แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าเพียง 3 ปี และมีข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาไว้ในข้อ 10 ว่า ผู้เช่ามีสิทธิขอต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 1 ช่วง คือต่ออีก 3 ปี แต่ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและอัตราค่าเช่าซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้ทำความตกลงร่วมกัน และโดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งความประสงค์เช่นว่านั้นให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุการเช่าตามสัญญานี้ ทั้งนี้อัตราค่าเช่าใหม่จะต้องไม่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าเดิมที่กำหนดไว้ในสัญญานี้ ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่จำเลยให้โจทก์เช่าไปจนกว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกเอง และตามสัญญาเช่านี้ นอกจากผลประโยชน์ที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์เป็นค่าเช่าตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากโจทก์อีก ส่วนที่โจทก์ใช้เงินลงทุนไปกว่า 3,000,000 บาท ทำให้ร้านค้าของโจทก์เป็นร้านค้าที่ทันสมัย ลูกค้าที่มาใช้บริการในโรงพยาบาลของจำเลยได้รับความพึงพอใจ ช่วยให้โรงพยาบาลของจำเลยเจริญรุดหน้านั้น สิ่งที่โจทก์ลงทุนไปเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เอง หากลูกค้ามีความพึงพอใจโจทก์ก็ย่อมได้รับผลประโยชน์ในทางธุรกิจมากขึ้น ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงหรือจะมีส่วนสำคัญที่จะทำให้กิจการของจำเลยซึ่งเป็นการประกอบกิจการโรงพยาบาลเจริญรุดหน้าแต่อย่างใด สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
หลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการต่อสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทกันใหม่ มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนั้นจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์เรื่อยมา โดยต่อสัญญาเช่าออกไปครั้งละ 1 ปี โจทก์รับทราบการต่อสัญญาเช่าดังกล่าว จนกระทั่งครั้งสุดท้ายจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ซึ่งตามหนังสือฉบับนี้ จำเลยระบุว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ 88 ตารางเมตร จำเลยขอคิดค่าเช่าเพิ่ม 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นราคาตารางเมตรละ 1,126 บาท เงื่อนไขอื่น ๆ ยังคงเหมือนสัญญาฉบับแรกและหนังสือการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ฉบับก่อน ๆ สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา คือตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 โจทก์ผู้ให้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทได้ต่อไปก็ต่อเมื่อมีการต่ออายุสัญญาเช่า หรือเป็นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 กล่าวคือ เมื่อสิ้นสุดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์เพื่อแจ้งให้ทราบล่วงหน้าว่า จำเลยจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยบริเวณชั้นล่างของอาคารทั้งหมด ดังนั้น จำเลยจึงไม่ประสงค์ให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ขอให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สิน ตลอดจนอุปกรณ์และสิ่งของต่าง ๆ ออกจากพื้นที่ภายในวันที่ 30 มีนาคม 2554 ต่อมา โจทก์ขอขยายระยะเวลาขนย้ายทรัพย์สินออกไปอีก 1 เดือน เป็นวันที่ 30 เมษายน 2554 จำเลยตกลงตามที่โจทก์ขอ ซึ่งจำเลยมีหนังสือบอกกล่าวโจทก์ว่า เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการขนย้ายในวันที่ 30 เมษายน 2554 แล้ว จำเลยจะเข้าครอบครองพื้นที่เช่าทันทีจนกระทั่งปลายเดือนเมษายน 2554 ใกล้จะครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการขนย้าย จำเลยพบว่าโจทก์ยังไม่มีทีท่าว่าจะเริ่มดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท ในวันที่ 26 เมษายน 2554 จำเลยจึงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแจ้งสิ้นสุดสัญญาเช่าอีกครั้ง เพื่อเตือนให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน 2554 ฟังได้ว่า จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทอีกต่อไป และจำเลยก็ได้ดำเนินการตามสัญญา ซึ่งมีการแก้ไขสัญญาในข้อ 9.3 โดยจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุสัญญา ซึ่งฝ่ายโจทก์ได้รับหนังสือฉบับนี้ไว้แล้ว สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุการเช่า ส่วนที่โจทก์มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทได้จนถึงวันที่ 30 เมษายน 2554 ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า ข้อ 8.18 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม โดยโจทก์ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า และส่งมอบสถานที่เช่าให้จำเลยผู้ให้เช่าไม่ช้ากว่า 30 วัน นับแต่วันที่สิ้นสุดการเช่า รวมกับระยะเวลาที่จำเลยผ่อนผันให้โจทก์ดังกล่าว และกรณีนี้แม้โจทก์จะไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและจำเลยไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทต่อไป สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย และที่แก้ไขเพิ่มเติมไม่ได้มีข้อสัญญาที่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ดังนั้น แม้โจทก์เสนอที่จะเช่าต่อแต่จำเลยไม่สนองรับคำเสนอของโจทก์ สัญญาเช่าก็ไม่เกิดขึ้น
โจทก์ฎีกาว่า ม. ไม่ได้รับมอบหมายจากกรรมการจำเลยให้ทำหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และ อ. ผู้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ใช่พนักงานของโจทก์นั้น โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างประเด็นนี้ในคำฟ้องแม้โจทก์จะนำสืบประเด็นนี้ไว้ ก็เป็นเรื่องนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็น การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในประเด็นนี้เพราะต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง จึงชอบแล้ว เมื่อโจทก์ยังฎีกาประเด็นนี้อีก จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์ทั้งสองสำนวนว่า โจทก์ และให้เรียกจำเลยทั้งสองสำนวนว่า จำเลย
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องสำนวนแรก และฟ้องสำนวนหลังขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเสียหาย 1,478,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์จากการที่ไม่ได้ขายสินค้าวันละ 40,000 บาท และค่าซื้อน้ำแข็งวันละ 500 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ และให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไป ให้จำเลยงดเว้นการกระทำอันเป็นการขัดขวางการครอบครองหรือการใช้สอยร้านของโจทก์ กับให้จำเลยติดตั้งสาธารณูปโภคและเครื่องอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในร้านของโจทก์ให้เป็นไปตามเดิม
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งสำนวนแรก และให้การในสำนวนหลังขอให้ยกฟ้องและบังคับโจทก์ชำระค่าเสียหายจำนวน 2,794,873 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระเงิน 210,727.14 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องแย้ง (ฟ้องแย้งวันที่ 28 กรกฎาคม 2554) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลตามฟ้องแย้งให้โจทก์ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่จำเลยชนะคดี คำขออื่นตามฟ้องแย้งให้ยก และให้ยกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวน ค่าฤชาธรรมเนียมตามฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวนให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองสำนวนอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์ชำระเงิน 93,727.14 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี แก่จำเลย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
โจทก์ทั้งสองสำนวนฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงที่คู่ความมิได้โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า จำเลยมีวัตถุประสงค์ในการประกอบกิจการโรงพยาบาล และเป็นเจ้าของอาคาร บีเอช.ทาวเวอร์ ตั้งอยู่เลขที่ 68 ซอยรื่นฤดี สุขุมวิท 1 แขวงคลองเตย เขตคลองเตย กรุงเทพมหานคร วันที่ 22 กุมภาพันธ์ 2537 จำเลยตกลงทำสัญญาให้โจทก์เช่าพื้นที่ชั้นที่ 1 ของอาคาร บีเอช.ทาวเวอร์ เนื้อที่ 88 ตารางเมตร เพื่อให้โจทก์ประกอบกิจการขายสินค้าอุปโภคบริโภค (มินิมาร์ท) หรือร้านสะดวกซื้อ เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าในโรงพยาบาลตลอด 24 ชั่วโมง กำหนดเวลา 3 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2537 จนถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 โดยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้จำเลยเป็นรายเดือน ปีแรกเดือนละ 52,800 บาท ปีที่สองเดือนละ 58,080 บาท และปีที่สามเดือนละ 63,888 บาท ตามสำเนาสัญญาเช่า หลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่า จำเลยได้ต่อสัญญาเช่า ต่อมาวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2543 ได้ต่อสัญญาเช่ามีกำหนด 1 ปี ตามสัญญาเช่า ครั้งสุดท้ายวันที่ 21 มกราคม 2553 จำเลยได้ต่อสัญญาเช่าให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 ครบกำหนดระยะเวลาเช่าวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ตกลงชำระค่าเช่าเพิ่มเติมร้อยละ 10 ตามหนังสือเรื่องการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าจำเลยให้โจทก์ใช้พื้นที่พิพาทต่อไปอีก 2 เดือน จนกระทั่งวันที่ 26 เมษายน 2554 จำเลยโดยนางมิสภา มีหนังสือแจ้งการสิ้นสุดสัญญาเช่าเนื่องจากไม่ประสงค์ให้โจทก์เช่าพื้นที่พิพาทต่อไป พร้อมกับให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากพื้นที่ภายในวันที่ 30 เมษายน 2554 ครบกำหนดวันที่ 30 เมษายน 2554 โจทก์เพิกเฉยไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินและส่งมอบพื้นที่พิพาทแก่จำเลย ต่อมาวันที่ 1 พฤษภาคม 2554 จำเลยจึงงดจ่ายกระแสไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ และวันที่ 3 พฤษภาคม 2554 จำเลยได้ปิดกั้นผนังด้านหลังร้านค้าของโจทก์ รวมถึงกั้นผนังบริเวณพื้นที่ใกล้เคียง
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการแรกว่า สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า นายชลิต ซึ่งขณะนั้นดำรงตำแหน่งผู้อำนวยการฝ่ายสนับสนุนของจำเลย ได้ชักชวนโจทก์เข้าร่วมพัฒนาพื้นที่ของอาคารจำเลยโดยสนับสนุนให้ทำร้านมินิมาร์ทเปิดตลอด 24 ชั่วโมง โจทก์ได้ใช้เงินลงทุนไปไม่น้อยกว่า 3,000,000 บาท ทำร้านของโจทก์ให้เป็นร้านที่ทันสมัยในขณะนั้น มีสินค้าจำนวนมากกว่า 10,000 รายการ ให้บริการลูกค้าที่มาใช้บริการในโรงพยาบาลของจำเลยอย่างประทับใจ ลูกค้าได้รับความพึงพอใจโจทก์มีส่วนที่สำคัญที่ช่วยให้โรงพยาบาลของจำเลยเจริญรุดหน้าเป็นสิ่งตอบแทนที่จำเลยได้รับ และนายชลิตแจ้งโจทก์ว่าจะให้โจทก์เช่าพื้นที่จนกว่าโจทก์จะไม่อยากทำต่อ สัญญาเช่าพื้นที่ระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น ปัญหานี้โจทก์มีนายเกียรติศักดิ์ กรรมการผู้จัดการของโจทก์เบิกความว่า ประมาณปี 2536 นายชลิตชักชวนโจทก์ให้มาร่วมพัฒนาพื้นที่และโครงการอาคาร บีเอช.ทาวเวอร์ ซึ่งจะทำเป็นที่พักอาศัยของญาติผู้ป่วยหรือผู้ป่วยที่รอการพักฟื้น นายชลิตชักชวนให้โจทก์เปิดร้านมินิมาร์ทบริเวณชั้นล่างของอาคาร ให้บริการลูกค้าตลอด 24 ชั่วโมง โดยจะต้องมีสินค้าครบครันตามความต้องการของลูกค้าที่มาใช้บริการ เป็นเหตุให้โจทก์ต้องลงทุนในสินค้าและร้านเป็นเงินกว่า 3,000,000 บาท ซึ่งโดยปกติใช้เงินลงทุนเพียง 800,000 บาท ก็เพียงพอ พยานถามนายชลิตว่าการเช่าพื้นที่จะมีอายุสัญญานานเพียงใดนายชลิตตอบว่าให้โจทก์ประกอบกิจการไปจนกว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกเอง เมื่อนายชลิตส่งร่างสัญญามาให้โจทก์ดู พยานดูแล้วได้ทักท้วงนายชลิตว่าเหตุใดจึงไม่มีข้อความดังกล่าวในสัญญา นายชลิตบอกว่าสัญญาข้อ 3 และข้อ 10 ได้แสดงอายุสัญญาและการต่อสัญญาจากความประสงค์ของผู้เช่าไว้แล้ว และเงื่อนไขที่ฝ่ายจำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาก็มีเพียงเงื่อนไขตามสัญญาข้อ 9 เท่านั้นหลังจากเจรจากับนายชลิตแล้ว โจทก์จึงตกลงทำสัญญาเช่ากับจำเลยตามสำเนาสัญญาเช่าหลังจากนั้นโจทก์เข้าไปปรับปรุงสถานที่ ใช้เงินไป 1,000,000 บาทเศษ และลงทุนเกี่ยวกับชั้นวางของ ตู้เย็น สิ่งที่เกี่ยวข้องกับสินค้า รวมถึงสินค้าเป็นเงิน 2,000,000 บาทเศษ ในขณะที่ฝ่ายจำเลยมีนางมิสภา ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารอาคารและทรัพย์สินของจำเลยเบิกความว่า พยานทำงานกับจำเลยมาตั้งแต่ปี 2521 พยานทราบถึงข้อกำหนดและเงื่อนไขต่าง ๆ ของสัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย จำเลยก่อสร้างอาคาร บีเอช.ทาวเวอร์ แล้วเสร็จในปี 2535 หลังจากนั้นมีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปติดต่อจำเลย รวมทั้งกรรมการโจทก์คือนายเกียรติศักดิ์ โจทก์แจ้งแก่จำเลยว่าต้องการเช่าพื้นที่ไปทำร้านมินิมาร์ท ได้มีการทำสัญญาเช่าพื้นที่กันครั้งแรกตามสัญญาเช่า ก่อนทำสัญญาฉบับนี้ไม่เคยมีกรรมการหรือผู้บริหารคนใดของจำเลยเชิญโจทก์ไปปรึกษาหารือเสนอข้อตกลงหรือเงื่อนไขใด ๆ เพื่อให้โจทก์เข้าไปเช่าพื้นที่พิพาทจากจำเลยดังที่โจทก์อ้าง เห็นว่า ตามสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ในข้อ 3 ให้มีกำหนดเพียง 3 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2537 และสิ้นสุดในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2540 และมีข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาไว้ในข้อ 10 ว่า ผู้เช่ามีสิทธิขอต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 1 ช่วง คือต่ออีก 3 ปี แต่ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและอัตราค่าเช่าซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้ทำความตกลงร่วมกัน และโดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งความประสงค์เช่นว่านั้นให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วันก่อนวันครบกำหนดอายุการเช่าตามสัญญานี้ ทั้งนี้อัตราค่าเช่าใหม่จะต้องไม่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าเดิมที่กำหนดไว้ในสัญญานี้ เห็นได้ว่า ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่จำเลยให้โจทก์เช่าไปจนกว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกเองดังที่โจทก์อ้าง ข้อตกลงต่าง ๆ ที่โจทก์อ้างว่าตกลงไว้กับนายชลิตนั้น นอกจากจะไม่ปรากฏว่าจำเลยมอบให้นายชลิตมาตกลงกับโจทก์แล้ว หากโจทก์เห็นว่าไม่เป็นไปตามข้อตกลงโจทก์ก็ควรต้องไม่ยอมลงชื่อในสัญญาเช่าจนกว่าจะมีการแก้ไขสัญญาให้เป็นที่พอใจของโจทก์ แต่กลับปรากฏว่าโจทก์สมัครใจที่จะเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยให้มีกำหนดเวลาเช่าเพียง 3 ปี และตามสัญญาเช่านี้ นอกจากผลประโยชน์ที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์เป็นค่าเช่าตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากโจทก์อีก ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ใช้เงินลงทุนไปกว่า 3,000,000 บาท ทำให้ร้านค้าของโจทก์เป็นร้านค้าที่ทันสมัย ลูกค้าที่มาใช้บริการในโรงพยาบาลของจำเลยได้รับความพึงพอใจ โจทก์จึงมีส่วนสำคัญที่ช่วยให้โรงพยาบาลของจำเลยเจริญรุดหน้านั้น เห็นว่า สิ่งที่โจทก์ลงทุนไปเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เอง หากลูกค้ามีความพึงพอใจโจทก์ก็ย่อมได้รับผลประโยชน์ในทางธุรกิจมากขึ้น ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงหรือจะมีส่วนสำคัญที่จะทำให้กิจการของจำเลยซึ่งเป็นการประกอบกิจการโรงพยาบาลเจริญรุดหน้าแต่อย่างใด สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ดังที่โจทก์ฎีกา ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการต่อไปว่า สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดลงแล้วหรือไม่ โดยโจทก์ฎีกาว่า สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทจะสิ้นสุดได้ โจทก์จะต้องประพฤติผิดสัญญาตามสัญญาเช่า ข้อ 9 เมื่อโจทก์ไม่ได้ประพฤติผิดสัญญา การสิ้นสุดของสัญญาก็ไม่เกิด จำเลยไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้ อีกทั้งโจทก์ได้แสดงเจตจำนงว่าจะเช่าต่อ ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้ว เห็นว่า ข้อเท็จจริงปรากฏว่าหลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการต่อสัญญาเช่า ต่อมาวันที่ 29 กุมภาพันธ์ 2543 โจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทกันใหม่ มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2543 ถึงวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2544 ตามสัญญาเช่า หลังจากนั้นจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์เรื่อยมาโดยต่อสัญญาเช่าออกไปครั้งละ 1 ปี โจทก์รับทราบการต่อสัญญาเช่าดังกล่าว จนกระทั่งครั้งสุดท้ายจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 21 มกราคม 2553 แจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ซึ่งตามหนังสือฉบับนี้ จำเลยระบุว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ 88 ตารางเมตร จำเลยขอคิดค่าเช่าเพิ่ม 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นราคาตารางเมตรละ 1,126 บาท เงื่อนไขอื่น ๆ ยังคงเหมือนสัญญาฉบับแรกและหนังสือการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ฉบับก่อน ๆ โจทก์โดยนายเกียรติศักดิ์ลงชื่อรับทราบและยินยอมไว้ในหนังสือ ซึ่งสัญญาฉบับแรกที่หนังสือฉบับนี้อ้างถึงก็คือ สัญญาเช่านั่นเอง เมื่อพิจารณาจากหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ประกอบสัญญาเช่า ถือว่าสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา คือ ตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 โจทก์ผู้ให้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทได้ต่อไปก็ต่อเมื่อมีการต่ออายุสัญญาเช่า หรือเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 กล่าวคือ เมื่อสิ้นสุดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา เรื่องนี้นางมิสภาเบิกความว่า เมื่อวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2550 ที่จำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ โจทก์และจำเลยตกลงแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่า ข้อ 9.3 เป็นดังนี้ “ถ้าฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่งต้องการยกเลิกสัญญาเช่า ต้องแจ้งล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุสัญญา” ซึ่งเมื่อวันที่ 24 กันยายน 2553 จำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์เพื่อแจ้งให้ทราบล่วงหน้าว่า จำเลยจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยบริเวณชั้นล่างของอาคารทั้งหมด ดังนั้น จำเลยจึงไม่ประสงค์ให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ขอให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สิน ตลอดจนอุปกรณ์และสิ่งของต่าง ๆ ออกจากพื้นที่ภายในวันที่ 30 มีนาคม 2554 ตามสำเนาหนังสือของจำเลยถึงโจทก์ โดยพนักงานของจำเลยนำหนังสือไปส่งให้โจทก์ที่สถานที่เช่า มีพนักงานในร้านของโจทก์ลงชื่อรับหนังสือไว้ ต่อมาวันที่ 8 มีนาคม 2554 โจทก์ขอขยายระยะเวลาขนย้ายทรัพย์สินออกไปอีก 1 เดือน เป็นวันที่ 30 เมษายน 2554 จำเลยตกลงตามที่โจทก์ขอ ซึ่งจำเลยมีหนังสือลงวันที่ 11 มีนาคม 2554 บอกกล่าวโจทก์ว่า เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการขนย้ายในวันที่ 30 เมษายน 2554 แล้ว จำเลยจะเข้าครอบครองพื้นที่เช่าทันทีจนกระทั่งปลายเดือนเมษายน 2554 ใกล้จะครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการขนย้าย จำเลยพบว่าโจทก์ยังไม่มีทีท่าว่าจะเริ่มดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท ดังนั้น ในวันที่ 26 เมษายน 2554 จำเลยจึงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแจ้งสิ้นสุดสัญญาเช่าอีกครั้ง เพื่อเตือนให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน 2554 จากคำเบิกความของนางมิสภาประกอบเอกสารดังกล่าวฟังได้ว่า จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทอีกต่อไป และจำเลยก็ได้ดำเนินการตามสัญญา ซึ่งมีการแก้ไขสัญญาในข้อ 9.3 โดยจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุสัญญา ตามเอกสารนี้มีผู้ลงชื่อรับเอกสารว่า “อำไพวรรณ 24/9/53” ซึ่งเชื่อว่าฝ่ายโจทก์ได้รับหนังสือฉบับนี้ไว้แล้ว เพราะมีการอ้างถึงว่า นายเกียรติศักดิ์ กรรมการของโจทก์ได้ประชุมร่วมกับจำเลยเมื่อวันที่ 8 มีนาคม 2554 โดยโจทก์ขอขยายเวลาขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทไปอีก 1 เดือน เป็นวันที่ 30 เมษายน 2554 ดังนั้น สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุการเช่า ส่วนที่โจทก์มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทได้จนถึงวันที่ 30 เมษายน 2554 ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า ข้อ 8.18 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม โดยโจทก์ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า และส่งมอบสถานที่เช่าให้จำเลยผู้ให้เช่าไม่ช้ากว่า 30 วัน นับแต่วันที่สิ้นสุดการเช่า รวมกับระยะเวลาที่จำเลยผ่อนผันให้โจทก์ดังกล่าว และกรณีนี้แม้โจทก์จะไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและจำเลยไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทต่อไป ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ได้แสดงเจตจำนงว่าจะเช่าต่อ ถือว่าสัญญาเช่าได้เกิดขึ้นแล้วนั้น สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย และที่แก้ไขเพิ่มเติมไม่ได้มีข้อสัญญาที่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ดังนั้น แม้โจทก์เสนอที่จะเช่าต่อ แต่จำเลยไม่สนองรับคำเสนอของโจทก์ สัญญาเช่าก็ไม่เกิดขึ้น คำพิพากษาศาลฎีกาที่โจทก์อ้างในฎีกา ข้อเท็จจริงไม่ตรงกับข้อเท็จจริงคดีนี้ ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่า นางมิสภาไม่ได้รับมอบหมายจากกรรมการจำเลยให้ทำหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และนางอำไพวรรณผู้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ใช่พนักงานของโจทก์นั้น โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างประเด็นนี้ในคำฟ้องแม้โจทก์จะนำสืบประเด็นนี้ไว้ ก็เป็นเรื่องนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็น การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในประเด็นนี้เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 225 วรรคหนึ่ง จึงชอบแล้ว เมื่อโจทก์ยังฎีกาประเด็นนี้อีก จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการต่อไปว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไปและต้องรับผิดต่อโจทก์หรือไม่ เห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยก็ไม่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่ากับโจทก์ต่อไป ที่โจทก์อ้างว่าโจทก์ได้รับความเสียหายจากการไม่ได้ใช้พื้นที่พิพาทโจทก์ไม่อาจกล่าวอ้างได้ ส่วนที่โจทก์อ้างว่าจำเลยตัดน้ำตัดไฟในพื้นที่พิพาททำให้สินค้าของโจทก์เสียหายนั้น จำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ทราบล่วงหน้าว่าจะไม่ต่ออายุสัญญาเช่าให้นานประมาณ 5 เดือน ก่อนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อีกทั้งโจทก์มีเวลาที่จะขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท หลังสัญญาเช่าสิ้นสุดถึงประมาณ 60 วัน แต่โจทก์ก็ไม่ได้ดำเนินการ ในปัญหานี้นางมิสภาเบิกความว่า จำเลยมีความจำเป็นต้องส่งมอบพื้นที่พิพาทให้แก่ผู้รับเหมาก่อสร้างเพื่อทำการปรับปรุงให้เป็นพื้นที่สำนักงานของฝ่ายทรัพยากรบุคคลของจำเลย แต่โจทก์กลับไม่ยอมออกจากพื้นที่พิพาทโดยไม่สนใจถึงความเสียหายที่จำเลยจะได้รับ ดังนั้น ในวันที่ 1 พฤษภาคม 2554 จำเลยจึงงดจ่ายกระแสไฟฟ้าในร้านค้าของโจทก์ โดยเป็นการใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 8.18.4 ของสัญญาเช่าที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งตามสัญญาดังกล่าวระบุว่า หากผู้เช่าไม่สามารถออกจากสถานที่หรือขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าตามกำหนด ผู้เช่าตกลงให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิตัดไฟฟ้า ระบบประปา หรือตัดสายโทรศัพท์ของสถานที่เช่าได้ จากการที่โจทก์มีเวลาที่จะขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าเป็นเวลานาน แต่โจทก์ไม่ยอมดำเนินการ ทั้งจำเลยได้ให้โอกาสโจทก์ด้วยการขยายระยะเวลาขนย้ายทรัพย์สินให้ดังกล่าว เมื่อโจทก์ยังคงใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาท การที่จำเลยใช้สิทธิงดจ่ายกระแสไฟฟ้าตามที่ระบุในข้อสัญญาย่อมเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริต มิได้เป็นการจงใจทำให้โจทก์เสียหายจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้น
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในประการสุดท้ายว่า โจทก์ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายตามฟ้องแย้งของจำเลยหรือไม่ เพียงใด เห็นว่า เมื่อสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทสิ้นสุดลงแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท การกระทำของโจทก์ย่อมเป็นการละเมิดต่อจำเลย โจทก์มีเวลาที่จะขนย้ายทรัพย์สินจนถึงวันที่ 30 เมษายน 2554 แต่โจทก์ยังคงใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทต่อมา การใช้ประโยชน์ในที่พิพาทของโจทก์ตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2554 จนถึงวันที่ 28 มิถุนายน 2554 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยได้กลับเข้าครอบครองพื้นที่พิพาท ย่อมทำให้จำเลยขาดประโยชน์จากการใช้พื้นที่ โจทก์จะต้องชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่จำเลย การที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยเดือนละ 1,126 บาท ต่อตารางเมตร รวม 88 ตารางเมตร เท่ากับอัตราค่าเช่าที่จำเลยได้รับจากโจทก์ตามหนังสือแจ้งต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ บวกด้วยสิทธิของจำเลยที่ระบุในสัญญาเช่า ข้อ 4 ที่ว่า จำเลยสามารถขึ้นค่าเช่าประจำปีได้ไม่เกินร้อยละ 10 เป็นเวลา 58 วัน รวมเป็นเงิน 210,727.14 บาท นับว่าเป็นจำนวนค่าขาดประโยชน์ที่เหมาะสมแล้ว โดยที่ศาลอุทธรณ์ได้หักเงินจำนวน 117,000 บาท ที่จำเลยได้จากการประมูลซื้อเหมาสินค้าบางส่วนของโจทก์ที่มีวันหมดอายุออกให้แก่โจทก์ด้วย คงเหลือค่าเสียหายจำนวน 93,727.14 บาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองสำนวนชั้นฎีกาให้เป็นพับ
