แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
ความหมายของคำว่า “เคหะ” ตามมาตรา 3 ก็คือ “สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย” ส่วนบทบัญญัติต่อไปที่ว่า”โดยไม่คำนึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์” นั้น เป็นแต่ขยายความแห่งบทบัญญัติตอนต้นเท่านั้น แต่ส่วนสำคัญอยู่ที่ว่า “สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย” และโดยที่พระราชบัญญัตินี้เกี่ยวกับเรื่องการเช่า ฉะนั้นการที่จะวินิจฉัยสิ่งปลูกสร้างใดที่มีการเช่าจะเข้าอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติหรือไม่ จึงจำเป็นจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญาด้วย ว่าจะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการอื่นใดจึงวางหลักไว้ว่า การที่จะวินิจฉัยว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็น “เคหะ” ตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น จำต้องคำนึงถึงเจตนาในเวลาเช่า สภาพและทำเลที่ตั้งของสถานที่เช่า และเหตุผลแวดล้อมอย่างอื่นเป็นข้อประกอบด้วย
ม.13 นั้น เป็นเรื่องกฎหมายกำหนด เกณฑ์ที่จะขึ้นค่าเช่าสำหรับเคหะที่ใช้อย่างใดเท่านั้น
เมื่อสัญญาใดไม่มีข้อความระบุถึงผู้ใด ผู้นั้นก็ไม่มีทางจะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญานั้นได้
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ ๖๕๐,๖๕๒,๖๕๔ ถนนสี่พระยา จังหวัดพระนคร ตั้งอยู่ในทำเลการค้าจำเลยเช่าเพื่อการค้าอัตราค่าเช่ารวมทั้งหมดเดือนละ ๑๒๐ บาท จำเลยค้างค่าเช่า ๗ เดือน เป็นเงิน ๘๔๐ บาท และจำเลยได้ให้ผู้อื่นเช่าช่วงตึกพิพาท โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและขอให้จำเลยบอก จำเลยเพิกเฉย จึงขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากตึกที่เช่าและให้ใช้ค่าเช่าที่ค้าง ๘๔๐ บาท ฯลฯ
จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์จะเป็นเจ้าของตึกหรือไม่ ๆ รับรอง ตึกแถวพิพาทไม่ได้ตั้งอยู่ในทำเลการค้า จำเลยเช่าจากนางสายเพื่ออยู่อาศัย หากจะมีการค้าบ้างก็เป็นเพียงอุปกรณ์ จำเลยไม่ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยไม่ได้ให้เช่าช่วง จำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ นางสาย เจ้าของตึกมีสัญญากับบริษัทน้ำมันตราหอย และจำเลยซึ่งบังคับให้นางสายให้โอกาสแก่บริษัทและจำเลยก่อนเมื่อประสงค์จะขายจำเลยได้แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์แห่งสัญญาดังกล่าวแล้วแต่ไม่ปรากฏว่านางสายได้ให้โอกาสเช่นนั้น โจทก์จึงฟ้องจำเลยไม่ได้
ศาลชั้นต้นเห็นว่าตึกพิพาทตั้งอยู่ในย่านการค้า จำเลยประกอบธุระกิจเป็นส่วนใหญ่ ไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ส่วนสัญญาที่บริษัทน้ำมันทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมนั้น ไม่ผูกมัดโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าได้ พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากห้องเช่าเลขที่ ๖๕๐,๖๕๒,๖๕๔ แล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้าง ๘๔๐ บาทกับค่าเสียหายเดือนละ ๑๒๐ บาท ตั้งแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากที่เช่า
จำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์เห็นว่าสำหรับห้องเลขที่ ๖๕๔ นั้นอยู่ต่างหากจากห้องเลขที่ ๖๕๐ และ ๖๕๒ เพราะอยู่ในตรอกข้างห้องเลขที่ ๖๕๒ ซึ่งมีทางเข้าออกทางตรอกนี้ได้ สำมะโนครัวก็แยกห้องนี้เป็นห้องหนึ่งและเป็นที่อยู่อาศัยมาแต่ครั้ง ๒๐ ปีมานี้ไม่เป็นอุปกรณ์ของห้องเลขที่ ๖๕๐,๖๕๒ เพราะเป็นห้องหนึ่งโดยฉะเพาะ จึงเป็นเคหะได้รับความคุ้มครองฯ พิพากษาแก้ว่าสำหรับห้องเลขที่ ๖๕๔ โจทก์จะขับไล่ไม่ได้ ฯลฯ นอกนั้นยืน
โจทก์และจำเลยฎีกา
จำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ๒ ข้อ คือ
๑. ในการที่จะวินิจฉัยว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็น”เคหะ” หรือไม่ นั้น พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าฯ ฉบับที่ ๒ มาตรา ๓ ไม่ได้มีบทบัญญัติ ให้คำนึงถึงเจตนาในการเช่าสภาพของสถานที่เช่า ทำเลที่ตั้งของสถานที่เช่าและเหตุผลแวดล้อมอย่างอื่น ดังนั้นจะไปหยิบยกเอาเหตุเหล่านี้มาประกอบการวินิจฉัยชี้ขาดว่าสถานที่เช่าเป็น “เคหะ” หรือไม่ จึงเป็นการใช้กฎหมายนอกตัวบทกฎหมายนั้น ศาลฎีกาเห็นว่าความหมายอันสำคัญของคำว่า “เคหะ” ตามาตรา ๓ ก็คือ “สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย” ส่วนบทบัญญัติต่อไปที่ว่า “โดยไม่คำนึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์” นั้น จะเห็นได้ว่าเป็นแต่ขยายความแห่งบทบัญญัติตอนต้นเท่านั้น แต่ส่วนสำคัญก็คงอยู่ที่ว่า “สิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย” และโดยพระราชบัญญัติฉะบับนี้เกี่ยวกับเรื่องการเช่า ฉะนั้นการที่จะวินิจฉัยสิ่งปลูกสร้างใดที่มีการเช่าจะเข้าอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติหรือไม่จึงจำเป็นจะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่สัญญาด้วยว่าจะใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอยู่อาศัยหรือเพื่อการอื่นใด
มิใช่สักแต่ว่าถ้าผู้เช่าเข้าไปอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่าแล้วจะทำให้การเช่าตกอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าทุกกรณีไปก็หามิได้ เพราะสิ่งปลูกสร้างบางอย่างย่อมไม่ใช่สำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัย ฉะนั้นศาลฎีกาจึงได้วางหลักไว้ว่า การที่จะวินิจฉัยว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็น “เคหะ” ตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ หรือไม่นั้น จำต้องคำนึงถึงเจตนาในเวลาเช่า สภาพและทำเลที่ตั้งของสถานที่เช่าและเหตุผลแวดล้อมอย่างอื่นเป็นข้อประกอบด้วย ทั้งนี้เป็นการตีความตามตัวบทกฎหมายอย่างตรงมานั่นเอง หาใช่เป็นการใช้กฎหมายนอกตัวบทกฎหมายไม่
จำเลยเถียงอีกข้อหนึ่งว่า ในม. ๑๓ คณะกรรมการมีอำนาจให้ขึ้นค่าเช่าได้ในกรณีสำหรับใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสำหรับใช้อย่างอื่นฉะนั้นการเช่าสำหรับใช้อย่างอื่นเช่นการเช่าเพื่อประกอบการค้าก็ย่อมอยู่ในความคุ้มครอง ของ พ.ร.บ. นี้ทั้งสิ้น เห็นว่า ม.๑๓ เป็นเรื่องที่กฎหมายกำหนดเกณฑ์ที่จะขึ้นค่าเช่าสำหรับเคหะที่ใช้ประโยชน์อย่างใดเท่านั้น ศาลฎีกาไม่เคย วางหลักเลยไปถึงว่าสิ่งปลูกสร้างที่ใช้ประโยชน์อย่างอื่นนั้นจะเป็นเคหะไม่ได้เสมอไป กรณีอาจมีได้สำหรับสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและได้ใช้ประโยชน์อย่างอื่นด้วย จึงเห็นได้ว่า ม.๑๓ บัญญัติขึ้นสำหรับนำมาใช้กรณีที่กล่าวนี้
ฎีกาของจำเลยที่เกี่ยวกับสัญญาที่บริษัทน้ำมันตราหอย ทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิมซึ่งมีข้อความว่า ถ้าเจ้าของที่มีความประสงค์จะขายสถานที่ที่ตั้งน้ำมันจะต้องให้โอกาสแก่บริษัทที่จะเลือกรับซื้อไว้ได้ก่อนผู้อื่นนั้น เห็นว่าในสัญญามิได้มีข้อความระบุถึงจำเลยแต่อย่างใดเลย จำเลยไม่มีทางจะถือเอาประโยชน์แห่งสัญญานั้นเลย และเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้เคยชำระค่าเช่าตึกพิพาทให้แก่โจทก์แล้วจะมาเถียงว่า โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยไม่ได้
ส่วนฎีกาของโจทก์ที่ว่าห้องเลขที่ ๖๕๔ หาควรถือเป็นเคหะอันควรได้รับความคุ้มครองไม่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าห้องนี้ตอนหลังเปิดเข้าออกถึงอีก ๒ ห้องที่จำเลยทำการค้าน้ำมันได้ แม้ข้อเท็จจริงได้ความว่านอกจากตึกแถวสามห้องที่จำเลยเช่าจากโจทก์แล้ว จำเลยยังได้เช่าตึกอีกสองหลังติดกับห้องพิพาทนี้จัดตั้งเป็นคลีนิคชั้นบนให้ลูกหลานอยู่ เห็นว่าห้องเลขที่ ๖๕๔ นี้จำเลยเช่าเพื่อเป็นอุปกรณ์สำหรับการค้าของจำเลย ไม่ใช่ ” เคหะ” ตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมเช่า ฯ
พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น
