แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจท์ก่จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยเคยบอกเลิกสัญญามาแล้ว เท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยแบ่งชำระเงินออกเป็นสองส่วน ส่วนแรกชำระก่อนวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นเงิน 671,500 บาท โดยชำระในวันจอง 50,000 บาท ส่วนที่เหลือผ่อนชำระเป็นงวดรายเดือนรวม 18 งวด ส่วนที่สองชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 2,616,500 บาท โดยจำเลยให้คำมั่นแก่โจทก์ว่าการก่อสร้างบ้านจะแล้วเสร็จและส่งมอบแก่โจทก์ภายในเดือนพฤษภาคม 2540 โจทก์ชำระเงินแก่จำเลยรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 642,000 บาท แต่จำเลยก่อสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จเป็นการผิดสัญญา จำเลยต้องรับผิดคืนเงินที่โจทก์ชำระไปให้แก่โจทก์ 642,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินแต่ละจำนวน ซึ่งจำเลยรับไปในแต่ละครั้ง คิดถึงวันฟ้องเป็นเงิน 96,493.16 บาท รวมเป็นต้นเงินและดอกเบี้ยถึงวันฟ้อง 738,493.16 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 738,493.16 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 642,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ผิดสัญญาไม่ชำระเงินดาวน์งวดที่ 18 ให้แก่จำเลย จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 642,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวนดังกล่าว นับแต่วันที่ 18 มกราคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 242,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 18 มกราคม 2541 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติตามที่คู่ความนำสืบรับกันและตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่คู่ความมิได้ฎีกาว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อบ้านพร้อมที่ดินในโครงการศศิธรของจำเลย กำหนดชำระเงินดาวน์รายเดือน 18 งวด งวดละ 29,500 บาท งวดสุดท้ายวันที่ 12 เมษายน 2540 รวมจำนวน 671,500 บาท หรือร้อยละ 20 ของราคา ส่วนราคาที่เหลือจำนวน 2,616,500 บาท จะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งจำเลยจะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤษภาคม 2540 และจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 15 วัน นับแต่วันที่โจทก์ได้รับหนังสือแจ้งจากจำเลย โจทก์ชำระเงินดาวน์บางงวดไม่ตรงกำหนดและเคยขอให้พนักงานฝ่ายขายและการเงินของจำเลยขายสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายของโจทก์ให้แก่ผู้อื่น โจทก์จ่ายเงินดาวน์งวดที่ 16 และ 17 เมื่อพ้นกำหนดชำระเงินดาวน์แล้ว ส่วนจำเลยก่อสร้างบ้านที่โจทก์จองซื้อไม่แล้วเสร็จภายในเดือนพฤษภาคม 2540 ตามที่ตกลง ต่อมาวันที่ 20 พฤศจิกายน 2540 และวันที่ 3 ธันวาคม 2540 จำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินดาวน์งวดที่ 18 งวดสุดท้ายภายในเวลาที่จำเลยกำหนด มิฉะนั้นจะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาและจำเลยจะดำเนินการตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญา แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยได้บอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วจำนวน 642,000 บาท ปัญหามีว่าจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วหรือไม่เพียงใด ข้อเท็จจริงได้ความว่า การจองซื้อรายนี้โจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนในกำหนดตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน โดยต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาเป็นสาระสำคัญ หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกให้อีกฝ่ายชำระหนี้ได้โดยพลัน โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้ ต่อมาจำเลยบอกกล่าวกำหนดเวลาให้โจทก์ชำระเงินดาวน์งวดสุดท้าย มิฉะนั้นจำเลยจะดำเนินการตามเงื่อนไขที่ได้ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3.3 มีข้อตกลงให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ได้ชำระมาแล้วทั้งหมดได้ และถือว่าสัญญาเป็นอันเลิกกันถ้าจำเลยได้มีหนังสือเตือนให้โจทก์ชำระแล้วโจทก์ไม่ชำระ ดังนี้ การที่โจทก์เพิกเฉยมิได้ชำระตามที่ทวงถามจะเป็นเหตุให้จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่นั้น เห็นว่า สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาต่างต่อบแทน และล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว หนี้ที่ทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท ลำดับต่อไปเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้นจำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และปรากฏจากทางนำสืบของโจทก์ โดยโจทก์ได้ส่งภาพถ่ายบ้านว่าภายหลังจากบอกเลิกสัญญาแล้วบ้านที่โจทก์จองซื้อไว้ จำเลยยังก่อสร้างไม่เสร็จ ทั้งเบิกความยืนยันว่าขณะโจทก์มาเบิกความต่อศาลซึ่งเป็นเวลาภายหลังจากนั้นอีกประมาณ 1 ปีเศษ บ้านที่จองซื้อก็ยังไม่เสร็จสมบูรณ์พร้อมส่งมอบ ซึ่งการนำสืบของโจทก์ดังกล่าว จำเลยสามารถนำเดินเผชิญสืบบ้านดังกล่าวได้ แต่จำเลยมิได้นำเดินเผชิญสืบให้ประจักษ์ ประกอบกับจำเลยมิได้แจ้งมาด้วยในหนังสือบอกล่าวให้ชำระหนี้นั้นว่า จำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินให้แก่โจทก์แล้ว จึงเชื่อว่าจำเลยยังก่อสร้างบ้านให้โจทก์ไม่แล้วเสร็จสมบูรณ์ จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินดาวน์ของโจทก์
ปัญหาต่อไปมีว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาและต้องคืนเงินดาวน์แก่โจทก์หรือไม่เพียงใด ก็ได้ความจากพยานจำเลยว่าบริษัทจำเลยแบ่งงานออกเป็น 3 ฝ่าย คือ ฝ่ายขาย ฝ่ายการเงิน และฝ่ายก่อสร้าง โครงการศศิธรมีแบบบ้านให้เลือก 7 แบบ นางสาวปนัดดา อิสราบาล พนักงานฝ่ายขายของจำเลยเบิกความว่า พยานเคยช่วยฝ่ายการเงินทางถามค่างวด โจทก์เริ่มชำระค่างวดล่าช้าในงวดที่ 7 ประจำเดือนพฤษภาคม 2539 เมื่อพยานทวงถาม โจทก์ได้นำเงินงวดที่ 7 และงวดที่ 8 มาชำระพร้อมกัน โจทก์เคยแจ้งให้พยานทราบประมาณเดือนกรกฎาคมถึงสิงหาคม 2539 ว่าโจทก์ต้องการขายบ้านที่โจทก์จองซื้อ ซึ่งพยานได้แนะนำให้โจทก์คงชำระเงินดาวน์ต่อไปด้วยเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ และมีนายสายัณห์ ผลิตกรรม กรรมการผู้จัดการฝ่ายก่อสร้างของจำเลยเบิกความว่า บ้านที่โจทก์จองซื้อและบ้านในเฟสเดียวกันกับโจทก์เริ่มก่อสร้างเมื่อเดือนสิงหาคม 2539 กับตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าบ้านแบบที่โจทก์จองซื้อต้องใช้เวลาก่อสร้าง 12 เดือน จึงแล้วเสร็จ ทั้งนี้ไม่รวมถึงสาธารณูปโภค เห็นว่า พยานจำเลยทั้งสองปากเบิกความสอดคล้องกันและเจือสมคำเบิกความของโจทก์ที่ว่าจำเลยก่อสร้างล่าช้า โดยในช่วงที่โจทก์ชำระเงินดาวน์ถึงงวดที่ 9 ที่ 10 แล้ว จำเลยเพิ่งจะเริ่มลงมือก่อสร้างบ้านโจทก์ในเดือนสิงหาคม 2539 ซึ่งต้องใช้เวลาถึง 12 เดือน จึงไม่สามารถจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเดือนพฤษภาคม 2540 ได้ แต่โจทก์ก็ยังคงชำระเงินดาวน์ต่อมาจนเหลืองวดสุดท้าย ซึ่งเป็นเวลาหลังจากต่างฝ่ายต่างล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้ต่อกันแล้ว เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยเคยบอกเลิกสัญญาดังกล่าวมาข้างต้น เท่ากับคู่สัญญามีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษาแก้ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
