แหล่งที่มา : สำนักวิชาการ
ย่อสั้น
สิทธิในการเลิกสัญญาของคู่สัญญาอาจเกิดจากข้อกำหนดในสัญญาหรือโดยบทบัญญัติของกฎหมายอันเป็นหลักทั่วไปตามมาตรา 387 ถึง 389 หรือตามบทบัญญัติว่าด้วยเอกเทศสัญญา ลักษณะเช่าทรัพย์ ข้ออ้างของจำเลยที่ว่าโจทก์ปฏิบัติต่อจำเลยไม่เป็นไปตามฐานะผู้ให้เช่าที่ควรให้ความสะดวกแก่ผู้เช่าตามสมควร แต่กลับไม่ให้ความสะดวกในการที่จำเลยให้เช่าช่วงนั้น เมื่อตามสัญญาเช่าไม่มีข้อสัญญาที่กำหนดให้จำเลยบอกเลิกสัญญาด้วยเหตุดังที่จำเลยกล่าวอ้างทั้งตามหนังสือบอกเลิกสัญญาของจำเลยก็มิได้ระบุว่าโจทก์กระทำผิดสัญญาข้อใด จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา หนังสือบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเพียงคำเสนอขอเลิกสัญญา เมื่อโจทก์ไม่ตกลงเลิกสัญญาตามคำเสนอของจำเลย สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงหาได้เลิกกันไม่
แม้ตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินฯ มาตรา 40 กำหนดให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินมีหน้าที่ต้องเสียก็ตาม แต่ตามสัญญาเช่าข้อ 15 วรรคสอง กำหนดให้จำเลยเป็นผู้ชำระ เมื่อจำเลยไม่ชำระ โจทก์ก็ต้องชำระแทนและเรียกเอาจากจำเลยได้กรณีมิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 563 แต่เป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30
การฟ้องเรียกค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้านั้นมิใช่เป็นการเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (3) แต่ถือเป็นคดีที่โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าจึงต้องฟ้องภายใน 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 339,004,943.28 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องของโจทก์ และบังคับให้โจทก์ชำระเงินจำนวน 51,733,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่จำเลย
โจทก์ให้การฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง
ระหว่างการพิจารณาของศาลชั้นต้น จำเลยขอสละข้อต่อสู้ในประเด็นเกี่ยวกับอำนาจฟ้อง และในประเด็นฟ้องโจทก์เคลือบคลุม และโจทก์สละข้อต่อสู้ในประเด็นฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุม
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4,807,217.12 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน ดังกล่าว นับถัดจากวันฟ้อง (วันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2545) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามจำนวนทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท กับให้ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงที่ไม่โต้เถียงกันในชั้นนี้รับฟังได้ว่า เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2527 จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์ บริเวณสถานีรถไฟอุตรดิตถ์ บริเวณที่สอง ถนนสำราญรื่น อำเภอเมืองอุตรดิตถ์ จังหวัดอุตรดิตถ์ เป็นเนื้อที่ 34,839 ตารางเมตร เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ มีกำหนด 30 ปี นับตั้งแต่วันทำสัญญาถึงวันที่ 26 กรกฎาคม 2557 โดยมีข้อตกลงให้อาคารสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งอุปกรณ์และส่วนควบของสิ่งปลูกสร้างซึ่งอยู่ในที่เช่าตกเป็นของโจทก์ แต่โจทก์ยอมให้จำเลยนำไปหาประโยชน์ได้จนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า จำเลยตกลงชำระค่าเช่าแก่โจทก์เดือนละ 325,000 บาท แต่เฉพาะค่าเช่าในปีแรกคิดเพียงเดือนละ 162,500 บาท หากจำเลยผิดนัดในการชำระค่าเช่าจะต้องเสียค่าปรับแก่โจทก์เป็นรายวันในอัตราร้อยละ 0.075 ของค่าเช่าที่ค้างชำระ และจำเลยต้องชำระค่าภาษีโรงเรือนในอัตราร้อยละ 12.5 ของค่าเช่ารายเดือนตลอดไปจนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญา ต่อมาวันที่ 13 พฤศจิกายน 2535 โจทก์และจำเลยตกลงแก้ไขสัญญาเดิมโดยจำเลยไม่ต้องปลูกสร้างอาคารจำนวน 63 ห้อง จึงลดพื้นที่เช่าลงเหลือ 17,458 ตารางเมตร และลดค่าเช่าลงเหลือเดือนละ 226,706 บาท รายละเอียดตามสัญญาเช่า และบันทึกต่อท้ายสัญญาเช่า เมื่อยกเลิกการก่อสร้างอาคารบางส่วน คงเหลืออาคารพาณิชย์ที่จำเลยต้องก่อสร้างจำนวน 88 ห้อง ซึ่งจำเลยได้ก่อสร้างอาคารพาณิชย์จำนวนดังกล่าวครบแล้ว ต่อมาวันที่ 26 กรกฎาคม 2543 จำเลยมีหนังสือถึงโจทก์ขอบอกเลิกสัญญาเช่า โดยอ้างว่าจำเลยได้รับการตอบสนองจากโจทก์ไม่ดีเท่าที่ควร เช่น การขออนุมัติให้ผู้เช่าช่วงเช่าอาคารพาณิชย์ หรือการเปลี่ยนแปลงผู้เช่าอาคารพาณิชย์ หรือการแก้ไขเพิ่มเติมอาคารเป็นไปอย่างล่าช้า ทำให้ผลประโยชน์ของจำเลยที่จะได้รับพลอยล่าช้าตามไปด้วย ประกอบกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศทำให้การดำเนินกิจการของจำเลยประสบภาวะขาดทุน ผลประโยชน์ค่าเช่าที่จำเลยได้รับจากผู้เช่าช่วงแต่ละเดือนไม่เพียงพอที่จะจ่ายแก่โจทก์ โดยจำเลยขอเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2543 เป็นต้นไป หลังจากนั้นจำเลยก็ไม่ได้ชำระค่าเช่าและค่าภาษีให้แก่โจทก์ ต่อมาวันที่ 2 สิงหาคม 2544 โจทก์มีหนังสือถึงจำเลยแจ้งว่า โจทก์พิจารณาแล้วไม่อนุญาตให้จำเลยเลิกสัญญาก่อนกำหนด และให้จำเลยชำระค่าเช่าตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2543 ถึงวันที่ 31 สิงหาคม 2544 รวมทั้งค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้าและค่าภาษีภายใน 30 วัน นับแต่ได้รับหนังสือตามหนังสือทวงถาม แต่จำเลยไม่ชำระ ต่อมาวันที่ 12 ตุลาคม 2544 โจทก์จึงมีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย โดยให้มีผลเลิกการเช่าตั้งแต่วันที่ 1 พฤศจิกายน 2544 เป็นต้นไป และให้จำเลยชำระค่าเช่า ค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้าและค่าภาษีที่จำเลยไม่ชำระตั้งแต่วันที่ 1 กันยายน 2543 ถึงวันที่ 31 ตุลาคม 2544 ตามหนังสือบอกเลิกสัญญา
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเลิกกันเพราะการบอกเลิกสัญญาของจำเลยหรือไม่ โดยจำเลยฎีกาว่า จำเลยใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 อันเนื่องจากการกระทำของโจทก์ที่ปฏิบัติต่อจำเลยไม่เป็นไปตามฐานะผู้ให้เช่าที่ควรให้ความสะดวกแก่ผู้เช่าตามสมควร แต่กลับไม่ให้ความสะดวกแก่ผู้เช่าในการให้เช่าช่วง เป็นเหตุให้จำเลยไม่ประสบความสำเร็จในทางธุรกิจ นอกจากนี้โจทก์ยังคิดค่าเช่าเพิ่มเติมจากผู้เช่าช่วง ทั้ง ๆ ที่ผู้เช่าช่วงได้เช่าที่เพิ่มเติมในที่ที่จำเลยเช่าจากโจทก์ เป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจหาประโยชน์จากที่เช่าได้เต็มตามสัญญา และไม่อนุมัติให้เช่าเต็มระยะเวลาตามที่จำเลยได้ทำสัญญาไว้กับโจทก์ ทำให้จำเลยขาดประโยชน์ที่ควรจะได้ เห็นว่า มาตรา 386 วรรคหนึ่ง บัญญญัติว่า ” ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งมีสิทธิเลิกสัญญาโดยข้อสัญญาหรือโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การเลิกสัญญาเช่นนั้นย่อมทำด้วยแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง ” ตามบทบัญญัติดังกล่าว สิทธิในการเลิกสัญญาของคู่สัญญาจึงอาจเกิดจากข้อกำหนดในสัญญาหรือโดยบทบัญญัติของกฎหมายอันเป็นหลักการทั่วไปตามมาตรา 387 ถึง มาตรา 389 หรือตามบทบัญญัติว่าด้วยเอกเทศสัญญา ลักษณะเช่าทรัพย์ข้ออ้างของจำเลยที่ว่า การกระทำของโจทก์ที่ปฏิบัติต่อจำเลยไม่เป็นไปตามฐานะผู้ให้เช่าที่ควรให้ความสะดวกแก่ผู้เช่าตามสมควร แต่กลับไม่ให้ความสะดวกในการให้เช่าช่วงนั้น ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อสัญญาข้อใดที่กำหนดให้จำเลยบอกเลิกสัญญาในกรณีที่มีเหตุดังที่จำเลยกล่าวอ้างเกิดขึ้น ทั้งตามหนังสือบอกเลิกสัญญาของจำเลยก็มิได้ระบุว่าโจทก์กระทำผิดสัญญาเช่าข้อใด และไม่เข้ากรณีที่จำเลยจะมีสิทธิเลิกสัญญาโดยบทบัญญัติของกฎหมาย เนื่องจากข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่าโจทก์ผิดนัดไม่ชำระหนี้ใด หรือการชำระหนี้กลายเป็นพ้นวิสัยแต่อย่างใด ทั้งการเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยก็เป็นการเช่าที่มีกำหนดเวลาตามที่ได้ตกลงกันไว้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า หนังสือบอกเลิกสัญญาของจำเลยเป็นเพียงคำเสนอขอเลิกสัญญาจึงชอบแล้ว เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าโจทก์ไม่ตกลงเลิกสัญญาตามคำเสนอของจำเลย สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงหาได้เลิกกันเพราะการบอกเลิกสัญญาของจำเลยไม่ ที่จำเลยฎีกาต่อไปว่า เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญา โจทก์เองก็ยอมรับผลของการบอกเลิกสัญญาของจำเลย โดยพนักงานของโจทก์ติดต่อขอรายชื่อผู้เช่าช่วงและอัตราค่าเช่าแต่ละรายไปจากจำเลยนำไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าช่วงแล้วพฤติกรรมดังกล่าวของคู่สัญญาถือได้ว่าสัญญาได้สิ้นสุดลงโดยปริยายนั้น เห็นว่า ข้ออ้างตามฎีกาดังกล่าวซึ่งมีความหมายว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยายนั้น จำเลยมิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่เลิกกันตามหนังสือบอกเลิกสัญญาของจำเลย จำเลยก็มีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าและค่าภาษีแก่โจทก์ รวมทั้งค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้าดังที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษา
มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยต่อไปว่า ฟ้องโจทก์สำหรับค่าภาษีและค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้าขาดอายุความหรือไม่ ที่จำเลยฎีกาว่า ค่าภาษีและค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้านั้น เป็นการฟ้องในมูลหนี้เกี่ยวแก่สัญญาเช่า จึงมีอายุความ 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563 เห็นว่า สำหรับค่าภาษีโรงเรือนแม้ตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 40 กำหนดให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินมีหน้าที่ต้องเสียดังที่จำเลยฎีกาก็ตาม แต่ตามสัญญาเช่า ข้อ 15 วรรคสอง กำหนดให้จำเลยเป็นผู้ชำระ เมื่อจำเลยไม่ชำระ โจทก์ก็ต้องชำระแทนและเรียกเอาจากจำเลยได้ กรณีมิใช่เป็นเรื่องที่โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 563 แต่เป็นกรณีที่ไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามมาตรา 193/30 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ส่วนนี้ไม่ขาดอายุความจึงชอบแล้ว ส่วนกรณีค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้านั้น สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 4 กำหนดว่า หากจำเลยผิดนัดการชำระค่าเช่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าปรับเป็นรายวันในอัตราร้อยละ 0.075 ของค่าเช่าที่ยังค้างชำระจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ เห็นว่า การฟ้องเรียกค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้านั้น มิใช่เป็นการเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ ถือว่าเป็นคดีที่โจทก์ผู้ให้เช่าฟ้องจำเลยผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่า จึงต้องฟ้องภายในกำหนด 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563 ปัญหาว่าจำเลยส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์เมื่อใดในข้อนี้จำเลยให้การว่า โจทก์ได้รับมอบทรัพย์สินที่เช่าจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 4 มิถุนายน 2544 นายประพันธ์ อัชแมนมิตร พยานจำเลยเบิกความว่า โจทก์ได้รับมอบพื้นที่จากจำเลยโดยขอรับรายชื่อผู้เช่าช่วงกับอัตราค่าเช่าที่เรียกเก็บแต่ละรายจากจำเลยไปดำเนินการเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าช่วงแทนจำเลย ดังเช่นตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย ล.11 ถึงล.13 นายบรรหาร พยานโจทก์เบิกความว่า โจทก์เคยเก็บเงินค่าเช่าจากผู้เช่าช่วงบางรายตามใบเสร็จรับเงินเอกสารหมาย ล.11 ถึง ล.13 จริง แต่ต่อมาวันที่ 3 กรกฎาคม 2544 คณะกรรมการของโจทก์มีมติให้ระงับการเก็บค่าเช่าไว้ก่อน เหตุที่โจทก์เก็บค่าเช่าจากผู้เช่าช่วงระยะหนึ่งนั้นเพราะเพื่อบรรเทาความเสียหายจากการขาดรายได้ที่สมควรได้จากจำเลย เห็นว่า จำเลยกล่าวอ้างข้อเท็จจริงที่ว่า โจทก์ได้รับมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนจากจำเลยตั้งแต่วันที่ 4 มิถุนายน 2544 จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ แต่จำเลยคงมีนายประพันธ์เบิกความลอย ๆ ว่า โจทก์ได้รับมอบพื้นที่ไปจากจำเลยเพื่อไปเก็บค่าเช่าช่วงตามใบเสร็จรับเงินเอกสาร ล.11 ถึง ล.13 โดยไม่ปรากฏว่าได้มีการส่งมอบและรับมอบทรัพย์สินที่เช่ากันอย่างเป็นกิจจะลักษณะอย่างไรและเมื่อใด การที่เจ้าหน้าที่ของโจทก์เก็บค่าเช่าจากผู้เช่าช่วงบางราย แต่ต่อมาคณะกรรมการของโจทก์มีมติให้ระงับการเก็บค่าเช่า แสดงให้เห็นว่าโจทก์ยังมิได้รับมอบทรัพย์สินคืนจากจำเลยดังที่จำเลยให้การต่อสู้คดี ข้อเท็จจริงจึงต้องฟังว่า มีการส่งมอบทรัพย์สินคืนกันหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาคือ หลังวันที่ 12 ตุลาคม 2544 เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้วันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2545 จึงไม่เกิน 6 เดือน นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563 ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า ฟ้องโจทก์ในส่วนนี้ไม่ขาดอายุความเพราะมีอายุความ 10 ปีนั้น ศาลฎีกาเห็นด้วยในผล ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าข้อ 24 กำหนดว่า หากโจทก์บอกเลิกสัญญาเนื่องจากความผิดของจำเลย โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใด ๆ อีก นอกจากทรัพย์สินที่ติดอยู่ในสัญญาเช่า โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าปรับฐานชำระค่าเช่าล่าช้าจากจำเลยนั้น เห็นว่า ข้ออ้างดังกล่าวจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีไว้ จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 1 ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.
