แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168 เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์ แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้องว่า เมื่อประมาณปี 2536 จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการรัตนโกสินทร์ไอส์แลนด์แก่โจทก์ โดยจำเลยนำแผ่นพับรูปจำลองของโครงการมาให้โจทก์ดู มีคำบรรยายในแผ่นพับว่าจำเลยจะสร้างคอนโดมิเนียมและพลาซ่าบนพื้นที่ประมาณ 60 ไร่ ในส่วนแรกจะมี 9 อาคาร อาคารละ 39 ชั้น พร้อมพื้นที่จอดรถ 7 ชั้น และมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย โจทก์เชื่อในคำโฆษณาดังกล่าวจึงทำสัญญาจองซื้อห้องชุดกับจำเลย จำเลยสัญญาว่าจะก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในปี 2541 ในกรณีที่จำเลยไม่สามารถดำเนินการให้แล้วเสร็จตามกำหนด จำเลยยินยอมคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินค่าจะซื้อและเงินมัดจำให้จำเลยแล้ว รวมเป็นเงิน 327,231 บาท แต่จำเลยก่อสร้างโครงการไม่แล้วเสร็จตามกำหนดและไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณา โจทก์ได้ติดตามทวงถามกับจำเลยตลอดเวลา จำเลยก็ไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้จนกระทั่งวันที่ 4 พฤษภาคม 2544 จำเลยได้มีหนังสือมาถึงโจทก์แจ้งกำหนดวันนัดส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่โจทก์ไม่ประสงค์จะรับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอรับเงินคืน แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 340,208.17 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงิน 327,231 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยให้การว่า จำเลยลงมือก่อสร้างอาคารห้องชุดพิพาทมาโดยตลอดตั้งแต่ปี 2536 รวมทั้งทำการก่อสร้างระบบสาธารณูปโภคตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้จนแล้วเสร็จ ต่อมาจำเลยได้จดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดและเจ้าพนักงานได้ออกหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทเรียบร้อยแล้ว จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ หนังสือบอกเลิกสัญญาดังกล่าวทำขึ้นเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2544 อันเป็นเวลาหลังจากปี 2541 ซึ่งโจทก์อ้างว่าเป็นกำหนดเวลาส่งมอบห้องชุดถึง 3 ปี เห็นได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอากำหนดเวลาตามสัญญาเป็นกำหนดเวลาชำระหนี้ สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดเวลาชำระหนี้ หากโจทก์ประสงค์จะเลิกสัญญา โจทก์ต้องกำหนดเวลาอันสมควรให้จำเลยทำการชำระหนี้เสียก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยไม่ต้องรับผิดคืนเงินให้โจทก์ อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์มีอัตราไม่เกินร้อยละ 3.5 ต่อปี ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ 327,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 9 มิถุนายน 2544 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยให้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 8,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ในอัตราร้อยละ 3.5 ต่อปี ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาของศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “…ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2536 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับจำเลยในราคา 1,543,402 บาท เป็นห้องชุดแบบ อี ในอาคารมณเฑียร 1 ชั้นที่ 8 เนื้อที่ประมาณ 49 ตารางเมตรแบ่งชำระเงินออกเป็นสามส่วน ส่วนแรกเป็นเงินมัดจำ 148,191 บาท ส่วนที่สองแบ่งเป็น 20 งวด งวดละ 8,952 บาท ส่วนที่สาม 1,216,171 บาท ชำระเมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำและเงินในส่วนที่สองให้จำเลยครบ 20 งวดแล้ว รวมเป็นเงินที่ชำระทั้งสิ้น 327,231 บาท ต่อมาจำเลยมีหนังสือไปถึงโจทก์แจ้งกำหนดวันนัดส่งมอบและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่โจทก์ไม่ประสงค์จะรับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยและขอรับเงินคืน
มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยต้องรับผิดคืนเงินแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยหรือไม่ เพียงใด โดยจำเลยฎีกาว่า สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลย เมื่อครบกำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องชำระหนี้คือส่งมอบห้องชุดให้แก่โจทก์แล้ว แต่โจทก์อ้างว่าจำเลยยังก่อสร้างไม่เสร็จ โดยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเรียกเงินที่ชำระแล้วคืนจากจำเลย กลับปล่อยเวลาให้ล่วงพ้นไปนานถึง 3 ปี แสดงให้เห็นว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ ดังนั้น สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นสัญญาที่ไม่กำหนดเวลาชำระหนี้ หากโจทก์จะบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย จึงชอบที่โจทก์จะต้องปฏิบัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 393 เสียก่อน ข้อเท็จจริงที่ปรากฏในทางพิจารณาไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอรับเงินที่ชำระให้แก่จำเลยคืนนั้น เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 11 ระบุว่า “… “ผู้จะขาย” ตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี พ.ศ.2541″ แต่ปรากฏตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดว่าเจ้าพนักงานได้รับจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อวันที่ 23 ธันวาคม 2542 และปรากฏตามสำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่า หนังสือดังกล่าวออกเมื่อวันที่ 1 กันยายน 2542 และปรากฏตามหนังสือที่จำเลยมีไปถึงโจทก์แจ้งกำหนดวันนัดส่งมอบ และโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าจำเลยกำหนดวันนัดส่งมอบและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ในวันที่ 30 พฤษภาคม 2544 แสดงว่าจำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา ทั้งนายวสุผู้รับมอบอำนาจจำเลยตอบทนายโจทก์ถามค้านว่า ปัจจุบันจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างห้างสรรพสินค้า สถานพยาบาล คลับเฮ้าส์ ส่วนสระว่ายน้ำก็สร้างอยู่ในตัวอาคาร มิได้อยู่ด้านหน้าอาคารตามที่ปรากฏในภาพตามแผ่นพับ ซึ่งล้วนเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่โจทก์คาดหวังจะได้ใช้ตามคำพรรณนาเมื่อซื้อห้องชุดจากจำเลยแล้ว ดังนั้น เมื่อจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ตรงตามสัญญาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ที่บัญญัติว่า ถ้าวัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นว่าโดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาได้แสดงไว้ จะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลามีกำหนดก็ดี หรือภายในระยะเวลาอันใดอันหนึ่งซึ่งกำหนดไว้ก็ดี และกำหนดเวลาหรือระยะเวลานั้นได้ล่วงพ้นไปโดยฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมิได้ชำระหนี้ไซร้ ท่านว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะเลิกสัญญานั้นเสียก็ได้ มิพักต้องบอกกล่าวดังว่าไว้ในมาตราก่อนนั้นเลย ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องเป็นไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149, 150 และมาตรา 168 เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อน แล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ซึ่งนายวสุเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังจากครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์ แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นแล้ว ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญตามฎีกาของจำเลย ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอรับเงินที่ชำระให้แก่จำเลยคืนทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยได้ตามที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามาศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
