แหล่งที่มา : สำนักงานส่งเสริมงานตุลาการ
ย่อสั้น
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับจำเลยโดยโจทก์ไม่เคยไปดูที่ดินที่ซื้อ จำเลยยืนยันว่าที่ดินมีเนื้อที่ตรงตาม ส.ค.1 ซึ่งไม่เป็นความจริง จึงเป็นการหลอกลวงฉ้อฉลโจทก์ให้เข้าทำสัญญา หากไม่มีการหลอกลวงโจทก์จะไม่เข้าทำสัญญา สัญญาจะซื้อขายที่ดินจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โจทก์มีสิทธิบอกล้างตามมาตรา 175(3)
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องและแก้ไขคำฟ้อง ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยฉบับลงวันที่ 1 เมษายน 2535 ให้จำเลยคืนเงินมัดจำพร้อมค่าเสียหาย 1,425,856 บาท และให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีในต้นเงิน 1,375,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ
จำเลยยื่นคำให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่ 219 กับโจทก์เป็นจำนวนเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา และไม่ได้ตกลงซื้อขายกันในราคาไร่ละ 550,000 บาท ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจำเลยไม่ได้รับรองกับโจทก์ว่าที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา ข้อเท็จจริงในการตกลงซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นการซื้อขายยกแปลง โดยไม่คำนึงว่าที่ดินจะมีจำนวนเนื้อที่มากน้อยเพียงไร นอกจากนี้จำเลยไม่ทราบมาก่อนว่าที่ดินแปลงดังกล่าวมีเนื้อที่เพียง6 ไร่เศษ จำเลยไม่เคยได้รับหนังสือของทนายโจทก์ที่แจ้งบอกเลิกสัญญาและให้คืนเงินมัดจำ โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืนพร้อมค่าเสียหายแต่อย่างใดขอให้ยกฟ้อง
ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ในเบื้องต้นว่า เมื่อวันที่ 1เมษายน 2535 โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.1) เลขที่ 219 ตำบลในคลองบางปลากด (กิ่งอำเภอพระสมุทรเจดีย์) อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการจากจำเลยในราคา 5,659,500 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์วางเงินมัดจำ 1,375,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระภายในวันที่ 30 กันยายน 2535ตามเอกสารหมาย จ.2 หลังจากทำสัญญาโจทก์ตรวจสอบเนื้อที่ดินตาม ส.ค.1 เลขที่219 ซึ่งระบุว่า มีเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา ได้เนื้อที่เพียง 6 ไร่เศษ ขาดไป 4 ไร่เศษมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมายจ.2 กับจำเลย เพราะถูกจำเลยฉ้อฉลให้เข้าทำสัญญาหรือไม่ ถ้าฟังว่าโจทก์เข้าทำสัญญาดังกล่าวเพราะถูกฉ้อฉล โจทก์ได้บอกล้างโมฆียะกรรมแล้วหรือไม่ และมีสิทธิเรียกเงินมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยหรือไม่ เพียงใด โจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า ที่โจทก์เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตาม ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4จากจำเลยในราคาไร่ละ 550,000 บาท ที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา เป็นเงิน5,659,500 บาท เพราะขณะทำสัญญาจำเลยยืนยันว่าที่ดินมีเนื้อที่ตรงตาม ส.ค.1สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทำขึ้นต่อหน้านายสมชาย สาดิษฐ์ สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรจังหวัดสมุทรปราการ โดยนายอำนาจ แสงอินทร์ บุตรชายจำเลยเป็นผู้เขียนสัญญาและนายสมชายได้ลงชื่อเป็นพยานรู้เห็นในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2ด้วย ข้อเท็จจริงนี้นายสมชายพยานโจทก์เบิกความว่า ในวันทำสัญญาจำเลยนำสำเนาส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ดูด้วย โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินกันในราคาไร่ละ 550,000 บาท บุตรชายจำเลยเป็นผู้คำนวณราคาโดยคิดจากจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดแม้แต่ตารางวาก็คิดเป็นราคาซื้อขายประมาณ 5,600,000 บาทเศษ เห็นว่า แม้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่โจทก์ทำกับจำเลยไม่มีข้อความระบุไว้ว่าโจทก์จำเลยตกลงซื้อขายที่ดินกันในราคาไร่ละเท่าใด แต่ตามคำเบิกความของนายสมชายที่ยืนยันว่า ในวันทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 จำเลยนำสำเนา ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ดูด้วย ความข้อนี้จำเลยก็เบิกความเจือสมคำเบิกความของนายสมชาย จึงฟังข้อเท็จจริงได้ว่าในวันที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 จำเลยนำสำเนา ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 มาให้โจทก์ดู เมื่อตามสำเนา ส.ค.1เอกสารหมาย จ.4 ระบุว่าที่ดินมีเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา และได้ความตามคำเบิกความของโจทก์ว่า ก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยโจทก์ไม่เคยไปดูที่ดินจึงเป็นที่เห็นได้ว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินจากจำเลยมีจำนวนเนื้อที่ดินตามที่ปรากฏใน ส.ค.1เอกสารหมาย จ.4 โดยคำนวณราคาตามเนื้อที่ดินแม้แต่ตารางวาก็คิดดังคำเบิกความของนายสมชาย ที่ดินเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน 16 ตารางวา ตกลงซื้อขายกันในราคา5,659,500 บาท คิดเป็นราคาไร่ละ 550,000 บาท จำนวนเนื้อที่กับราคาลงตัวกันพอดีดังนั้น คำเบิกความของโจทก์ที่ว่าขณะทำสัญญาจะซื้อขายเอกสารหมาย จ.2 จำเลยยืนยันว่าที่ดินมีเนื้อที่ตรงตาม ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 จึงมีเหตุผลอันควรรับฟัง ที่จำเลยอ้างว่า โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันแบบซื้อขายยกแปลงก่อนทำสัญญาจำเลยไม่รู้เนื้อที่ที่แท้จริงของที่ดินตาม ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 จำเลยไม่ได้รับรองว่าที่ดินมีเนื้อที่เท่าใด เพราะซื้อมาจากบุคคลอื่นนั้น เห็นว่า ปกติการซื้อขายที่ดินผู้ซื้อจะสอบถมถึงตำแหน่งที่ตั้งของที่ดิน จำนวนที่ดินและราคาตลอดทั้งภาระติดพันในที่ดินก่อนจะตกลงทำสัญญา ยิ่งเป็นการซื้อขายที่ดินที่มีราคาสูงผู้ซื้อย่อมจะใช้ความระมัดระวังในเรื่องดังกล่าวมากยิ่งขึ้น กรณีคดีนี้ได้ความว่า ก่อนทำสัญญาโจทก์ไม่เคยไปดูที่ดิน และโจทก์ประสงค์จะซื้อที่ดินไปตั้งโรงงาน จึงเชื่อว่าโจทก์จะต้องสอบถามจำเลยเกี่ยวกับเนื้อที่ดินว่ามีจำนวนตรงตาม ส.ค.1 หรือไม่ ประกอบกับที่ดินตาม ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.1 มีอาณาเขตติดต่อแน่นอน โดยด้านทิศเหนือติดกับที่ดินของนายชุบ เกษรพิกุลและนางเกษร เกษรพิกุล ซึ่งเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์และเจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดที่ดินให้แก่นายชุบและนางเกษรตั้งแต่ปี 2531 ตามเอกสารหมาย จ.5 ด้านตะวันออกติดคลองสาธารณะส่วนด้านอื่น ๆ ติดกับที่ดินที่มีผู้ครอบครองจำเลยอ้างว่าซื้อที่ดินมาตั้งแต่ปี 2531 จึงเชื่อว่าจำเลยสามารถประมาณเนื้อที่ดินได้ที่จำเลยอ้างว่าจำเลยไม่เคยรับรองว่าที่ดินมีเนื้อที่เท่าใด เพราะไม่ทราบเนื้อที่ที่แท้จริงจึงไม่มีเหตุผลให้รับฟัง พยานหลักฐานโจทก์มีเหตุผลดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยฟังว่าขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 กับโจทก์จำเลยยืนยันว่าที่ดินมีเนื้อที่ตรงตาม ส.ค.1 เอกสารหมาย จ.4 ซึ่งไม่เป็นความจริง การกระทำของจำเลยจึงเป็นการหลอกลวงฉ้อฉลโจทก์ให้เข้าทำสัญญา หากไม่มีการหลอกลวงเช่นนี้แล้วโจทก์จะไม่เข้าทำสัญญา สัญญาจะซื้อขายที่ดินที่โจทก์ทำกับจำเลยเอกสารหมาย จ.2 จึงเป็นโมฆียะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 159 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิบอกล้างตามมาตรา 175(3) ซึ่งโจทก์และนายสมชายเบิกความว่าก่อนวันที่ 30กันยายน 2535 โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาและขอเงินมัดจำคืนจากจำเลย ข้อเท็จจริงจึงฟังได้ว่า โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาให้จำเลยคืนเงินมัดจำอันเป็นการบอกล้างโมฆียะกรรมทำให้สัญญาจะซื้อจะขายตกเป็นโมฆะตั้งแต่วันทำสัญญา จำเลยต้องคืนเงินมัดจำจำนวน 1,375,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่รับเงินมัดจำแต่โจทก์ขอมาตั้งแต่วันที่ 30 กันยายน 2535 จึงกำหนดให้ตามขอ ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องมาไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น”
พิพากษากลับ ให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย ฉบับลงวันที่ 1 เมษายน 2535 และให้จำเลยคืนเงินมัดจำจำนวน 1,375,000บาท พร้อมดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันที่ 30 กันยายน 2535 จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
