แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
จำเลยลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์เสนอขายอาคาร 5 ชั้นพร้อมที่จอดรถใต้ดิน แต่ไปยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร 4 ชั้นต่อสำนักงานเขตประเวศ ต่อมาจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทกับโจทก์ระบุว่าอาคารพิพาทเป็นอาคาร 5 ชั้นพร้อมรายการประกอบแบบโดยทั่วไป ซึ่งผิดไปจากแบบที่จำเลยยื่นขออนุญาตไว้ การกระทำของจำเลยถือได้ว่าเป็นการปิดบังมิให้โจทก์ทราบความจริงว่าจำเลยขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทไว้เพียง 4 ชั้น นอกจากนี้ จำเลยได้ทำบันทึกการขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทฯ รับทราบว่าอาคารพิพาทที่จำเลยยื่นขออนุญาตก่อสร้างอยู่ในบริเวณที่ดินที่จะสำรวจเพื่อเวนคืน แต่จำเลยยังมีความประสงค์จะก่อสร้างโดยจะไม่เรียกร้องหรือฟ้องร้องเอาเงินค่าทดแทนหรือค่าเสียหายใด ๆ ทั้งสิ้น ดังนี้ ที่ดินและอาคารพิพาทมีราคาสูงถึง 15,000,000 บาท หากโจทก์ทราบหรือแม้แต่เพียงสงสัยว่าจะมีการเวนคืน โจทก์ย่อมจะไม่ยอมทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอย่างแน่นอน เพราะเงินค่าทดแทนที่จะได้รับจากการถูกเวนคืนนั้นไม่คุ้มกับจำนวนเงินที่จะต้องชำระให้แก่จำเลย การที่จำเลยปิดบังข้อเท็จจริงเรื่องการเวนคืนที่ดินและขออนุญาตก่อสร้างอาคารเพียง 4 ชั้นล้วนแต่เป็นกลฉ้อฉลของจำเลยซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่า หากจำเลยไม่ใช้กลฉ้อฉลดังกล่าว โจทก์ก็คงจะไม่แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทกับจำเลย การแสดงเจตนาของโจทก์จึงตกเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 ประกอบด้วยมาตรา 162 เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมดังกล่าวแล้วสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทย่อมตกเป็นโมฆะ
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมอาคาร 5 ชั้น1 ห้อง กับจำเลย ในราคา 15,000,000 บาท โจทก์วางมัดจำไว้ในวันทำสัญญาเป็นเงิน 1,125,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระเป็นรายงวดงวดสุดท้ายชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 1 กรกฎาคม2537 เป็นเงิน 11,175,000 บาท หากจำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ได้ จำเลยตกลงคืนเงินมัดจำหรือเงินใด ๆ ที่รับไว้ให้แก่โจทก์ และให้สัญญาเป็นอันเลิกกัน โจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลย รวม 5 งวด จำนวน 3,815,000 บาท ครบถ้วนตามที่ตกลงกัน แต่เมื่อถึงกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำเลยไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์เนื่องจากยังก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ จำเลยจึงเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อขายต่อมาโจทก์ทราบจากผู้ซื้อที่ดินพร้อมอาคารในโครงการเดียวกันว่าที่ดินพร้อมอาคารถูกเวนคืนโดยการทางพิเศษแห่งประเทศไทยเพื่อสร้างทางด่วนสายพญาไท – ศรีนครินทร์ ซึ่งมีประกาศตั้งแต่ปี 2535 จำเลยทราบดีแต่ปกปิดไม่ยอมบอกให้โจทก์หรือผู้ซื้อรายอื่นทราบ เนื่องจากจำเลยมีเจตนาไม่สุจริตต้องการหลอกขายที่ดินพร้อมอาคารให้แก่ผู้ซื้อทั่วไปโดยลงประกาศโฆษณาขายที่ดินพร้อมอาคาร 5 ชั้น แล้วต่อมาจำเลยไปยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารเพียง 4 ชั้น จำนวน 8 ห้อง และต่อมาจำเลยกับนางพรรณเพ็ญ รุ่งศุภตานนท์ ได้ทำบันทึกขออนุญาตก่อสร้างอาคารต่อเจ้าหน้าที่ เจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้ทราบแล้วว่าอาคารที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้างอยู่ในบริเวณที่ดินที่จะสำรวจเพื่อเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาแต่จำเลยยังยืนยันต่อเจ้าหน้าที่ว่าหากจะจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารที่ก่อสร้างจำเลยจะแจ้งให้ผู้รับโอนทราบก่อนทำสัญญาทุกครั้ง เจ้าหน้าที่จึงออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารให้แก่จำเลยและนางพรรณเพ็ญ ทั้งในขณะก่อสร้างอาคาร เจ้าหน้าที่ของการทางพิเศษแห่งประเทศไทยได้เข้าไปสำรวจอาคารที่กำลังก่อสร้างและทำเครื่องหมายแนวเวนคืนที่จะต้องรื้อทิ้งไว้ที่ตัวอาคารพร้อมทั้งปิดประกาศคำสั่งว่าอาคารต้องถูกเวนคืนเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าพนักงานกำหนดราคาเพื่อจ่ายเงินทดแทนแล้ว แต่จำเลยก็สั่งคนงานทำลายหลักฐานดังกล่าวเสียเพื่อปกปิดมิให้ผู้ที่สนใจจะซื้อและโจทก์ทราบปัจจุบันทางราชการได้มีหนังสือถึงจำเลยสั่งให้รื้อถอนอาคารเพราะสร้างผิดแบบ และถูกเวนคืนพร้อมกับแจ้งความร้องทุกข์ต่อพนักงานสอบสวนให้ดำเนินคดีแก่จำเลยแล้ว หากโจทก์ทราบมาก่อนหรือจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบในขณะทำสัญญาจะซื้อขายว่าที่ดินจะถูกเวนคืน โจทก์จะไม่ทำสัญญากับจำเลย การปกปิดข้อเท็จจริงที่ควรแจ้งให้ทราบของจำเลยเป็นกลฉ้อฉล การแสดงเจตนาของโจทก์เป็นโมฆียะซึ่งโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้ว การกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาจะซื้อขายทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระไปแล้วจำนวน 3,825,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีของต้นเงินแต่ละงวด นับแต่วันที่จำเลยได้รับเงินจากโจทก์ ถึงวันฟ้องเป็นเงินดอกเบี้ยจำนวน 377,825.50 บาท รวมต้นเงินและดอกเบี้ยเป็นเงิน 4,202,825.50 บาท ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน4,202,825.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 3,825,000 บาท นับแต่วันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทกับโจทก์ในราคา 15,000,000 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินมัดจำให้แก่จำเลยจำนวน 3,825,000 บาท จริง แต่เมื่อจำเลยก่อสร้างอาคารเสร็จเรียบร้อยภายในกำหนดแล้ว โจทก์เพิกเฉยไม่ไปจดทะเบียนรับโอนและไม่ชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 11,175,000 บาท ให้แก่จำเลยตามสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำทั้งหมดได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยไม่เคยทราบมาก่อนว่าที่ดินและอาคารพิพาทจะถูกเวนคืนโดยการทางพิเศษแห่งประเทศไทยเพื่อสร้างทางด่วนสายพญาไท – ศรีนครินทร์ ตามที่โจทก์กล่าวอ้าง ทั้งจำเลยไม่เคยได้รับแจ้งจากเจ้าหน้าที่ว่าที่ดินจะถูกเวนคืนและจำเลยไม่เคยทำบันทึกให้ไว้แก่เจ้าหน้าที่ว่าหากจะจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทจะแจ้งให้ผู้รับโอนทราบก่อน จำเลยไม่เคยก่อสร้างอาคารให้ผิดไปจากแบบที่ขออนุญาตไว้ เพราะมิฉะนั้นแล้วทางราชการคงจะไม่ออกบ้านเลขที่ให้จำเลยไม่เคยปกปิดข้อเท็จจริงโดยการไม่แจ้งเรื่องที่ดินและอาคารพิพาทที่ถูกเวนคืนถูกสั่งรื้อโอนแต่อย่างใด ตรงกันข้าม ก่อนที่โจทก์จะตกลงทำสัญญาโจทก์ได้ตรวจสอบข้อมูลทุกอย่างด้วยตนเองจนเป็นที่พอใจจึงตกลงทำสัญญากับจำเลย มิใช่เกิดจากการหลอกลวงหรือปกปิดข้อเท็จจริงของจำเลย กรณีจึงมิใช่กลฉ้อฉลที่เป็นเหตุให้การแสดงเจตนาซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทตกเป็นโมฆียะกรรม โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกล้างนิติกรรมหรือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ไม่เสียหายเนื่องจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา และโจทก์มีสิทธิได้รับเงินทดแทนจากทางราชการตามราคาซื้อขายที่แท้จริงในท้องตลาด จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อขาย โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากเงินใด ๆ ที่จำเลยต้องชดใช้ให้แก่โจทก์เนื่องจากจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและไม่มีข้อกำหนดในสัญญาให้จำเลยต้องรับผิดขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 4,202,825.50 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จากต้นเงินจำนวน 3,825,000 บาทนับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2538 อันเป็นวันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 40,000 บาท
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงินจำนวน4,202,825.50 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินจำนวน 3,825,000 บาท นับแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2538 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 20,000 บาท แทนโจทก์ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
จำเลยฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทเอกสารหมาย จ.1 ตกเป็นโมฆียะเพราะกลฉ้อฉลของจำเลยหรือไม่นั้นข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยได้ลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับวันที่ 30 พฤษภาคม 2536 ถึงวันที่ 2 มิถุนายน 2536 ตามเอกสารหมาย จ.16 เสนอขายอาคาร 5 ชั้น พร้อมที่จอดรถชั้นใต้ดิน แต่หลังจากนั้นวันที่ 3 มิถุนายน 2536 จำเลยไปยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคาร 4 ชั้นต่อสำนักงานเขตประเวศ สาขาสวนหลวง โดยไม่ปรากฏว่ามีที่จอดรถชั้นใต้ดินด้วยตามเอกสารหมาย จ.19 ครั้นต่อมาในวันที่ 28 มกราคม2536 จำเลยกลับมาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 โดยระบุว่าอาคารพิพาทเป็นอาคาร 5 ชั้น และรายการประกอบแบบโดยทั่วไปเอกสารหมาย จ.2 ระบุลักษณะอาคารว่าอาคารสำนักงานสูง 5 ชั้น พร้อมดาดฟ้าประกอบด้วยชั้นล่างใช้จอดรถชั้นที่ 2 ถึงชั้นที่ 5 เป็นพื้นที่สำนักงานซึ่งผิดไปจากแบบที่จำเลยยื่นขออนุญาตไว้ตามเอกสารหมาย จ.16 ว่าเป็นอาคาร 4 ชั้น โดยไม่ปรากฏว่ามีที่จอดรถชั้นใต้ดินดังกล่าว การกระทำของจำเลยถือได้ว่าเป็นการปิดบังมิให้โจทก์ทราบความจริงว่า จำเลยขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทไว้เพียง4 ชั้น ที่จำเลยเบิกความว่า อาคารพิพาทมี 5 ชั้น รวมทั้งชั้นใต้ดินนั้นจึงขัดแย้งกับคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารเอกสารหมาย จ.19 ดังกล่าวมาแล้วนอกจากนี้ หลังจากที่จำเลยยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างอาคารพิพาทตามเอกสารหมาย จ.9 แล้ว สำนักงานเขตประเวศ สาขาสวนหลวงมีหนังสือตามเอกสารหมาย ล.4 ถึงการทางพิเศษแห่งประเทศไทยเพื่อให้พิจารณากำหนดแนวเขตก่อสร้างอาคารพิพาทระหว่างนั้นเมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม 2536 จำเลยได้ทำบันทึกการขออนุญาตก่อสร้างอาคารในบริเวณที่มีพระราชกฤษฎีกากำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนตามเอกสารหมาย จ.21 รับทราบว่าอาคารพิพาทที่จำเลยยื่นขออนุญาตก่อสร้างอยู่ในบริเวณที่ดินที่จะสำรวจเพื่อเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกา แต่จำเลยยังมีความประสงค์จะก่อสร้างอาคารพิพาทโดยจะไม่เรียกร้องหรือฟ้องร้องเอาเงินค่าทดแทนหรือค่าเสียหายใด ๆจากกรุงเทพมหานครทั้งสิ้น แม้ว่าต่อมาอาคารพิพาทจะถูกถนนเวนคืนตัดผ่าน และต้องรื้อถอนออกไปก็ตาม และหากจำเลยจะจำหน่ายจ่ายโอนกรรมสิทธิ์ในสิ่งก่อสร้าง จำเลยจะแจ้งให้ผู้รับโอนทราบตามบันทึกก่อนทำสัญญาทุกครั้ง ดังนั้น เมื่อสำนักงานเขตประเวศ สาขาสวนหลวง อนุญาตให้จำเลยก่อสร้างอาคารพิพาทได้ตามเงื่อนไขที่จำเลยบันทึกรับทราบไว้ จำเลยจึงต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทเอกสารหมาย จ.1แต่ในเรื่องดังกล่าวโจทก์เบิกความยืนยันว่า จำเลยมิได้แจ้งเงื่อนไขที่จำเลยบันทึกรับทราบไว้แก่โจทก์เลย หากโจทก์ทราบเงื่อนไขดังกล่าวก็จะไม่ทำสัญญากับจำเลยเด็ดขาด ฝ่ายจำเลยก็มิได้นำสืบให้เห็นว่าได้แจ้งเงื่อนไขตามเอกสารหมาย จ.21 ให้โจทก์ทราบแล้ว เพียงนำสืบลอย ๆว่า โจทก์ซึ่งพักอาศัยอยู่ใกล้เคียงกับที่ดินและอาคารพิพาทน่าจะทราบว่าที่ดินพิพาทอยู่ในแนวสำรวจเพื่อเวนคืนเพราะการทางพิเศษแห่งประเทศไทยได้ปักป้ายประกาศแนวเขตให้ประชาชนทราบแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่า ที่ดินและอาคารพิพาทมีราคาสูงถึง 15,000,000 บาท หากโจทก์ทราบหรือแม้แต่เพียงสงสัยว่าจะมีการเวนคืน โจทก์ย่อมจะไม่ยอมทำสัญญาจะซื้อขายกับจำเลยอย่างแน่นอนเพราะเงินค่าทดแทนที่จะได้รับจากการถูกเวนคืนนั้นไม่คุ้มกับจำนวนเงินที่จะต้องชำระให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขายการที่จำเลยปิดบังข้อเท็จจริงที่จำเลยทราบเรื่องการเวนคืนที่ดินและขออนุญาตก่อสร้างอาคารเพียง 4 ชั้น แต่ทำสัญญาจะซื้อขายกับโจทก์ว่าเป็นอาคาร 5 ชั้น ล้วนแต่เป็นกลฉ้อฉลของจำเลยซึ่งเป็นที่เห็นได้ว่าหากจำเลยไม่ใช้กลฉ้อฉลดังกล่าว โจทก์ก็คงจะไม่แสดงเจตนาทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทเอกสารหมาย จ.1 กับจำเลยการแสดงเจตนาของโจทก์จึงตกเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 ประกอบด้วยมาตรา 162 เมื่อโจทก์บอกล้างโมฆียะกรรมดังกล่าวแล้วตามเอกสารหมาย จ.10 และ จ.11สัญญาจะซื้อขายที่ดินและอาคารพิพาทย่อมเป็นโมฆะ โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่รับไว้แก่โจทก์ คดีไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลยอีก ศาลล่างทั้งสองพิพากษาชอบแล้วฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น”
พิพากษายืน
