แหล่งที่มา : กองผู้ช่วยผู้พิพากษาศาลฎีกา
ย่อสั้น
แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง. แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า.คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10). และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า ‘ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ. ผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ.’ ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น. ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ10 นั้นด้วย. ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5.ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน. แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้. จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่. เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด. ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป.
ย่อยาว
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ให้นายพิเศษพงค์จำเลยเช่าที่ดินเลขที่ 148มีกำหนด 12 ปี ผู้เช่าจะต้องสร้างอาคารพานิช 4 ห้อง เมื่อปลูกเสร็จแล้วกรรมสิทธิ์ในอาคารตกเป็นของผู้ให้เช่าทันที สัญญาเช่าสิ้นอายุตั้งแต่วันที่ 7 กรกฎาคม 2505 ขอให้ศาลบังคับจำเลยและบริวารออกจากอาคาร และเรียกค่าเสียหาย ฯลฯ จำเลยให้การว่า สัญญาท้ายฟ้องข้อ 5 ผู้ให้เช่ายอมให้จำเลยผู้เช่าให้บุคคลอื่นเช่าช่วงได้ ผู้เช่าช่วงตามกฎหมายถือว่ารับผิดต่อผู้ให้เช่าโดยตรง ฯลฯ ระหว่างพิจารณา โจทก์ยื่นคำร้องให้ศาลเรียกผู้ที่เช่าห้องต่าง ๆ รวมทั้งนายตวง แซ่เบ๊ ซึ่งเช่าตึกเลขที่ 95/3 เข้ามาเป็นจำเลยร่วม ศาลอนุญาต แต่ผู้เช่าเหล่านี้เว้นแต่นายตวงได้ทำสัญญายอมความกับโจทก์ และโจทก์ถอนฟ้องไปแล้ว นายตวงจำเลยร่วมให้การว่า ไม่ได้เป็นคู่สัญญากับโจทก์จำเลยร่วมใช้เป็นที่อยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน จำเลยไม่ได้บอกเลิกการเช่า จำเลยมีสิทธิให้จำเลยร่วมเช่าได้ตามสัญญาท้ายฟ้อง โจทก์แถลงว่า สำหรับนายพิเศษพงศ์จำเลย โจทก์ไม่ติดใจสืบพยานคงติดใจดำเนินคดีเฉพาะนายตวงจำเลยร่วมและเฉพาะในข้อขับไล่เท่านั้นศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้วให้งดสืบพยาน เห็นว่า การที่จำเลยให้นายตวงจำเลยร่วมเช่าอาคาร ไม่ใช่เรื่องเช่าช่วง พิพากษาให้ขับไล่นายตวงจำเลยร่วมออกจากอาคารเลขที่ 95/3 และห้ามเกี่ยวข้องกับอาคารนี้ คดีสำหรับนายพิเศษพงษ์จำเลยให้ยกฟ้อง จำเลยร่วมอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์เห็นว่า การเช่าช่วง จำเลยร่วมเป็นการเช่าช่วงที่โจทก์ยินยอม ผู้เช่าช่วงมิได้เป็นบริวารของผู้เช่า เป็นเรื่องที่จะต้องสืบพยานต่อไป พิพากษาให้ยกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ดำเนินการสืบพยานใหม่ โจทก์ฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า แม้สัญญานี้จะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิของผู้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และในสัญญาข้อ 5มีข้อความว่า “ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินเสมอ” ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ 10 นั้นด้วย ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ นายตวงจำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่ เมื่อเป็นเช่นนี้จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารนี้ประการใด ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป พิพากษายืน.
