แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ตามสัญญาเช่าซื้อระบุว่า ผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้เช่าซื้อ และผู้เช่าซื้อตกลงเช่าซื้อทรัพย์สินที่ผู้ให้เช่าซื้อจัดสร้างขึ้นอันประกอบด้วยห้องแฟลต ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตตั้งอยู่ ที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลต หลังที่ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่ ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวได้ให้คำจำกัดความคำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” ไว้ว่าหมายถึง ส่วนต่าง ๆ ของอาคารแฟลตภายนอกห้องแฟลต รวมทั้งส่วนควบอุปกรณ์ภายนอกห้องแฟลตของอาคารแฟลตหลังนั้นที่ผู้เช่าซื้อใช้ร่วมกัน เช่น หลังคา บันได ระเบียง ทางเดินเข้าห้องแฟลต ประปา ไฟฟ้า ภายนอกห้องแฟลต ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งคำว่า ฯลฯ เป็นต้น ย่อมมีความหมายว่านอกจากทรัพย์ที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วยังหมายถึงทรัพย์อย่างอื่นที่มีลักษณะในการใช้สอยทำนองเดียวกันด้วย ฉะนั้น โรงจอดรถมีหลังคา อาคารสำนักงานชุมชนและสระว่ายน้ำ หาใช่ทรัพย์ที่มีลักษณะการใช้สอยทำนองเดียวกันกับทรัพย์ข้างต้นไม่ ส่วนคำว่าที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลต ข้อความในสัญญาเช่าซื้อได้ระบุชัดเจนว่า หมายถึง ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ที่อาคารแฟลตทั้งหลังตั้งอยู่ซึ่งหมายความว่าเฉพาะที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่เท่านั้น ไม่รวมที่ดินส่วนอื่นๆด้วย ดังนั้น อาคารจอดรถมีหลังคา สำนักงานที่ทำ การชุมชน และสระว่ายน้ำรวมทั้งที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งทรัพย์ดังกล่าว ไม่ใช่ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อ แต่เป็นทรัพย์ที่จำเลยมีหน้าที่จัดให้มีตามที่โฆษณาไว้เท่านั้น โจทก์จึงฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทรัพย์ดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางของ อาคารชุดที่เช่าซื้อไม่ได้
ย่อยาว
คดีทั้งสองสำนวน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้พิจารณาและพิพากษารวมกันโดยให้เรียกโจทก์ที่ ๑ ถึงที่ ๕ ในสำนวนแรกว่า โจทก์ที่ ๑ ถึงที่ ๕ และเรียกโจทก์ที่ ๑ ถึงที่ ๓๐ ในสำนวนหลังว่า โจทก์ที่ ๖ ถึงที่ ๓๕
โจทก์ทั้งสองสำนวนฟ้องเป็นทำนองเดียวกัน ขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันนำที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๒๑, ๑๑๔๓๘๑, ๑๑๔๓๘๒ และ ๑๑๔๓๘๓ ตำบลสามเสนใน (บางซื่อฝั่งใต้) อำเภอพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนอาคารชุด ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพื่อให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโครงการเคหะชุมชนพิบูลวัฒนาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสองให้ จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายหากไม่สามารถบังคับได้ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ ๑ ถึงที่ ๔ และโจทก์ที่ ๖ ถึงที่ ๓๕ เป็นเงินคนละ ๑๖๑,๘๔๙.๓๕ บาท และแก่โจทก์ที่ ๕ เป็นเงิน ๔๓๖,๒๙๒.๗๘ บาท พร้อมดอกเบี้ย อัตราร้อยละ ๗.๕ ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับจากวันฟ้องถึงวันชำระเสร็จ
จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษา ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันนำที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๒๑ และ ๑๑๔๓๘๑ ตำบลสามเสนใน (บางซื่อฝั่งใต้) อำเภอพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร ไปจดทะเบียนอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพื่อให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโครงการเคหะชุมชนพิบูลวัฒนาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หากไม่ปฏิบัติให้ ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสอง โดยจำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ คำขออื่นให้ยก
โจทก์ทั้งสามสิบห้าและจำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ ๑ นำที่ดินโฉนดเลขที่ ๕๒๑ และ ๑๑๔๓๘๑ ตำบลสามเสนใน (บางซื่อฝั่งใต้) อำเภอพญาไท (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เฉพาะส่วนที่เป็นที่ตั้งโรงงานกำจัดน้ำเสียไปจดทะเบียนอาคารชุดตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ เพื่อเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโครงการเคหะชุมชนพิบูลวัฒนา หากไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ ๑ โดยให้จำเลยที่ ๑ ออกค่าใช้จ่ายใน การจดทะเบียนอาคารชุดดังกล่าว นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ ๒
โจทก์ทั้งสามสิบห้าฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ทั้งสามสิบห้าว่า โรงจอดรถมีหลังคา อาคารสำนักงานที่ทำการชุมชน และสระว่ายน้ำพร้อมที่ดินที่เป็นที่ตั้งเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารระหว่างโจทก์ทั้งสามสิบห้ากับจำเลยที่ ๑ หรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาเช่าซื้อระหว่างฝ่ายโจทก์กับจำเลยที่ ๑ ระบุว่าผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้เช่าซื้อ และผู้เช่าซื้อตกลงเช่าซื้อทรัพย์สินที่ผู้ให้เช่าซื้อจัดสร้างขึ้น ตามโครงการเคหะชุมชนพิบูลวัฒนาประกอบด้วยห้องแฟลต ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตตั้งอยู่ ที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่ ซึ่งตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวได้ให้คำจำกัดความคำว่า “ทรัพย์ส่วนกลาง” ไว้ว่า “หมายถึงส่วนต่าง ๆ ของอาคารแฟลตภายนอกห้องแฟลต รวมทั้งส่วนควบอุปกรณ์ภายนอกห้องแฟลตของ อาคารแฟลตหลังนั้น ที่ผู้เช่าซื้อใช้ประโยชน์ร่วมกันหรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่นหลังคาบันได ระเบียง ทางเดินเข้าห้องแฟลต ประปา ไฟฟ้า ภายนอกห้องแฟลต ฯลฯ เป็นต้น
” และให้คำจำกัดความของที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลตว่าหมายถึงที่ดินเฉพาะเนื้อที่ที่อาคารแฟลตทั้งหลังตั้งอยู่
ตามข้อตกลงดังกล่าวแสดงว่าทรัพย์ส่วนกลางหมายถึง ส่วนต่าง ๆ ของอาคารแฟลตภายนอกห้องแฟลตรวมทั้งส่วนควบอุปกรณ์ภายนอกห้องแฟลตที่ผู้เช่าซื้อใช้ร่วมกัน เช่น หลังคา บันได ระเบียง ทางเดินเข้าห้องแฟลต ประปา ไฟฟ้า ภายนอกห้องแฟลต ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งคำว่า ฯลฯ เป็นต้น ย่อมมีความหมายว่านอกจากทรัพย์ที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วยังหมายถึงทรัพย์อย่างอื่นอันมีลักษณะในการใช้สอยทำนองเดียวกันด้วย ฉะนั้นโรงจอดรถมีหลังคา อาคารสำนักงานชุมชน และสระว่ายน้ำ หาใช่ทรัพย์ที่มีลักษณะการใช้สอยทำนองเดียวกับทรัพย์ดังกล่าวข้างต้นไม่ ส่วนคำว่าที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลต ข้อความในสัญญาเช่าซื้อระบุไว้ชัดเจนว่าหมายถึง ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ที่อาคารแฟลตทั้งหลังตั้งอยู่ซึ่งหมายความว่าเฉพาะที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคารแฟลตหลังที่ ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่เท่านั้น ไม่รวมที่ดินส่วนอื่น ๆ ด้วย ดังนั้น อาคารจอดรถมีหลังคา สำนักงานที่ทำการชุมชนและสระว่ายน้ำรวมทั้งที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งทรัพย์ดังกล่าว ไม่ใช่ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อ แต่เป็นทรัพย์ที่จำเลยที่ ๑ มีหน้าที่จัดให้มีตามที่โฆษณาไว้เท่านั้น โจทก์ทั้งสามสิบห้าจึงฟ้องบังคับจำเลยที่ ๑ ให้จดทะเบียนทรัพย์ดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโครงการเคหะชุมชนพิบูลวัฒนาไม่ได้
พิพากษายืน.
