แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
การซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่มีแต่เพียงสิทธิครอบครองเมื่อได้มีการส่งการครอบครองและชำระราคากันเสร็จไปแล้ว ย่อมเป็นผลสำเร็จในการโอนความเป็นเจ้าของทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อ และการที่มีข้อสัญญาผูกพันไว้อีกชั้นหนึ่งว่า ผู้ขายจำต้องจัดการขอโฉนดและโอนโฉนดให้ผู้ซื้อถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาในเรื่องขอโฉนดและโอนโฉนดให้ผู้ซื้อ ผู้ขายยอมให้ปรับ 1200 บาท และในข้อสัญญาตอนท้ายมีความว่า ถ้าผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนโฉนดผู้ขายจะต้องคืนเงินราคาที่ขายดังนี้ ข้อสัญญานี้มิใช่เป็นเรื่องให้สิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาซื้อขาย โดยอีกฝ่ายหนึ่งไม่ยินยอม
โจทก์ฟ้องขอให้ห้ามจำเลยมิให้เกี่ยวข้องกับที่พิพาทโดยมิได้ฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติการออกโฉนดและโอนโฉนดให้โจทก์ ดังนี้ จะขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใส่ชื่อโจทก์แทนไม่ได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า นายนุบิดาจำเลยทำหนังสือสัญญาขายที่ดินให้โจทก์ โดยสัญญากันว่า นายนุจะจัดการขอโฉนดแล้วโอนให้โจทก์แต่เจ้าพนักงานยังไม่ทันออกโฉนด นายนุได้ถึงแก่กรรมเสียก่อนนายนุได้มอบที่ดินให้โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญา บัดนี้จำเลยประกาศขอรับมรดกที่รายนี้ จึงขอให้ศาลพิพากษาแสดงว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่รายนี้ และห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้อง และสั่งให้เจ้าพนักงานที่ออกโฉนดใส่ชื่อโจทก์แทนที่นายนุ จำเลยให้การต่อสู้หลายประการและได้ตกลงรับกันบางประการ ศาลชั้นต้นจึงสั่งงดสืบพยานเสียแล้ววินิจฉัยว่าตามสัญญาผู้ขายมีสิทธิปฏิเสธไม่ยอมขายได้ โดยยอมคืนเงิน 1,200 บาทให้โจทก์ และใช้ค่าเสียหาย 1,200 บาท พิพากษาให้จำเลยคืนเงิน 2 จำนวน ฟ้องนอกนั้นให้ยก ศาลอุทธรณ์เห็นชอบกับศาลชั้นต้นว่า ผู้ขายมีสิทธิไม่ยอมขายได้ แต่ข้อที่ให้จำเลยใช้เงิน ไม่เห็นด้วย พิพากษาแก้ให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า โจทก์จำเลยรับกันว่า นายนุได้ทำสัญญาซื้อขายต่อกันดังที่สั่งไว้ในสำนวนและรับกันว่า “ฯลฯเมื่อทำสัญญากันแล้ว และได้มอบที่ดินให้โจทก์ครอบครอง โดยโจทก์ได้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยและญาติของจำเลย จำเลยและญาติของจำเลยทำในฐานะผู้เช่าตลอดมาจนบัดนี้ ฯลฯ” ประกอบกับสัญญาข้อ 4 มีความว่า “เมื่อผู้ขายได้รับการออกโฉนดแล้ว หรือในระยะใดก็ตาม ผู้ขายกลับใจไม่ยอมขายให้ผู้ซื้อปรับเป็นเงินค่าเสียหาย 1,200 บาท (พันสองร้อยบาท) ถ้าผู้ซื้อไม่รับซื้อที่ดินดังกล่าวมาในสัญญานี้ ผู้ซื้อยอมให้ริบเงินมัดจำและราคาที่ดินที่ผู้ขายได้รับไปตามสัญญานี้” ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีเรื่องนี้คู่สัญญา มุ่งทำสัญญาซื้อขายเด็ดขาดต่อกันได้มีการส่งมอบที่ดินและชำระราคากันเสร็จไป ซึ่งในการซื้อขายที่ดินมือเปล่าที่มีแต่เพียงสิทธิครอบครอง เมื่อได้มีการส่งการครอบครองต่อกันแล้ว ก็ย่อมเป็นผลสำเร็จในการโอนความเป็นเจ้าของทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อ แต่การซื้อขายรายนี้ มีข้อสัญญาผูกพันกันไว้อีกชั้นหนึ่งว่าผู้ขายจะต้องจัดการขอโฉนดและโอนโฉนดให้ผู้ซื้อฉะนั้นตามสัญญาข้อ 4 มีความมุ่งหมายแต่เพียงว่า ถ้าผู้ขายไม่ปฏิบัติตามสัญญาในเรื่องขอโฉนด และโอนโฉนดให้ผู้ซื้อ ผู้ขายยอมให้ปรับ 1,200 บาท มิใช่เป็นข้อสัญญาที่ให้สิทธิบอกเลิกสัญญาส่วนข้อสัญญาตอนท้ายของข้อ 4 ก็เป็นเรื่องที่มีความหมายว่าถ้าผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนโฉนด ผู้ขายก็ไม่ต้องคืนเงินราคาที่ขายสัญญาข้อ 4 มิใช่เป็นเรื่องให้สิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายโดยอีกฝ่ายหนึ่งไม่ยินยอมดังคำวินิจฉัยของศาลล่าง
คดีนี้โจทก์มิได้ฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติการออกโฉนด และโอนโฉนดให้โจทก์ โจทก์จึงขอให้ศาลสั่งเจ้าพนักงานที่ดินตามฟ้องโจทก์ไม่ได้
พิพากษากลับ ให้โจทก์มีสิทธิครอบครองเป็นเจ้าของที่รายพิพาทคำขอนอกนี้ให้ยก
