แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
การรับจำนองที่ดินเป็นประกันเงินกู้ ธนาคารมักจะอนุมัติให้วงเงินกู้ต่ำกว่าราคาที่ดิน จึงเชื่อได้ว่าราคาที่ดินที่ขาย ทอดตลาดนี้จะต้องสูงกว่าราคาที่ธนาคารโจทก์รับจำนองหรือสูงกว่า 2,300,000 บาท ทั้งราคาที่ว่านี้ยังเป็นราคาในปี 2534 ซึ่งในปี 2540 ที่ขายทอดตลาดน่าเชื่อว่า ราคาที่ดินนี้คงจะขึ้นไปกว่านี้มากแล้ว การที่ผู้ซื้อทรัพย์เสนอราคาเพียง 2,050,000 บาท จึงเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคา ที่แท้จริงหลายแสนบาท และโจทก์กับจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงต่างก็คัดค้านว่าราคาต่ำไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงชอบที่จะเลื่อนการขายทอดตลาด ไปก่อนเพื่อผู้มีส่วนได้เสียหรือประชาชนอื่นจะได้ มีโอกาสเข้าสู้ราคาได้อีก การอ้างว่าได้ให้โอกาสโจทก์ และจำเลยที่ 3 หาผู้เข้าสู้ราคาแล้วไม่มีเหตุผล เพียงพอ เพราะเป็นเพียงการขายทอดตลาดครั้งที่สองซึ่งห่างจากครั้งแรกไม่นาน ดังนั้น การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีด่วนอนุญาตให้ขายไป จึงเป็นการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อ มาตรา 513แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกอบมาตรา 308แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
ย่อยาว
คดีสืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินตามสัญญากู้เงิน สัญญาเบิกเงินเกินบัญชี สัญญาค้ำประกันและสัญญาจำนอง ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาตามยอม จำเลยทั้งสี่ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา โจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่39282 ตำบลเกาะแก้ว อำเภอเมืองภูเก็ต จังหวัดภูเก็ตของจำเลยที่ 3 ให้แก่ผู้ซื้อทรัพย์
จำเลยที่ 3 ยื่นคำร้องว่า การขายทอดตลาดไม่เป็นธรรมเพราะเป็นการขายทอดตลาดเพียงครั้งที่สอง มีผู้สู้ราคารายเดียวผู้ซื้อทรัพย์ซึ่งประมูลที่ดินได้ก็เป็นผู้ที่เสนอราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดครั้งแรก ราคาสูงสุดที่ผู้ซื้อทรัพย์เสนอสูงกว่าราคาสูงสุดในการขายทอดตลาดครั้งแรกเพียงเล็กน้อย และเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง ขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดและให้ทำการขายใหม่
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ตามคำร้องไม่ปรากฏว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขายทอดตลาดโดยไม่สุจริตหรือมิได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติและข้อบังคับที่กำหนดไว้ว่าด้วยวิธีการขายทอดตลาดอย่างไร ไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนการขายทอดตลาด ยกคำร้อง
จำเลยที่ 3 อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับ ให้เพิกถอนการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีในครั้งนี้ โดยให้เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศขายทอดตลาดใหม่ต่อไป
ผู้ซื้อทรัพย์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า ที่ดินที่ขายทอดตลาดนี้โจทก์รับจำนองจากจำเลยที่ 3 เมื่อวันที่6 ตุลาคม 2532 เป็นเงิน 1,700,000 บาท ต่อมาวันที่22 พฤษภาคม 2534 คู่สัญญาตกลงขึ้นเงินจำนองอีกเป็นเงิน600,000 บาท รวมเป็นเงินจำนองทั้งสิ้น 2,300,000 บาทเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดที่ดินแปลงนี้เมื่อวันที่ 3 พฤษภาคม 2538 และประเมินราคาตารางวาละ 800 บาท เนื้อที่ตามโฉนด 6 ไร่ 42 8/10 ตารางวา คิดเป็นเงิน 1,954,240 บาท ประกาศขายทอดตลาดครั้งแรกเมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2540 มีผู้ลงชื่อเข้าสู้ราคา 3 ราย นางสมศรี สุขุมเจริญ ผู้ซื้อทรัพย์เป็นผู้เสนอราคาสูงสุด 2,000,000 บาท ผู้แทนโจทก์และผู้แทนจำเลยที่ 3 คัดค้านว่า ราคาต่ำไปเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงให้งดการขายทอดตลาดประกาศขายทอดตลาดครั้งที่สองเมื่อวันที่ 14 สิงหาคม 2540คงมีผู้ซื้อทรัพย์ลงชื่อเข้าสู้ราคาเพียงรายเดียวและเป็นผู้เสนอราคาสูงสุดเป็นเงิน 2,050,000 บาท ผู้แทนโจทก์และผู้แทนจำเลยที่ 3 คัดค้านว่าราคาต่ำไปเจ้าพนักงานบังคับคดีเห็นว่าโจทก์และจำเลยที่ 3 ไม่หาผู้เข้าสู้ราคาตามที่ได้กำชับแล้ว และราคาดังกล่าวเหมาะสมแล้วจึงอนุมัติให้ขายที่ดินไปในราคาดังกล่าว มีปัญหาต้องวินิจฉัยว่า การขายทอดตลาดที่ดินของเจ้าพนักงานบังคับคดีในครั้งที่สองนี้ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ เห็นว่า การรับจำนองที่ดินเป็นประกันเงินกู้ของธนาคารโดยทั่วไปนั้นธนาคารมักจะอนุมัติให้วงเงินกู้ต่ำกว่าราคาที่ดิน เพราะในกรณีที่ลูกหนี้ใช้วงเงินกู้เต็มแล้วผิดนัดไม่ชำระหนี้จะมีค่าดอกเบี้ยทบเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หากรับจำนองและให้วงเงินกู้เต็มตามราคาที่ดินแล้วธนาคารก็อาจเสียหายได้ดังนั้นจึงเชื่อได้ว่าราคาที่ดินที่ขายทอดตลาดนี้จะต้องสูงกว่าราคาที่โจทก์รับจำนองหรือสูงกว่า 2,300,000 บาท ทั้งราคาที่ว่านี้ยังเป็นราคาในปี 2534 ซึ่งเป็นช่วงเวลาก่อนที่จะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 น่าเชื่อว่าราคาที่ดินนี้คงจะขึ้นไปกว่านี้มากแล้วการที่ผู้ซื้อทรัพย์เสนอราคาเพียง 2,050,000 บาท จึงเป็นราคาที่ต่ำกว่าราคาที่แท้จริงหลายแสนบาทและโจทก์กับจำเลยที่ 3ซึ่งเป็นผู้มีส่วนได้เสียโดยตรงต่างก็คัดค้านว่าราคาต่ำไปเจ้าพนักงานบังคับคดีจึงชอบที่จะเลื่อนการขายทอดตลาดไปก่อนเพื่อผู้มีส่วนได้เสียหรือประชาชนอื่นจะได้มีโอกาสเข้าสู้ราคาได้อีก ที่อ้างว่าได้ให้โอกาสโจทก์และจำเลยที่ 3 หาผู้เข้าสู้ราคาแล้วไม่มีเหตุผลเพียงพอ เพราะเป็นเพียงการขายทอดตลาดครั้งที่สองซึ่งห่างจากครั้งแรกไม่นาน การที่เจ้าพนักงานบังคับคดีด่วนอนุญาตให้ขายไปจึงเป็นการบังคับคดีฝ่าฝืนต่อมาตรา 513แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ประกอบมาตรา 308แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3ให้เพิกถอนการขายทอดตลาดชอบแล้ว ฎีกาของผู้ซื้อทรัพย์ฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
