แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับบริษัทจำเลยตั้งแต่เดือนพฤษภาคม2537 แต่จากหลักฐานหนังสืออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าจำเลยเพิ่งได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยให้ค้าที่ดินได้เมื่อเดือนเมษายน 2539 ซึ่งก่อนหน้านี้จำเลยได้แจ้งไว้ในแผ่นพับใบโฆษณาว่าใบอนุญาตค้าที่ดินของจำเลยอยู่ระหว่างดำเนินการ แสดงว่าในช่วงที่จำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ค้าที่ดินในโครงการดังกล่าวจำเลยไม่อาจยื่นขออนุญาตใช้น้ำบาดาลและไฟฟ้าต่อหน่วยงานรับผิดชอบได้การที่จำเลยยื่นคำร้องขอใช้ไฟฟ้าต่อการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเมื่อเดือนเมษายน 2539 และขอเจาะน้ำบาดาลโดยได้รับใบอนุญาตให้เจาะได้เมื่อเดือนมิถุนายน 2539 และได้รับใบอนุญาตให้ใช้น้ำบาดาลได้เมื่อเดือนกรกฎาคม 2540 ซึ่งล้วนแต่บ่งให้เห็นเจตนาของจำเลยว่า จำเลยได้รีบขวนขวายจัดทำสาธารณูปโภคทันทีที่ได้รับใบอนุญาตให้ค้าที่ดินจากทางราชการ โดยมิได้เพิกเฉยไม่ดำเนินการใด จำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่จำต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่โจทก์ทั้งสอง
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษารวมกัน โดยเรียกโจทก์ในสำนวนแรกว่า โจทก์ที่ 1 และเรียกโจทก์ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ 2
โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องและแก้ไขคำฟ้องเป็นใจความว่า จำเลยโฆษณาเชิญชวนเสนอขายที่ดินโครงการแผ่นดินทองซึ่งตั้งอยู่ตำบลตลาดจินดา อำเภอสามพรานจังหวัดนครปฐม โดยระบุว่าที่ดินในโครงการนั้นเพื่อธุรกิจอุตสาหกรรมและจะจัดให้มีสาธารณูปโภค ได้แก่ ไฟฟ้า น้ำประปาและถนนคอนกรีต เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2537โจทก์ทั้งสองต่างทำสัญญาจะซื้อที่ดินในโครงการดังกล่าวคนละแปลง คือ แปลง 22 เอและ 23 เอ ตามลำดับ ในราคาแปลงละ 2,400,000 บาท โจทก์ทั้งสองต่างชำระเงินในวันทำสัญญา จากนั้นได้ผ่อนชำระค่าที่ดินให้แก่จำเลยรวมเป็นเงินคนละ 719,992 บาท แต่จนถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 3 ปี จำเลยไม่จัดสร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวตามคำโฆษณาให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาตามสมควร จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะผูกพันตามสัญญาอีกต่อไป จึงขอบอกเลิกสัญญาโดยถือเอาคำฟ้องเป็นการบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยคืนเงินจำนวน 719,992 บาท แก่โจทก์ที่ 1และคืนเงินจำนวน 719,992 บาท แก่โจทก์ที่ 2 พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การทั้งสองสำนวนเป็นใจความว่า ในวันที่ 14 พฤษภาคม 2537 โจทก์ทั้งสองต่างทำสัญญาจะซื้อที่ดินในโครงการแผ่นดินทองจากจำเลยคนละแปลงในราคาแปลงละ 2,400,000 บาท หลังทำสัญญาโจทก์ทั้งสองต่างชำระเงินมัดจำและผ่อนชำระรายเดือนให้จำเลยรวมคนละ 719,992 บาท ที่โจทก์ทั้งสองอ้างว่าจำเลยไม่ได้ดำเนินการจัดสร้างสาธารณูปโภค ได้แก่ ไฟฟ้า น้ำประปาและถนนคอนกรีตในโครงการนั้นไม่เป็นความจริง ในปี 2539 จำเลยได้ขออนุญาตก่อสร้างระบบไฟฟ้าและได้ขุดเจาะน้ำบาดาล ส่วนถนนคอนกรีตในโครงการได้สร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วในปีดังกล่าว เหตุที่โจทก์ทั้งสองนำคดีมาฟ้องเนื่องจากโจทก์ทั้งสองต่างผิดสัญญาไม่ชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งจะต้องถูกริบเงินมัดจำ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง
โจทก์ทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษายืน
โจทก์ทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 14พฤษภาคม 2537 โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นสามีภริยากันได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการแผ่นดินทองกับจำเลยคนละ 1 แปลง ตามแผนผังเลขที่ 22 เอ และ 23 เอ แปลงละ 2 ไร่ ในราคาแปลงละ 2,400,000 บาท ชำระเงินมัดจำในวันทำสัญญาแล้วคนละ 100,000 บาท และต้องผ่อนชำระเงินจำนวน 619,992 บาท เป็นรายเดือนเดือนละ 25,833 บาท รวม 24 เดือน ส่วนราคาที่ดินที่เหลือจำนวน 1,680,008 บาท ชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมแผนผังเอกสารหมาย จ.5 และ จ.7 ตามลำดับ โจทก์ทั้งสองต่างชำระเงินตามสัญญาให้จำเลยแล้วคนละ 719,992 บาท ส่วนเงินที่เหลือตามสัญญาที่จะต้องชำระให้จำเลยในวันโอนกรรมสิทธิ์คนละ 1,680,008 บาท นั้น โจทก์ทั้งสองยังไม่ได้ชำระ ต่อมาจำเลยได้มีหนังสือทวงถามไปยังโจทก์ทั้งสองแล้ว ตามหนังสือทวงถามและใบตอบรับในประเทศเอกสารหมาย ล.1, ล.2 และ ล.7 แต่โจทก์ทั้งสองไม่ไปรับโอนที่ดินและไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือให้จำเลย ปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสองมีว่า จำเลยมิได้จัดให้มีสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาไว้ภายในกำหนดเวลาตามสมควร จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่โจทก์ทั้งสองหรือไม่ เห็นว่า แม้ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโครงการแผ่นดินทองระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.7 ตลอดจนหนังสืออนุญาตทำการค้าที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ที่กระทรวงมหาดไทยเป็นผู้ออกใบอนุญาตให้จำเลย มิได้ระบุให้จำเลยในฐานะผู้ค้าที่ดินหรือผู้ขายที่ดินจะต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคภายในโครงการดังกล่าวก็ตาม แต่นางวราภรณ์ เตียวัฒนานนท์ กรรมการผู้จัดการจำเลยก็มิได้ปฏิเสธว่าจำเลยมิได้โฆษณาว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคในโครงการดังกล่าวตามแผ่นพับโฆษณาและภาพถ่ายป้ายโฆษณาหมาย จ.4 โดยนางวราภรณ์ยืนยันว่า จำเลยดำเนินการจัดให้มีสาธารณูปโภคในโครงการแห่งนี้อันได้แก่ถนนคอนกรีตรวมทางเดินเท้ากว้าง 14 เมตร ผ่านที่ดินทุกแปลงมีการวางท่อน้ำแบบพีอีขนาด 4 นิ้ว และ 2 นิ้ว ผ่านด้านหน้าที่ดินกับจัดสร้างแท็งก์น้ำบาดาลตามภาพถ่ายหมาย ล.5 เพื่อจ่ายน้ำไปตามท่อน้ำเข้าสู่ที่ดินทุกแปลง อีกทั้งจัดให้มีไฟฟ้าโดยจำเลยได้ขอใช้ไฟฟ้าจากการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคตามใบเสร็จรับเงิน เอกสารหมาย ป.ล.1 ซึ่งการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคได้มาปักเสาไฟฟ้าและพาดสายไฟฟ้าแรงสูงให้แล้ว โดยเริ่มติดตั้งตั้งแต่ปลายปี 2539 ใช้เวลาประมาณ 6 เดือน จึงแล้วเสร็จตามระเบียบของการไฟฟ้า หลังจากจำเลยชำระเงินแล้วการไฟฟ้าจะปักเสาไฟฟ้าแรงสูงและจ่ายไฟฟ้าแรงสูงให้ ส่วนไฟฟ้าแรงต่ำการไฟฟ้าจะปักเฉพาะเสาไฟฟ้าแรงต่ำเท่านั้น เมื่อผู้ใช้ไฟฟ้ามาขอใช้ไฟฟ้าเป็นราย ๆ ไป จึงจะพิจารณาพาดสายและจ่ายไฟฟ้าแรงต่ำให้ เหตุที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากหากดำเนินการพาดสายไฟฟ้าไว้โดยไม่มีสิ่งปลูกสร้างและผู้อยู่อาศัย สายไฟฟ้าที่พาดไว้อาจถูกขโมยได้ จึงไม่มีการพาดสายไฟฟ้าแรงต่ำไว้ดังเช่นกรณีของโจทก์ทั้งสอง และตามรายงานกระบวนพิจารณาลงวันที่ 20 มกราคม 2542 ของศาลชั้นต้นที่ได้ไปเดินเผชิญสืบยังที่ดินพิพาททั้งสองแปลงตามที่โจทก์ทั้งสองร้องขอรายงานการเดินเผชิญสืบดังกล่าวระบุชัดว่าที่ดินทั้งสองแปลงมีสาธารณูปโภคครบถ้วนแล้ว นอกจากนี้ยังมีแท็งก์เก็บน้ำบาดาลเป็นถังสูงห่างจากที่ดินทั้งสองแปลงประมาณ400 เมตร โดยอยู่ทางด้านทิศตะวันออกเฉียงเหนือซึ่งผู้อาศัยอยู่ในโรงซ่อมรถแบ็กโฮที่ปลูกสร้างอยู่ใกล้ที่ดินดังกล่าวแจ้งให้ทราบว่าได้ใช้ไฟฟ้าและน้ำบาดาลของโครงการแล้วศาลฎีกาพิจารณาภาพถ่ายหมาย จ.6 ซึ่งโจทก์ที่ 1 ได้ถ่ายรูปสภาพที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวไว้เมื่อวันที่ 29 มิถุนายน 2540 ก่อนฟ้องคดีนี้ จากภาพถ่ายดังกล่าวจะเห็นได้ว่าจำเลยได้จัดการทำถนนคอนกรีตตามที่จำเลยแจ้งไว้จริงและเป็นถนนที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว นอกจากนี้ยังมีแท็งก์เก็บน้ำบาดาลและเสาไฟฟ้าตรงตามที่ระบุไว้ในรายงานการเดินเผชิญสืบของฝ่ายโจทก์ดังนั้น พยานหลักฐานของจำเลยจึงฟังได้ว่า จำเลยได้จัดให้มีสาธารณูปโภคในโครงการแผ่นดินทองครบถ้วนพร้อมที่จะให้โจทก์ทั้งสองใช้ประโยชน์แล้ว ส่วนข้อที่ว่าสาธารณูปโภคเหล่านั้นได้จัดให้มีขึ้นภายในระยะเวลาอันสมควรแก่การใช้ประโยชน์หรือไม่นั้น เห็นว่าแม้จากทางนำสืบของโจทก์ทั้งสองและจำเลยรับกันในข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.5 และ จ.7ตั้งแต่วันที่ 14 พฤษภาคม 2537 แต่จากหลักฐานหนังสืออนุญาตทำการค้าที่ดินตามเอกสารหมาย ล.3 ระบุว่า จำเลยเพิ่งได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยให้ค้าที่ดินได้เมื่อวันที่ 18 เมษายน 2539 ซึ่งก่อนหน้านี้จำเลยได้แจ้งไว้ในแผ่นพับใบโฆษณาเอกสารหมาย จ.4 หน้าสุดท้ายว่าใบอนุญาตค้าที่ดินของจำเลยอยู่ระหว่างดำเนินการ แสดงว่าในช่วงที่จำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ค้าที่ดินในโครงการดังกล่าวจำเลยไม่อาจยื่นขออนุญาตใช้น้ำบาดาลและไฟฟ้าต่อหน่วยงานรับผิดชอบได้การที่จำเลยได้ยื่นคำร้องขอใช้ไฟฟ้าต่อการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค สำนักงานไฟฟ้าจังหวัดนครปฐม เมื่อวันที่ 29เมษายน 2539 ตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย ป.ล.1 และขออนุญาตเจาะน้ำบาดาลโดยได้รับใบอนุญาตเจาะน้ำบาดาลเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน 2539 ตามเอกสารท้ายคำให้การหมายเลข 5 โดยได้รับใบอนุญาตให้ใช้น้ำบาดาลเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2540 ตามเอกสารหมาย ล.4 ล้วนแต่บ่งให้เห็นเจตนาของจำเลยว่า จำเลยได้รีบขวนขวายจัดทำสาธารณูปโภคทันทีที่ได้รับใบอนุญาตให้ค้าที่ดินจากทางราชการโดยมิได้เพิกเฉยไม่ดำเนินการใด ๆ ดังข้ออ้างของโจทก์ทั้งสองจำเลยจึงมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่จำต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่โจทก์ทั้งสอง ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ทั้งสองสำนวนนั้น ชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ทั้งสองฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
