แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
โจทก์มิใช่บรรยายฟ้องแต่เพียงว่า จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเจตนาไม่สุจริต เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ร่วมคิดกับจำเลยที่ 2 เท่านั้น หากแต่ได้บรรยายด้วยว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ครั้นถึงวันกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 1 ไม่ยอมโอนขายให้ต่อมาจำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเจตนาไม่สุจริต เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ร่วมคิดกับจำเลยที่ 2 คำฟ้องดังกล่าว เมื่อพิจารณาประกอบกันโดยตลอดแล้วมีความหมายว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 สมรู้ร่วมคิดกันทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างกันขึ้นโดยไม่เป็นความจริงเป็นการกระทำที่ไม่สุจริตเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้จำเลยที่ 1ต้องโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ข้อความตามคำฟ้องดังกล่าวชัดพอที่จะทำให้จำเลยที่ 2 ต่อสู้คดีได้แล้ว จึงไม่เคลือบคลุม จำเลยที่ 2 มิได้เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและจำเลยที่ 2รู้อยู่แล้วว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทการที่จำเลยที่ 2 ทำสัญญาซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1ภายหลังโดยอ้างว่าตนเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและมีสิทธิที่จะซื้อได้ก่อนโจทก์ซึ่งไม่เป็นความจริง แสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 2กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตสมรู้ร่วมคิดกันแสดงเจตนาลวงโดยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างกันเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้จำเลยที่ 1 ต้องโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 ไม่โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้ เงินมัดจำที่โจทก์จะต้องคืนให้แก่ ว.ผู้จะซื้อที่ดินพิพาทต่อจากโจทก์นั้น เป็นเงินที่ ว.ออกเป็นค่ามัดจำไว้แก่โจทก์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ว.ตามสัญญาที่ทำกันไว้ได้ โจทก์ก็ต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่ ว. และหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาโดยสามารถโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่ ว.ได้ เงินมัดจำนี้โจทก์ก็ต้องหักเป็นเงินค่าที่ดินที่ ว.จะต้องชำระให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์ต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่ ว. จึงถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชดใช้ให้แก่โจทก์ เงินค่าขาดกำไรที่โจทก์จะได้รับจากการขายที่ดินพิพาทให้แก่ ว.เป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 วรรคสอง เมื่อไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้หรือควรจะรู้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทแล้วไปขายต่อให้ ว.จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นความเสียหายดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่โจทก์ การชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยที่ 1โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 แม้จำเลยที่ 1 จะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินโฉนดเลขที่10204 ตำบลบางซ้ายนอก อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยาเนื้อที่ 33 ไร่ 2 งาน 40 ตารางวา ร่วมกับนางประสงค์ อ่อนศรีเมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2532 จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์จำนวน 16 ไร่ ราคาไร่ละ 50,000 บาทรวมเป็นเงิน 800,000 บาท กำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 22เมษายน 2533 โจทก์วางเงินมัดจำไว้ 40,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ หากโจทก์ผิดสัญญายอมให้ริบเงินมัดจำแต่ถ้าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญายอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เป็นสองเท่าของเงินมัดจำ โจทก์และจำเลยที่ 1 เลื่อนวันโอนกรรมสิทธิ์เป็นวันที่ 23 เมษายน 2533 ถึงวันนัดโอนจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ไปโอนที่ดินให้โจทก์อ้างว่าจำเลยที่ 2 ผู้เช่าที่ดินจะซื้อที่ดิน ต่อมาในวันที่ 19 กรกฎาคม 2533 จำเลยที่ 1ขายที่ดินเฉพาะส่วนของตนให้จำเลยที่ 2 ซึ่งในขณะที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนั้น จำเลยที่ 1 สัญญากับโจทก์ว่าที่ดินนี้ไม่มีการเช่า ทำให้โจทก์หลงเชื่อจึงทำสัญญาจะซื้อจะขายการโอนที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 ให้แก่จำเลยที่ 2 กระทำโดยไม่สุจริต เป็นการแสดงเจตนาลวงด้วย สมรู้ร่วมคิดกับจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 1 จงใจไม่ขายที่ดินให้โจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเพราะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายวิเชียร สุขทรัพย์ศรีในราคาไร่ละ 55,000 บาท รวมเป็นเงิน 880,000 บาท โจทก์รับเงินมัดจำแล้ว 60,000 บาทหากโจทก์ผิดสัญญาต้องคืนเงินมัดจำและเสียค่าปรับให้นายวิเชียรเป็นเงิน 120,000 บาท การที่จำเลยผิดสัญญาจำเลยที่ 1 ต้องคืนเงินมัดจำ 40,000 บาท พร้อมค่าเสียหายเป็นสองเท่าของเงินมัดจำเป็นเงิน 80,000 บาท ค่าขาดกำไรที่โจทก์จะได้จากการขายที่ดินให้นายวิเชียรเป็นเงินไร่ละ 5,000 บาท ที่ดิน 16 ไร่ รวมเป็นเงิน 80,000 บาท เงินมัดจำและค่าปรับที่โจทก์ต้องชำระให้นายวิเชียรเป็นเงิน 180,000 บาท รวมค่าเสียหายส่วนนี้เป็นเงิน 380,000 บาท นอกจากนี้การที่โจทก์ไม่อาจขายที่ดินให้นายวิเชียรได้ โจทก์ต้องชดใช้เงินให้แก่นายวิเชียรเป็นเงินไม่ต่ำกว่าราคาที่ดินที่โจทก์ซื้อจากจำเลยที่ 1 จำนวน 800,000บาท ซึ่งเงินจำนวนนี้จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์ รวมแล้วจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดต่อโจทก์เป็นเงินทั้งสิ้น 1,180,000 บาทขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 10204ตำบลบางซ้ายนอก อำเภอเสนา จังหวัดพระนครศรีอยุธยา เฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 เนื้อที่ 16 ไร่ ระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2ให้จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ หากโอนไม่ให้ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 800,000 บาท ให้จำเลยที่ 1ชดใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 380,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 24 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์
จำเลยที่ 1 ให้การว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์จริง แต่โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่านาพิพาท โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ขายนาให้แล้วโจทก์จะไปตกลงกับผู้เช่านาเองโดยที่จำเลยที่ 2 ไม่ทราบถึงการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว โจทก์รู้ถึงการรอนสิทธิและการชำระหนี้ที่กลายเป็นพ้นวิสัยมาแต่ก่อนและขณะทำสัญญา ในวันโอนกรรมสิทธิ์จำเลยที่ 1 พร้อมจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ แต่จำเลยที่ 2ผู้เช่านาได้คัดค้านการซื้อขาย โจทก์ตกลงกับจำเลยที่ 2 ไม่ได้โจทก์จึงกลับไปไม่ได้ขอรับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 1 และไม่เคยทวงถามให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินให้ หรือมาตกลงร่วมกันเจรจากับผู้เช่านามีแต่จำเลยที่ 2 ติดต่อขอซื้อนาและร้องเรียนต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังพัฒนาจำเลยที่ 1 เห็นว่าโจทก์ไม่ได้ดำเนินการใด ๆ จำเลยที่ 1 จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ และขอให้จำเลยที 2ยกเลิกการร้องเรียนต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังพัฒนาแล้วจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ในราคาที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์ จำเลยที่ 1มิได้ผิดสัญญา การที่โจทก์ไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทต่อบุคคลภายนอกทั้งที่โจทก์ทราบถึงการรอนสิทธิและการชำระหนี้อันอาจกลายเป็นพ้นวิสัยจากการทำสัญญากับจำเลยที่ 1 แต่ต้นโจทก์ย่อมเล็งเห็นผลในการเข้าทำสัญญากับบุคคลภายนอก ความรับผิดต่อบุคคลภายนอกจึงเกิดจากการกระทำของโจทก์เอง จำเลยที่ 1ไม่ต้องรับผิด เมื่อการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยอันมิใช่ความผิดของจำเลยที่ 1 แต่เกิดจากความผิดของโจทก์เอง ทั้งจำเลยที่ 1 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเสียหายหรือบังคับให้จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 คงเพียงคืนเงินมัดจำให้โจทก์เพื่อให้โจทก์และจำเลยที่ 1 กลับคืนสู่ฐานะเดิม ขอให้ยกฟ้อง
จำเลยที่ 2 ให้การว่า ฟ้องของโจทก์เคลือบคลุม เพราะมิได้บรรยายให้เห็นว่า การที่จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่สุจริตเป็นการแสดงเจตนาลวงด้วยสมรู้ร่วมคิดกันนั้น ไม่สุจริตเช่นไร แสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ร่วมคิดกันอย่างไร จำเลยที่ 2 เช่าที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ตั้งแต่ปี2531 โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยมิได้บอกกล่าวให้จำเลยที่ 2 ทราบก่อน การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่ชอบจำเลยที่ 2 มีสิทธิซื้อที่ดินพิพาทคืน จำเลยที่ 2 ทราบเรื่องโจทก์และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายและจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยที่ 2 จึงได้คัดค้านการซื้อขายโจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าที่ดินพิพาทนี้มีจำเลยที่ 2 เช่าทำนาอยู่ โจทก์ขอตกลงกับจำเลยที่ 2 แต่ตกลงกันไม่ได้ จำเลยที่ 2 ร้องเรียนต่อคณะกรรมการการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมประจำตำบลวังพัฒนาจำเลยที่ 1 จึงบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแก่โจทก์ และจำเลยที่ 1โอนขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ในราคาที่ตกลงกับโจทก์เป็นเงิน800,000 บาท โดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนโจทก์และหุ้นส่วนของโจทก์ก็เป็นนายหน้าซื้อขายที่ดินพิพาทย่อมทราบดีแต่ต้นว่าจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่า มีสิทธิในการซื้อขายที่ดินพิพาทก่อนโจทก์แต่โจทก์ยังขืนทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้นโจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินโฉนดเลขที่ 10204 ตำบลบางซ้างนอก อำเภอเสนาจังหวัดพระนครศรีอยุธยา เฉพาะส่วนของจำเลยที่ 1 เนื้อที่ 16 ไร่ระหว่างจำเลยทั้งสอง ให้จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินดังกล่าวเนื้อที่ 16 ไร่ ให้แก่โจทก์ ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 160,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีนับแต่วันที่ 24 เมษายน 2533 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จให้แก่โจทก์ คำขอนอกจากนี้ให้ยก
จำเลยทั้งสองอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
จำเลยทั้งสองฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ประเด็นข้อแรกที่จะต้องวินิจฉัยมีว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมหรือไม่ จำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิฎีกาในข้อนี้เพราะไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ ที่จำเลยทั้งสองฎีกาว่า โจทก์บรรยายฟ้องแต่เพียงว่า จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2โดยเจตนาไม่สุจริต เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ร่วมคิดกับจำเลยที่ 2 เท่านั้น แต่ไม่บรรยายว่าจำเลยที่ 2 รู้ถึงการที่จำเลยที่ 1 จะไม่โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมเห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์นอกจากโจทก์จะได้บรรยายข้อความดังที่จำเลยทั้งสองฎีกาแล้ว ก่อนนั้นโจทก์ก็ได้บรรยายด้วยว่าจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ครั้นถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์จำเลยที่ 1 ไม่ยอมโอนขายให้ ต่อมาจำเลยที่ 1ได้ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยไม่เจตนาสุจริต เป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ร่วมคิดกับจำเลยที่ 2 คำฟ้องดังกล่าวเมื่อพิจารณาประกอบกันโดยตลอดแล้วมีความหมายว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 สมรู้ร่วมคิดกันทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างกันขึ้นโดยไม่เป็นความจริง เป็นการกระทำที่ไม่สุจริตเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ให้จำเลยที่ 1 ต้องโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ข้อความตามคำฟ้องดังกล่าวชัดพอที่จะทำให้จำเลยที่ 2 ต่อสู้คดีได้แล้ว
ประเด็นข้อที่สองมีว่า จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาหรือไม่ ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อเท็จจริงว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสองจึงฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาท เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยที่ 2 มิได้เป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและจำเลยที่ 2 รู้อยู่แล้วว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท การที่จำเลยที่ 2ทำสัญญาซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ภายหลังโดยอ้างว่าตนเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทและมีสิทธิที่จะซื้อได้ก่อนโจทก์ซึ่งไม่เป็นความจริง ทำให้เห็นว่าจำเลยที่ 2 กับจำเลยที่ 1 มีเจตนาไม่สุจริตสมรู้ร่วมคิดกันแสดงเจตนาลวงโดยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างกันเพื่อหลีกเลี่ยงมิให้จำเลยที่ 1 ต้องโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นโมฆะด้วยเหตุนี้การที่จำเลยที่ 1 ไม่โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์จำเลยที่ 1 จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ได้
ประเด็นข้อที่สามมีว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เพียงใด จำเลยทั้งสองฎีกาประการแรกว่าที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชดใช้ค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับอันเนื่องมาจากจำเลยที่ 1 ไม่โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์เป็นเงิน 20,000 บาท นั้นสูงเกินไปเห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.2 กำหนดไว้ว่าหากจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาไม่โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ จำเลยที่ 1 ยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์สองเท่าของเงินมัดจำตามสัญญาดังกล่าวโจทก์วางเงินมัดจำไว้ 40,000 บาท สองเท่าของเงินมัดจำจึงเป็นเงิน 80,000 บาท ที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 ให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายส่วนนี้เพียง 20,000 บาทจึงมิได้สูงเกินไป
จำเลยทั้งสองฎีกาข้อต่อมาว่า เงินมัดจำที่โจทก์จะต้องคืนให้แก่นายวิเชียร สุขทรัพย์ศรี ผู้จะซื้อที่ดินพิพาทต่อจากโจทก์จำนวน 60,000 บาท จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดนั้น เห็นว่าเงินจำนวนนี้เป็นเงินที่นายวิเชียรออกเป็นค่ามัดจำไว้แก่โจทก์เมื่อโจทก์ไม่สามารถโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่นายวิเชียรตามสัญญาที่ทำกันไว้ได้โจทก์ก็ต้องคืนเงินที่รับไว้ให้แก่นายวิเชียรและหากโจทก์ไม่ผิดสัญญาโดยสามารถโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่นายวิเชียรได้เงินมัดจำ 60,000 บาท โจทก์ต้องหักเป็นเงินค่าที่ดินที่นายเชียรจะต้องชำระให้แก่โจทก์ ดังนั้น การที่โจทก์ต้องคืนเงินจำนวนนี้ให้แก่นายวิเชียรจึงถือไม่ได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชดใช้ให้แก่โจทก์
ปัญหาต่อมามีว่า จำเลยที่ 1 จะต้องรับผิดชดใช้เงินค่าขาดกำไรจำนวน 80,000 บาท ที่โจทก์จะได้รับจากการขายที่ดินพิพาทให้แก่นายวิเชียรหรือไม่ เห็นว่า ค่าเสียหายส่วนนี้เป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 222 วรรคสอง จำเลยที่ 1จะต้องรับผิดก็ต่อเมื่อจำเลยที่ 1 ได้คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นพฤติการณ์เช่นนั้น แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้รู้หรือควรจะรู้ว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทแล้วไปขายต่อให้นายวิเชียร ดังนั้นจึงถือไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นความเสียหายดังกล่าว จำเลยที่ 1จึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายส่วนนี้ให้แก่โจทก์
อนึ่ง ที่ศาลล่างทั้งสองได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลยที่ 1 ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 แม้จำเลยที่ 1 จะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน
พิพากษาแก้เป็นว่า จำเลยที่ 1 ไม่ต้องรับผิดชดใช้เงินค่ามัดจำจำนวน 60,000 บาท และเงินค่าขาดกำไรจำนวน80,000 บาท ให้แก่โจทก์และให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินจำนวน760,000 บาท ให้แก่จำเลยที่ 1 ด้วย นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2
