แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
จำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีเรื่องปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทรุกล้ำโดยสุจริต และศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ นอกจากนี้ที่ดินพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหมดนั้นก็ยังเป็นที่ดินของโจทก์เพียงแต่จำเลยมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีที่ดินส่วนใดที่เป็นของจำเลยกรณีจึงไม่อาจปรับด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ได้ ดังนี้ เมื่อคดีไม่มีประเด็นดังกล่าวให้ต้องวินิจฉัย การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นในเรื่องความสุจริตตามบทมาตราดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาเพราะมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยเข้าไปถมที่ดินและปลูกบ้านในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยโจทก์ก็ทราบและไม่ได้คัดค้าน การที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย และเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่สามารถโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยได้เพราะการแบ่งแยกไม่เสร็จ จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและกรณีไม่จำเป็นต้องต่ออายุสัญญาเพราะสัญญาไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ ดังนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จำเลยยังคงมีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายที่โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 23104 เนื้อที่ 13 ไร่ 3 งาน 12 ตารางวา จำเลยซื้อที่ดินจากโจทก์บางส่วนของโฉนดดังกล่าว เนื้อที่ 98ตารางวา ในราคา 50,000 บาท โดยได้ทำสัญญาซื้อขายกัน จำเลยชำระเงินมัดจำให้แก่โจทก์เป็นเงิน 40,000 บาท กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 7 พฤษภาคม 2535 เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้วโจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยเข้าครอบครองและอาศัยในที่ดินแปลงที่ซื้อขายกันเรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน หลังจากนั้นโจทก์ดำเนินการแบ่งแยกโฉนดสำหรับโอนให้จำเลย แต่ไม่สามารถรังวัดแบ่งแยกให้แล้วเสร็จภายในกำหนดโอน โจทก์จึงแจ้งให้จำเลยไปทำการต่อสัญญาออกไปอีก 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนด แต่จำเลยมิได้ไปทำสัญญา จึงถือว่าสัญญาซื้อขายสิ้นสุดลง โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างพร้อมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์แต่จำเลยเพิกเฉย ต่อมาเจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดเพื่อออกโฉนดรวมทั้งหมดสามโฉนด ปรากฏว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้ามาในที่ดินโจทก์ที่มิได้ทำการซื้อขายกัน เป็นเนื้อที่จำนวนมาก โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนและขนย้ายออกไปจากที่ดินโจทก์ แต่จำเลยก็เพิกเฉย ต่อมาโจทก์ได้พบจำเลยที่สำนักงานที่ดินจำเลยขอร้องให้โจทก์โอนที่ดินตามสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำเข้ามาในที่ดินโจทก์ออกให้หมดเสียก่อน แต่จำเลยไม่ยอมจึงถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโจทก์ จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวแล้ว แต่เพิกเฉยขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินโจทก์และส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อย
จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกันในวันที่ 7พฤษภาคม 2535 แต่โจทก์ไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายข้อ 1 โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ไม่เคยมีหนังสือแจ้งให้จำเลยต่อสัญญาอีก 6 เดือน ทั้งตามสัญญาไม่มีข้อตกลงว่าหากโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญาข้อ 1 ได้จำเลยต้องมาต่อสัญญาอีก หากโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วจำเลยเพิกเฉยถือว่าจำเลยผิดสัญญาบ้านที่จำเลยปลูกบนที่ดินพิพาทนั้น โจทก์เป็นผู้ชี้แนวเขตที่ดินให้จำเลยปลูกสร้างลงบนที่ดินที่จำเลยซื้อจากโจทก์ มิได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์แต่อย่างใดแต่ขณะที่เจ้าพนักงานที่ดินทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนด โจทก์ได้ชี้แนวเขตที่ดินที่จะขายให้แก่จำเลยเข้าไปในแนวเขตถนนสายพาดหมอน – คลองจินดา จึงเป็นเหตุให้บ้านจำเลยซึ่งปลูกสร้างอยู่ก่อนการรังวัดล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ หากจำเลยปลูกบ้านล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ก็หาผิดสัญญาไม่ เนื่องจากสัญญาซื้อขายมิได้มีข้อตกลงว่าหากจำเลยปลูกบ้านรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์เพียงบางส่วนแล้วถือว่าจำเลยผิดสัญญาซื้อขาย ขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินโจทก์ ระหว่างหลัก ฎ.เก่า 6790, ฎ.เก่า 7432,ลม.4 และ ลม.3 ในแผนที่เอกสารหมาย จ.ล.1 และส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยคำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก
โจทก์และจำเลยอุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังเป็นยุติว่าโจทก์จำเลยเป็นพี่น้องร่วมมารดาเดียวกัน โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 23104 จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินบางส่วนของโฉนดดังกล่าว เนื้อที่ 98 ตารางวา ในราคา 50,000 บาทจำเลยวางมัดจำไว้เป็นเงิน 40,000 บาท กำหนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในวันที่ 7 พฤษภาคม 2535 และโจทก์ยินยอมให้จำเลยเข้าอยู่ในที่ดินที่ซื้อขายนับแต่วันทำสัญญา จำเลยเข้าครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ดินตลอดมา
ปัญหาที่สมควรวินิจฉัยประการแรกตามฎีกาโจทก์คือศาลอุทธรณ์ภาค 3 มีอำนาจหยิบยกเรื่องความสุจริตของจำเลยในการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น โดยอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ขึ้นวินิจฉัยหรือไม่ เห็นว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีเรื่องปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทรุกล้ำโดยสุจริตศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่นอกจากนี้ที่ดินพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหมดนั้นก็ยังเป็นที่ดินของโจทก์ เพียงแต่จำเลยมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีที่ดินส่วนใดที่เป็นของจำเลย กรณีจึงไม่อาจปรับด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 4 และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ได้ คดีไม่มีประเด็นดังกล่าวให้ต้องวินิจฉัย การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 หยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาเพราะมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน
ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาโจทก์ประการต่อไปมีว่า โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทหรือไม่ ข้อนี้ศาลฎีกาเห็นว่า จำเลยเข้าไปถมที่ดินและปลูกบ้านในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย ในการถมที่ดินและปลูกบ้านดังกล่าวโจทก์ก็ทราบและไม่ได้คัดค้าน แสดงว่าโจทก์จำเลยไม่ทราบแนวเขตที่ดินที่จะซื้อจะขายว่าอยู่ตรงที่ใด และเนื่องจากโจทก์จำเลยเป็นพี่น้องร่วมมารดาเดียวกันโจทก์จึงไม่เคร่งครัดเรื่องแนวเขตที่ดิน ฉะนั้นเมื่อเป็นกรณีที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายและโจทก์เบิกความรับว่าเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่สามารถโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยได้เพราะการแบ่งแยกไม่เสร็จ จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และกรณีของโจทก์จำเลยไม่จำเป็นต้องต่ออายุสัญญาเพราะสัญญาไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ ฉะนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาไม่ได้ และโจทก์จะฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จำเลยยังคงมีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขาย
พิพากษายืน
