดังกล่าวถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญ มิใช่เป็นการขายเหมา เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ตกลงกันไว้โดยโจทก์มิได้บอกปัด แต่รับเอาที่ดินไว้และใช้ราคาที่ดินตามส่วนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วนแล้วมาฟ้องเรียกเงินดังกล่าวคืนด้วยเหตุที่จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันขาดตกบกพร่องจากจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันและจำเลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยชอบ เป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 406
จำเลยให้การเพียงว่า ไม่ต้องรับผิดตามฟ้องและไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ กับคำฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้ว โดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความในเรื่องใด อายุความมีกำหนดเท่าใด ซึ่งเริ่มนับแต่เมื่อใด และเพราะเหตุใด คำให้การจำเลยไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง ไม่ก่อให้เกิดประเด็นในเรื่องอายุความ
จำเลยต้องคืนเงินแก่โจทก์ในฐานลาภมิควรได้ตามจำนวนเนื้อที่ดินที่หายไป เมื่อมีข้อสงสัยว่าที่ดินซื้อขายกันนั้นขาดจำนวนไป 397 ตารางวา หรือ 297 ตารางวา ป.พ.พ. มาตรา 11 ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ก็คือจำเลยผู้ขายนั่นเอง เพราะมูลหนี้ที่ต้องเสียในคดีนี้เป็นการชำระเงินคืนแก่โจทก์ผู้ซื้อ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 2,270,343 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราตามกฎหมายกำหนดของต้นเงิน 1,488,750 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า จำเลยยอมรับว่าได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับโจทก์ตามฟ้องจริง แต่ในสัญญามิได้ระบุว่าซื้อขายกันเป็นตารางวาละเท่าใด และมิได้ระบุว่าจำเลยจะต้องรับผิดชอบคืนเงินให้โจทก์ หากมีการรังวัดออกโฉนดที่ดินแล้วจำนวนเนื้อที่ดินขาดไป ส่วนที่มีข้อตกลงว่าจำเลยจะคืนเงินสำหรับเนื้อที่ดินที่ขาดไปจำนวน 50 ตารางวานั้น ก็เพราะจำนวนเนื้อที่ดินที่ซื้อขายกันจริงไม่ตรงตามสัญญาจะซื้อขาย จำเลยจึงตกลงว่าจะคืนเงินให้ตามอัตราส่วนของเงินทั้งหมด แต่ไม่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะคืนเงินสำหรับส่วนที่รังวัดแล้วขาดหายไปให้โจทก์ด้วย ขอให้ยกฟ้อง
ระหว่างพิจารณาคู่ความแถลงร่วมกันว่า ที่ดินส่วนที่ขาดไปจำนวน 50 ตารางวา จำเลยได้คืนเงินให้แก่โจทก์จำนวน 187,500 บาทแล้ว
โจทก์และจำเลยไม่สืบพยาน
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงิน 1,488,700 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 เมษายน 2533 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 1,113,750 บาท กับให้ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีชั้นอุทธรณ์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 4,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์และจำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 2820, 2821, 2953 และ (น.ส. 3) เลขที่ 244/232 เนื้อที่รวม 5 ไร่ 73 ตารางวา โดยโจทก์เป็นผู้จะซื้อ จำเลยเป็นผู้จะขาย ในราคา 7,773,000 บาท ต่อมาวันที่ 20 เมษายน 2533 โจทก์จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินเพียง 3 แปลง โดยโจทก์ชำระราคาครบถ้วนตามสัญญา ส่วนที่ดิน น.ส. 3 เลขที่ 244/232 ซึ่งมีเนื้อที่ 1 งาน 70 ตารางวา นั้น ตำแหน่งที่ดินไม่ได้ติดต่อกับที่ดินที่จดทะเบียนโอนกัน โจทก์จำเลยจึงงดการจดทะเบียนโอน ต่อมาโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) เลขที่ 253/247 เนื้อที่ 1 งาน 20 ตารางวา ซึ่งมีตำแหน่งที่ดินอยู่ติดกับที่ดินทั้งสามแปลงที่โอนกันไปแล้ว เมื่อปรากฏเนื้อที่น้อยไป 50 ตารางวา จำเลยจึงคืนเงินจำนวน 187,500 บาท ให้แก่โจทก์รับไปแล้ว ต่อมาโจทก์ยื่นคำขอเปลี่ยนหลักฐานจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) และ (น.ส. 3) เป็นโฉนดที่ดินโดยขอให้ออกรวมเป็นโฉนดที่ดินแปลงเดียวกัน โจทก์เพิ่งทราบจากเจ้าพนักงานที่ดินว่า ที่ดินทั้งหมดดังกล่าวเนื้อที่ขาดไป มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า การซื้อขายที่ดินดังกล่าวระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการซื้อขายกันโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่ดินตามความเป็นจริงหรือโดยการขายเหมาทั้งแปลง กล่าวคือ ตามจำนวนเนื้อที่ที่ระบุตามเอกสารสิทธินั้น เห็นว่า ตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำดังกล่าวระบุว่าเป็นการซื้อขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 3 แปลง (น.ส. 3) จำนวน 1 แปลง แม้จะไม่ระบุเนื้อที่ดินแต่ละแปลงแต่ก็ได้ระบุจำนวนเนื้อที่รวม 5 ไร่ 73 ตารางวา ไว้ ซึ่งเป็นผลบวกของเนื้อที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวทั้งสี่แปลง ต่อมาได้มีการโอนสิทธิครอบครองที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) จำนวน 3 แปลง ส่วนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3) ไม่ได้โอนสิทธิครอบครองกันเนื่องจากที่ดินไม่ติดต่อเป็นผืนเดียวกันจึงได้มีการเปลี่ยนที่ดิน โดยนำที่ดินที่ติดต่อกับที่ 3 แปลงดังกล่าวข้างต้นมาซื้อขายกัน ในการนี้ได้มีการคิดราคาที่ดินคำนวณเป็นราคาตารางวากัน โดยผู้ขายต้องใช้เงินคืนแก่ผู้ซื้อเพราะที่ดินแปลงใหม่มีเนื้อที่น้อยกว่าที่ดินแปลงเดิม 50 ตารางวา ซึ่งราคาที่ดินที่ใช้คืนนั้นคำนวณแล้วก็ตรงกับราคาที่ตกลงซื้อขายกันมาแต่แรก คือตารางวาละ 3,750 บาท ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์กับจำเลยว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามสำเนาหนังสือสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำดังกล่าวถือเอาจำนวนเนื้อที่ดินเป็นสาระสำคัญอันเป็นการซื้อขายกันโดยกำหนดจำนวนเนื้อที่ดิน จึงมิใช่เป็นการขายเหมา เมื่อจำเลยส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ได้ตกลงกันไว้โดยโจทก์ผู้ซื้อมิได้บอกปัดแต่รับเอาที่ดินดังกล่าวไว้และใช้ราคาที่ดินตามส่วนได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง ดังนั้น เมื่อโจทก์ชำระเงินค่าซื้อที่ดินให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วน กรณีนี้เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าซื้อที่ดินส่วนที่โจทก์เรียกเงินค่าซื้อที่ดินส่วนที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยเกินไปบางส่วนคืนด้วยเหตุที่จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันขาดตกบกพร่องจากจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันและจำเลยไม่อาจอ้างกฎหมายที่จะรับเงินจำนวนดังกล่าวไว้โดยชอบ จึงเป็นการฟ้องเรียกทรัพย์คืนฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 406 ที่จำเลยฎีกาว่า กรณีตามฟ้องโจทก์มิใช่ลักษณะลาภมิควรได้นั้น จึงฟังไม่ขึ้น
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการต่อไปว่า ตามคำให้การของจำเลยมีประเด็นเรื่องคดีของโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ เห็นว่า จำเลยให้การแต่เพียงว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดตามฟ้อง และไม่เข้ากฎหมายลักษณะลาภมิควรได้ กับคำฟ้องของโจทก์ขาดอายุความแล้วนั้น โดยมิได้แสดงให้ชัดแจ้งว่าคดีขาดอายุความในเรื่องใด อายุความมีกำหนดเท่าใด ซึ่งเริ่มนับแต่เมื่อใดและเพราะเหตุใด กรณีเช่นนี้คำให้การของจำเลยจึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสอง ไม่ก่อให้เกิดประเด็นในคดี
ส่วนปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์มีว่า จำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายกันให้แก่โจทก์ขาดจำนวนเท่าใด ข้อนี้โจทก์บรรยายฟ้องอ้างว่าจำเลยส่งมอบที่ดินที่ซื้อขายขาดจำนวน 397 ตารางวา แต่ตามภาพถ่ายใบไต่สวนระบุเนื้อที่ดินขาดจำนวนชัดเจนว่า ที่ดินน้อยกว่าเดิม 2 งาน 97 ตารางวา (292 ตารางวา) ป.พ.พ. มาตรา 11 ในกรณีที่มีข้อสงสัย ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่คู่กรณีฝ่ายซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้น ผู้ที่จะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ในคดีนี้ก็คือผู้ขายหรือจำเลยนั่นเอง เพราะมูลหนี้ที่จะต้องเสียในคดีนี้เป็นการชำระเงินคืนแก่ผู้ซื้อหรือโจทก์
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
